Taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage : le décret d’application enfin publié

³¹Décret n° 2017-1421 du 2 octobre 2017 (JORF n° 0232 du 4 octobre 2017)
Le régime de la taxe pour création de bureaux, locaux commerciaux et de stockage (TCBCE) a été défini par la loi de finances rectificative n° 2015-1786 du 29 décembre 2015. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2016 pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées après cette date (pour en savoir plus, voir notre flash info du 8 janvier 2016).

Avec près d’une année de retard, un décret d’application vient d’être publié. Il remplace les articles R.520-1 et suivants du Code de l’urbanisme dont la rédaction n’avait pas été modifiée malgré deux réformes de grande ampleur intervenues en 2010 et 2015.

Si ce décret apporte quelques précisions sur le régime de la taxe, il ne règle néanmoins pas tous les sujets et interrogations, loin s’en faut. Une circulaire est en préparation. On peut espérer qu’elle répondra aux questions restées en suspens.

Ceci étant précisé, les modifications suivantes doivent être relevées :

Champ d’application de la taxe

L’article L.520-2 du Code de l’urbanisme énumère les opérations de transformation entrant dans le champ d’application de la taxe.

L’article R.520-2 précise que ces opérations de transformation s’entendent des opérations réalisées avec ou sans travaux.

Il ajoute également à la lettre de l’article L.520-2 en soulignant que cette notion inclut également la transformation d’un local exonéré en application de l’article L.520-6 du Code de l’urbanisme¹ en un local non exonéré.

A titre d’illustration, sont notamment visés les bureaux appartenant à une collectivité locale et affectés à un service public, lorsqu’ils sont cédés à une personne privée. Si la cession en tant que telle n’emporte aucun changement d’usage, elle entraîne néanmoins assujettissement à la TCBCE dans la mesure où le propriétaire cesse d’être une personne publique. Ce cas de figure avait été remonté au ministère afin notamment d’alerter sur les difficultés auxquelles pourraient être confrontées les cessions d’immeubles appartenant aux collectivités locales / ou à l’Etat.

Fait générateur

Reprenant la rédaction ancienne, le fait générateur de la TCBCE est précisé par l’article R.520-3 du Code de l’urbanisme. La TCBCE est ainsi due à la survenance de l’un des évènements suivants :

• début des travaux si aucune autorisation d’urbanisme n’est requise,
• changement d’affectation si aucune autorisation d’urbanisme n’est requise,
• délivrance de l’autorisation d’urbanisme,
• procès-verbal d’infraction constatant l’achèvement des constructions et des aménagements réalisés sans autorisation d’urbanisme.

Exonérations

Si la loi du 29 décembre 2015 n’avait pas modifié les cas d’exonération en matière de TCBCE, le décret du 2 octobre 2017 remplace les anciennes dispositions définissant les cas d’exonération. Sont désormais définis :

• les locaux de recherche : il s’agit des locaux et de leurs annexes de toute nature utilisés pour des activités ayant "le caractère de recherches fondamentales ou de recherches appliquées comportant des aménagements particuliers les rendant impropres à une autre utilisation" ². Cette rédaction s’inspire largement de celle applicable en matière de taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage en région Ile-de-France.
• les établissements industriels : il s’agit d’établissements dont l'activité nécessite "d'importants moyens techniques lorsqu'elle consiste dans la fabrication ou la transformation de biens" ³.

Calcul et plafonnement de la taxe

Le nouvel article R.520-7 vient préciser les modalités de calcul du bénéfice de l’exonération prévue par l’article L.520-8 du Code de l’urbanisme, applicable aux opérations de démolition-reconstruction. Reprenant la pratique administrative, il est désormais expressément prévu que sont déduites du calcul de la TCBCE les surfaces passibles de la taxe démolies et reconstruites en vue d’un usage identique.

Il est en revanche regrettable que les modalités de calcul du plafonnement de la TCBCE n’aient pas été davantage précisées. En effet, reprenant la rédaction de l’article L.520-8 du Code de l’urbanisme, il est seulement indiqué dans le décret que les coûts pris en considération sont ceux relatifs à l’acquisition, à l’aménagement du terrain ainsi que les coûts de démolition. Le calcul du plafonnement demeure ainsi indéfini. La circulaire est donc vivement attendue sur ce point.

Déclaration des surfaces passibles de la taxe

Les modifications apportées au régime de la TCBCE seront intégrées dans le nouveau formulaire CERFA, non encore publié. Il devra notamment comporter les éléments d’information suivants :

• caractéristiques et affectation des locaux projetés,
• détail et justification des éléments nécessaires au calcul du plafonnement de 30 % de la taxe,
• montant de la taxe versée au titre d’une précédente affectation afin de bénéficier des droits acquis prévus à l’article L.520-12 du Code de l’urbanisme.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informés dès la publication tant de la circulaire que du nouveau formulaire Cerfa.

¹ "Sont exonérés de la taxe prévue à l'article L. 520-1 :
1° Les locaux à usage de bureaux qui font partie d'un local d'habitation à usage d'habitation principale ;
2° Les locaux affectés au service public et appartenant ou destinés à appartenir à l'Etat, à des collectivités territoriales ou à des établissements publics ne présentant pas un caractère industriel et commercial ;
3° Les locaux utilisés par des organismes de sécurité sociale ou d'allocations familiales et appartenant ou destinés à appartenir à ces organismes ou à des sociétés civiles constituées exclusivement entre ces organismes ;
4° Dans les établissements industriels, les locaux à usage de bureaux qui sont soit dépendants de locaux de production, soit d'une superficie inférieure à 1 000 mètres carrés ;
5° Les locaux spécialement aménagés pour l'exercice d'activités de recherche ;
6° Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels ;
7° Les locaux affectés aux associations constituées dans les formes prévues à l'article 10 de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d'association ;
8° Les locaux mentionnés au 1° du V de l'article 231 ter du Code général des impôts". 

² Rédaction ancienne : les locaux et leurs annexes de toute nature utilisés pour des activités ayant le caractère de recherches fondamentales, de recherches appliquées ou d'opérations de développement, quelle qu'en soit la nature et quel qu'en soit l'objet ou la dénomination, effectuées soit en bureau d'études ou de calcul, soit en laboratoires soit en ateliers pilotes, soit en stations expérimentales ou encore opérées dans des installations agricoles ou industrielles.

³ Ancienne rédaction : est réputé établissement industriel un ensemble de locaux et installations utilisés pour des activités concourant directement à la fabrication de produits commercialisables.