L’enjeu
Une promesse unilatérale de vente est normalement soumise à l’obligation d’enregistrement dans un délai de 10 jours sous peine de nullité absolue. Mais à partir de quel moment perd-elle sa nature ou son autonomie et doit-elle être requalifiée, échappant ainsi à la sanction précitée ?
C’est à cette question que répond la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 16 octobre 2019 (Cass. com., 16 octobre 2019, n° 18-14.678).
Rappels sur le régime juridique applicable à une promesse unilatérale de vente d’un fonds de commerce qui accompagne une location-gérance
Toute promesse unilatérale de vente visée à l’article 1589-2 du Code civil doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. L’article 1589-2 du Code civil dispose en effet :
« Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit au bail portant sur tout ou partie d’un immeuble […] si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire »
Rappelons qu’en application d’une promesse unilatérale de vente, seul le promettant s’engage à vendre si l’option d’achat est levée par son bénéficiaire. Ce dernier ne fait que prendre acte de l’option d’achat mais il ne souscrit pas d’obligation d’acquérir, ni d’obligation qui le contraigne à lever l’option (tel serait le cas d’une indemnité d’immobilisation tellement élevée que la liberté du bénéficiaire d’acquérir est illusoire).
La nature de ce contrat préparatoire à la vente est donc déterminante car s’il ne peut pas, ou ne peut plus, compte tenu des engagements souscrits, être qualifié de promesse unilatérale de vente, la nullité absolue en cas de défaut d’enregistrement dans les 10 jours ne peut être invoquée.
Il en va ainsi lorsque, notamment :
la promesse unilatérale de vente s’est muée en promesse synallagmatique de vente, car cette dernière, qui implique des engagements réciproques et une symétrie des obligations de chacune des parties, n’est pas soumise à ce formalisme ;
- la promesse unilatérale et son avenant perdent leur autonomie juridique parce qu’ils sont un élément contractuel d’un ensemble d’obligations indivisibles et réciproques, c’est-à-dire un contrat relevant d’un schéma contractuel plus vaste.
L’affaire soumise à la Cour de cassation et la résistance de la cour d’appel de Paris
Le 30 septembre 2001, les propriétaires d’un fonds de commerce donnent celui-ci à bail à une société dans le cadre d’un contrat de location-gérance. Ce dernier est assorti d’une promesse unilatérale de vente enregistrée permettant à la société locataire de bénéficier d’une option d’achat du fonds de commerce pour un prix de 457 347 euros.
Alors que la bénéficiaire lève l’option à ce prix le 29 avril 2005, les promettants se prévalent d’un avenant contenant une promesse unilatérale de vente non enregistrée, en date du 10 mars 2002. Cet avenant stipule un prix de 609 796 euros ainsi qu’une augmentation de la redevance et précise que pour bénéficier de la promesse la bénéficiaire doit être à jour de ses redevances de location-gérance et des loyers et charges afférents aux murs sous peine de caducité dès le premier incident de paiement.
La bénéficiaire invoque le défaut d’enregistrement de l’avenant, demande son annulation et souhaite être déclarée propriétaire du fonds pour le prix initialement convenu.
Les promettants soutiennent que l’avenant n’était pas soumis à l’obligation d’enregistrement. Ils demandent la caducité de la levée d’option qui n’a pas été faite au bon prix, la résiliation du contrat de location-gérance, l’expulsion des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation et de redevances et loyers.
Selon la première décision de la Cour d’appel rendue le 14 mai 2014 (qui n’a pas été publiée, et telle qu’elle est résumée dans le premier arrêt de cassation du 2 février 2016), l’avenant était valable car sa rédaction, qui prévoyait une augmentation substantielle du prix de vente et une augmentation de la redevance de location-gérance, traduisait une réciprocité entre les nouvelles obligations souscrites et le nouveau prix. L’avenant qui n’était plus, en conséquence, constitutif d’une promesse unilatérale échappait à l’obligation d’enregistrement et restait valable. Le bénéficiaire ne pouvait donc pas se prévaloir de la promesse de vente initiale car elle avait été valablement modifiée par l’avenant portant un nouveau prix qui n’avait pas fait l’objet d’une levée l’option.
