Si l’adoption de la taxonomie européenne propose une première piste unifiée pour appréhender l’aspect durable sur le plan environnemental de certaines activités économiques au regard de leur finalité, les initiatives d’établissement de labels et autres classifications, qu’elles soient nationales ou européennes, ne manquent pas. Au-delà de l’obtention du qualificatif « durable » ou « vert » de ces activités, l’enjeu est de flécher les capitaux et le financement vers ces secteurs.
S’aligner avec la taxonomie européenne
Parmi ces secteurs, celui de l’immobilier est une cible de choix à plus d’un titre. D’une part, il s’agit d’une activité connue pour être responsable d’une partie significative des émissions de gaz à effet de serre, ce qui constitue une piste d’amélioration notable, et d’autre part, ce segment est également le vecteur principal de l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments. Compte tenu de l’ampleur du chantier à mener au regard notamment des besoins en logement en France et de la volonté politique nationale clairement affichée de mettre fin aux tristement célèbres « passoires thermiques », les bailleurs de fonds sont évidemment mobilisés et incités à financer ces actifs d’autant que chez certains établissements de crédit des réflexions sont menées pour savoir si le financement de l’acquisition d’immeubles à faible performance énergétique a encore du sens.
alignement avec la taxonomie européenne ou d’autres normes vertes devient en conséquence un critère déterminant pour l’obtention de financement, même s’il convient de rappeler que le marché immobilier connaissait déjà des certifications et labels préexistants (HQE, BREEAM, etc.) dont l’obtention faisait l’objet d’une attention particulière par les prêteurs comme par les investisseurs compte tenu de son impact significatif sur la liquidité et la commercialisation de l’actif sous-jacent et qui comprenaient déjà une composante environnementale;
Reporting et indicateurs clés de performance
Cette superposition de nomenclatures et l’appréhension de l’ensemble des critères qui les composent respectivement, pèsent doublement sur les investisseurs qui sont tenus d’une part de justifier de leur respect à leurs banquiers sous peine de sanction dans le cadre de leurs obligations d’information périodique stipulées dans les documentations de financement et, d’autre part, de procéder à un « reporting » sur la politique environnementale, sociale et de gouvernance de leur société et de son résultat sous forme d’indicateurs clés de performance.
Pour faire face à ces nouvelles obligations de « reporting », les entreprises évoluant sur le marché immobilier doivent disposer de ressources internes suffisantes pour collecter l’information issue de leur activité de façon fiable et régulière, pour organiser l’information ainsi collectée sous un format qui soit en adéquation avec les différents dispositifs « durables » qui leurs sont applicables, et ce pour que le tout puisse finalement être communiqué à leurs partenaires (y compris bancaires) selon une fréquence préalablement convenue. L’observation de telles mécaniques, qui ne sont pas sans rappeler le suivi attentif par les prêteurs des ratios financiers dans les opérations de financement immobilier, permet d’établir une certaine forme de convergence entre la gestion financière d’un projet immobilier et sa gestion ESG.
Les bailleurs de fonds du marché de l’immobilier (établissement de crédit et les fonds) ne sont pas exemptés de la publication des informations relatives à leur performance extra-financière et sont enclin, depuis plusieurs années, à labelliser leur concours de qualificatif dit « durable » (eg. Green Loan Principles) même si l’absence d’un standard harmonisé pour définir la finance verte au travers de critères ESG empêche un réel contrôle des prêteurs et la mise en place, à leur endroit, de sanctions à même de les inciter à faire du respect par leurs emprunteurs des normes ESG l’un des piliers de leurs relations contractuelles.
Article paru dans la Lettre de l'immobilier de novembre 2023
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