La loi de finances pour 2020 institue une nouvelle circonscription qui conduit à majorer de l’ordre de 20 % le tarif de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France (TSB) applicable aux bureaux situés dans certains arrondissements de Paris ainsi que dans certaines communes des Hauts-de-Seine. Cette hausse s’applique dès la taxe due en 2020, qui doit être déclarée et payée d’ici la fin du mois de février.
L’article 18 de la loi de finances pour 2020 modifie l’article 231 ter du Code général des impôts (CGI) en créant une nouvelle zone qui est destinée à cibler les locaux situés dans des arrondissements ou communes considérés comme les plus attractifs.
Seuls les locaux qui relèvent de la catégorie des bureaux au sens de l’article 231 ter du CGI sont concernés, c’est-à-dire les bureaux proprement dits mais aussi leurs dépendances immédiates et indispensables telles que les salles de réunion, les couloirs et dégagements ou encore les locaux sanitaires.
En revanche, les locaux commerciaux, ceux de stockage et les surfaces de stationnement, qui entrent également dans le champ d’application de la TSB, ne sont pas concernés par cette nouvelle circonscription.
La redéfinition du périmètre des circonscriptions de la TSB conduit à scinder l’ancienne 1re circonscription en deux zones :
- la nouvelle 1re circonscription comprend les 1er, 2e, 7e, 8e, 9e, 10e, 15e, 16e et 17e arrondissements de Paris et les communes de Boulogne-Billancourt, Courbevoie, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine et Puteaux ;
- la nouvelle 2e circonscription comprend les autres arrondissements de Paris et les communes des Hauts-de-Seine non visées ci-dessus. Les anciennes 2e et 3e circonscriptions deviennent les circonscriptions 3 et 4 mais leur périmètre reste identique.
Dans la nouvelle 1re circonscription, le tarif applicable aux bureaux est majoré de 20 % par rapport au tarif qui leur a été appliqué en 2019, tant pour ceux qui relèvent du tarif normal que pour ceux qui sont éligibles au tarif réduit (c’est-à-dire ceux possédés et occupés par certaines collectivités publiques ou organismes privés sans but lucratif). Les nouveaux tarifs au m² applicables en 2020 aux locaux de bureaux devraient être les suivants :
| | Tarif normal | Tarif réduit |
| 1re circonscription | 23,18 € | 11,51 € |
| 2e circonscription | 19,51 € | 9,69 € |
| 3e circonscription | 10,66 € | 6,41 € |
| 4e circonscription | 5,14 € | 4,64 € |
La TSB due au titre de l’année 2020 doit être déclarée au moyen d’un imprimé n° 6705-B avant le 1er mars 2020, c’est-à-dire – année bissextile oblige – au plus tard le 29 février. Cette déclaration doit être accompagnée du paiement de la taxe.
Rappelons que les personnes également redevables de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement devront s’en acquitter à la même date.
Cette augmentation de la TSB pour les locaux de la 1re circonscription est destinée à accroître les ressources de la Société du Grand Paris, qui est notamment en charge du financement des travaux du Grand Paris Express.
Pour certains des locaux concernés par cette augmentation, la charge de TSB due à compter de 2020 (non déductible du résultat fiscal imposable à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés) excèdera le montant cumulé de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le Conseil constitutionnel a été saisi par 60 sénateurs d’une demande de contrôle de constitutionnalité de l’article 18 de la loi de finances pour 2020.
Ceux-ci ont fait grief à ce nouveau dispositif de méconnaître les principes constitutionnels :
- de clarté et d’intelligibilité de la loi en instituant un zonage dit «premium» qui est censé correspondre, selon les termes de l’exposé des motifs de l’amendement n° I-2468 qui a introduit ce dispositif, aux communes et arrondissements de Paris "les plus attractifs", sans pour autant préciser de manière objective les critères qui permettent de les qualifier ainsi ;
- d’égalité devant la loi et les charges publiques aux motifs que des arrondissements ou communes situés en zone «premium» sont moins bien desservis par les infrastructures de transport que d’autres situés dans les circonscriptions inférieures et que des locaux de même nature situés dans la même rue mais relevant d’arrondissements différents seraient traités différemment sans raison objective.
Dans le cadre de ses observations émises devant le Conseil constitutionnel, le Gouvernement a précisé que l’identification du périmètre de la zone «premium» ne ressortait pas d’une analyse subjective, mais, au contraire, de critères objectifs. En effet, cette zone correspond selon le Gouvernement aux arrondissements et communes remplissant cumulativement des conditions de densité (existence d’un parc de bureaux de plus de 500 000 m²), de valeur locative (loyers supérieurs à 300 e/m²) et d’occupation (taux de vacance inférieur à 15 %).
Par ailleurs, le Gouvernement a précisé que l’objet de cette taxe n’est pas d’opérer une redistribution entre les propriétaires des locaux en fonction de la qualité de la desserte existante, mais uniquement de corriger les déséquilibres d’implantation des bureaux en orientant les nouvelles constructions dans les zones moins denses.
Il a en outre rappelé que la différence de traitement entre des locaux situés à proximité les uns des autres mais relevant de circonscriptions différentes était inhérente au principe même du zonage, qui a déjà été admis par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 29 décembre 1989 rendue lors de l’instauration de la TSB (la loi de finances rectificative pour 1989 prévoyait déjà un tarif majoré pour certains arrondissements et communes des Hauts-de-Seine).
A notre sens, cela ne purge pas tous les cas de figure, notamment celui des locaux qui se situent à cheval sur le territoire de circonscriptions différentes.
Dans sa décision n° 2019-796 DC du 27 décembre 2019, le Conseil constitutionnel a néanmoins validé la constitutionnalité de ce nouveau zonage, après avoir relevé que le législateur s’est fondé sur des critères objectifs et rationnels en lien avec l’objectif de rendement budgétaire poursuivi.
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Cet article a été publié dans la Lettre de l'Immobilier de février 2020. Cliquez ci-dessous pour retrouver les autres articles de cette lettre.
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