Afin de préserver le « commerce et l’artisanat de proximité », les communes disposent d’un outil redoutable : pour peu qu’elles aient défini, au sein du territoire de la commune, un « périmètre de sauvegarde » (lequel peut s’étendre à l’ensemble du territoire communal), elles peuvent préempter les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux ou de baux commerciaux (articles L. 214-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
Comme souvent, l’intention de départ est louable, puisque l’objectif est de redynamiser les centres urbains. Mais le dispositif constitue un facteur certain de complexité et d’allongement du processus de cession d’entreprise, lorsque l’opération prend la forme d’une cession de fonds ou de bail. Il faut en effet, avant de finaliser l’opération, penser à notifier à la commune concernée le projet d’aliénation. A défaut, le risque est tout simplement la nullité de l’opération.
Fort heureusement, le Conseil d’Etat veille à ce que cette arme redoutable de la préemption ne soit pas utilisée à d’autres fins que ce qui est expressément prévu par la loi. La Haute juridiction administrative a ainsi déjà censuré des décisions de préemption qui invoquaient des motifs de protection de la sécurité et de l’ordre public (CE, 26 avr. 2013, n° 362949, en l'espèce, le droit de préemption avait été exercé sur la cession d'un fonds de commerce de bar-PMU pour des plaintes récurrentes, dégradation des relations de voisinage, stationnement permanent de la clientèle gênant la circulation piétonne et troublant la sécurité et l'ordre public, graves nuisances induites par ce type d'activité).
Le 15 décembre dernier, un autre arrêt du Conseil d’Etat a apporté une précision, et donc une exigence, supplémentaire. Pour exercer son droit de préemption, la commune doit justifier de la réalité d’un projet d'action ou d'opération d'aménagement et en mentionner la nature dans la décision de préemption (CE 15 déc. 2023, n° 470167, Sté NM Market). En d’autres termes, la décision de préemption ne peut pas se borner à se référer à la délibération ayant délimité un périmètre de sauvegarde en indiquant que l’extension d’un commerce déjà existant va à l’encontre de l’objectif de diversité commerciale et artisanale ayant présidé à la fixation de ce périmètre. Il lui est demandé de motiver doublement sa décision : d’une part, en indiquant le projet qu’elle poursuit en préemptant (que va devenir le fonds ou le bail ?) ; d’autre part, en s’assurant que la préemption répond à un intérêt général suffisant (au regard des caractéristiques du bien préempté et du coût prévisible de l’opération).
Au cas particulier, le litige était de faible ampleur, puisque la commune, dont l’action est donc censurée par l’arrêt commenté, avait entendu préempter le bail qu’une auto-école entendait céder à un boucher qui souhaitait étendre son commerce. Mais, le texte n’ayant pas prévu de seuil ni de critères relatifs à l’activité, tous les fonds de commerce (fonds artisanaux ou baux commerciaux) sont concernés : les plus petits comme les plus grands, quel que soit le secteur d’activité, qu’il s’agisse de commerce de détail ou de la grande industrie. Ce qui soulève de redoutables difficultés, particulièrement lorsqu’une entreprise entend céder un fonds de commerce ayant de multiples succursales sur le territoire français.
Article paru dans Option Finance le 01/02/2024
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