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Droits de mutation : impacts de la réforme de la TVA immobilière

Le champ d’application du droit de vente n’a pas été modifié

14/05/2020

Le champ d’application du droit de vente prévu par l’article 683-I du Code général des impôts (CGI) n’a pas été modifié. Des régimes de faveur ont été maintenus pour en atténuer la charge lorsque l’immeuble est acquis par un assujetti qui prend dans l’acte un engagement de revendre ou de construire.

Ces deux régimes ont fait l’objet d’adaptations permettant de donner aux professionnels de l’immobilier une plus grande souplesse de gestion. Le régime spécial des achats en vue de la revente prévu par l’article 1115 du CGI, auparavant réservé aux seules opérations réalisées par les marchands de biens, a été ouvert à tous les assujettis à la TVA, indépendamment des modalités de comptabilisation (stock ou immobilisation).

Cette banalisation s’est accompagnée de la suppression des obligations particulières auxquelles devaient se conformer les marchands de biens et dont le non-respect pouvait entraîner la remise en cause du régime de faveur (déclaration d’existence, tenue d’un répertoire). Le délai pour revendre a été à nouveau porté à cinq ans. Il reste fixé à deux ans pour les ventes «à la découpe». Dissocié des règles applicables en matière de TVA, le régime d’acquisition de biens immobiliers avec engagement de construire, issu de l’article 1594-0 G du CGI, est néanmoins réservé aux assujettis à cette taxe. Il doit être formulé dans l’acte d’acquisition mais la Cour de cassation a récemment rappelé, dans un arrêt du 29 janvier 2020, qu’il peut l’être dans un acte complémentaire ultérieur, y compris lorsque les travaux, dont le coût serait supporté par un tiers, ont été entrepris. Des demandes de prorogation annuelle du délai pour construire peuvent être sollicitées au plus tard dans le mois suivant l’expiration du délai précédent. Une acceptation tacite est réservée à défaut de refus motivé émis par l’Administration dans le délai de deux mois suivant la réception de la demande. Dans une approche stricte du texte et indépendamment de l’achèvement réel, la justification de l’exécution des travaux ne peut être apportée que par la production d’une copie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DACT) déposée en mairie (voir, en ce sens : CA Reims, 23 avril 2019).

La réforme comportait deux aménagements majeurs.

Le premier ouvre des facultés de substitutions entre ces deux engagements, qui apportent en pratique aux professionnels de l’immobilier une grande souplesse dans la gestion de leurs opérations selon la conjoncture ou l’évolution de leur projet d’origine. Ainsi, l’acquéreur qui a pris un engagement de revendre peut, avant son échéance, y substituer un engagement de construire qui prend effet à compter de la date à laquelle il est souscrit et vaut accomplissement de l’engagement de revendre. Inversement, celui qui s’est engagé à construire peut, par acte complémentaire et règlement d’une taxe sur la publicité foncière (TPF) au taux de 0,715 %, y substituer un engagement de revendre, dans la limite des cinq ans écoulés depuis l’acquisition ou du délai d’un précédent engagement de revendre encore en cours.

Le second apport découle de la faculté offerte à l’acquéreur de reprendre l’engagement de bâtir du cédant, lui évitant la régularisation de son régime d’acquisition. La réalisation des constructions purge les engagements souscrits dans la chaîne de détention. Si le cessionnaire ne peut en justifier, les droits et les intérêts de retard lui sont réclamés, augmentés des intérêts sur ceux dont le cédant a été exonéré. Le cessionnaire doit, à cette fin, souscrire dans l’acte son propre engagement de bâtir et reprendre celui du cédant qu’il devra suivre distinctement au regard d’éventuelles prorogations. Ce dispositif accueilli avec circonspection, tarde à trouver sa place.

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Actualité du droit de l'immobilier : 

Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de mai 2020. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.

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Auteurs

Danis Patrick
Patrick Danis
Associé
Paris
La photo de Muriel Lautre Goasguen
Muriel Lautré-Goasguen
Counsel
Paris