La Cour de cassation se trouve une première fois saisie du litige et casse l’arrêt pour motifs impropres et manque de base légale (Cass. com., 2 février 2016 n° 14-24.299).
La Cour de cassation considère qu’il n’est pas démontré “un lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties résultant de location gérance et de la promesse unilatérale de vente, seule circonstance de nature à faire échapper cette dernière à l’obligation d’enregistrement“.
Ainsi, pour la Haute cour, en l’espèce, la signature de l’avenant prévoyant une augmentation du prix de cession et de la redevance de location-gérance ne révèle pas d’obligations réciproques entre les parties pouvant entraîner la disparation du caractère unilatéral de la promesse initialement conclue.
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris qui résiste à la solution donnée par la Cour de cassation (CA Paris, 7 février 2018, n° 16/09422, non publié et résumé dans l’arrêt de cassation du 16 octobre 2019). La Cour s’y entête et déduit le lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties du fait que, dans la promesse, la bénéficiaire s’est engagée à être strictement à jour de ses redevances de location-gérance et des loyers et charges afférents aux murs sous peine de caducité dès le premier incident de paiement.
Un nouveau pourvoi est formé devant la Cour de cassation, laquelle censure, le 16 octobre 2019, ce second arrêt d’appel pour violation de l’article 1589-2 du Code civil.
L’arrêt du 16 octobre 2019 de la Cour de cassation
La Cour de cassation considère que les redevances, loyers et charges n’étaient dus qu’en exécution des contrats de location-gérance et de bail dont ils constituaient la contrepartie.
L’obligation d’être à jour des paiements étant déjà prévue au contrat du 30 septembre 2001 au titre la location-gérance et du bail, elle ne pouvait pas s’analyser comme une contrepartie à la promesse modifiée par l’avenant en 2002. Ces contrats ayant été souscrits antérieurement et indépendamment de la conclusion de l’avenant litigieux, ils n’étaient pas “unis à l’avenant par un lien de dépendance nécessaire à l’engagement pris par les promettants de vendre le fonds de commerce“.
Ainsi, en l’absence de liens de dépendance entre les obligations des contrats de location-gérance et de bail et celles de l’avenant, aucune obligation réciproque des parties, qui "pourrait modifier les caractéristiques de la promesse“, ne peut être constatée.
Selon la Cour, la promesse n’est pas considérée non plus comme un élément d’une opération globale et doit s’envisager séparément de la location-gérance.
En conséquence, l’avenant non enregistré à une promesse unilatérale de vente de fonds de commerce qui ne traduit pas un lien de dépendance entre les obligations réciproques des parties au contrat associé (la location-gérance) conserve son caractère unilatéral. Il doit satisfaire aux conditions d’enregistrement prévues par l’article 1589-2 du Code civil.
En l’espèce, le constat du non-respect de cette obligation d’enregistrement a conduit à l’annulation de l’avenant.
L’application d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation
La Cour de cassation, a déjà eu l’occasion, en sens inverse, de constater la réunion des critères jurisprudentiels du lien de dépendance, de réciprocité des obligations et de globalité de l’opération contractuelle en reconnaissant la validité d’une promesse unilatérale de vente non enregistrée intégrée dans une transaction (Cass. plén., 24 février 2006, n° 04-20.525), ou encore dans une vente de parts de société (Cass. 3e civ., 13 novembre 2014, n° 13-14.589).
Comment prévenir ce type de litige en pratique ?
Cette solution pouvant s‘appliquer à tout contrat associé à une promesse unilatérale enregistrée, il faut veiller, s’il est nécessaire de modifier la promesse unilatérale d’origine, à :
- conserver le caractère unilatéral des obligations souscrites ;et
- enregistrer tout avenant à la promesse unilatérale afin d’éviter sa nullité.
Actualité du droit commercial
Cet article a été publié dans notre Lettre des affaires commerciales de Mars 2020. Cliquez ci-dessous pour découvrir les autres articles de cette lettre.
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