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Droit immobilier

Montée en puissance du green, émergence du coworking et du coliving, digitalisation de la conception, de la commercialisation et de l’exploitation des biens, obsolescence programmée du parc, explosion des financements alternatifs, etc., le secteur de l’immobilier est le théâtre de profondes mutations auxquelles font écho les nombreuses évolutions du cadre législatif et règlementaire en vigueur. Pour sécuriser et optimiser vos projets et vos actifs dans cet environnement mouvant et complexe recelant de multiples subtilités techniques, une parfaite maîtrise des enjeux juridiques et fiscaux s’impose, de la planification de vos opérations à leur exécution. Que vous soyez un investisseur français ou étranger, un utilisateur (grande entreprise ou PME), un promoteur, un constructeur, un intermédiaire, une collectivité territoriale, un établissement bancaire ou tout autre opérateur du secteur, notre équipe à la pointe de l’innovation est en mesure de vous accompagner à chacune des étapes de votre projet.

Nos domaines d’intervention

Un accompagnement global

Acquisitions et ventes

Que vous soyez un investisseur français ou étranger nous vous accompagnons à chacune des étapes de vos projets : — structuration juridique et fiscale de votre projet ;

— acquisitions et ventes d’immeubles : terrains, immeubles industriels, commerciaux, d’habitation, de loisirs, hôtels existants ou à construire, d’actifs isolés ou changés en bloc ;

— rédaction et négociation des contrats correspondants ;

— organisation d’appels d’offres, de data rooms et de due diligences.

Grâce à nos spécialistes de la (re)structuration juridique et fiscale et des fonds d’investissement, nous sommes à même d’intervenir :

— sur tous types d’opérations d’investissement et de cession (asset deal/share deal) ;

— lors de l’étude et mise en place de véhicules dédiés à l’investissement incluant les domaines suivants : constitution de partenariats, structuration d’investissements transfrontaliers, véhicules d’investissement réglementés ou non réglementés (OCPI, SIIC, etc.) ;

— concernant les problématiques liées aux taxes d’urbanisme, à la TVA, aux droits d’enregistrement et à la taxation des profits immobiliers.

Financement

Reconnue pour son expertise en matière de financements structurés complexes, de crédits hypothécaires et de sûretés immobilières, notre équipe pluridisciplinaire vous accompagne de la structuration juridique et fiscale de votre transaction (pour la création de véhicules dédiés, notamment) jusqu’à la réalisation de l’acquisition et/ou de la cession et de son (re)financement.

Fiscalité immobilière

Les dispositions fiscales applicables à la détention et aux opérations portant sur des actifs ou sociétés immobilières situés en France ou à l’étranger évoluent au gré de fréquentes réformes. Alors que l’Administration maintient une pression forte en matière de contrôles, les enjeux fiscaux des investissements immobiliers, de leur structuration, de leur financement et de leur cession, rendent nécessaire la parfaite maîtrise des règles fiscales applicables. Que vous soyez établissement bancaire, investisseur institutionnel ou privé, promoteur ou marchand de biens, français ou étranger, nos équipes vous accompagnent dans l’ensemble de vos opérations immobilières.

Notre pratique en fiscalité immobilière couvre l’ensemble de vos enjeux en France comme à l’international : acquisition d’actifs ou de sociétés immobilières, fiscalité applicable aux SIIC, SCPI et OPCI, TVA immobilière, droits d’enregistrement, fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières, fiscalité locale, profits immobiliers des marchands de biens, lotisseurs et de l’ensemble des opérateurs du secteur de la promotion immobilière.

Notre approche globale et pluridisciplinaire s’appuie sur la coopération de spécialistes aux expertises complémentaires et nous permet d’appréhender dans son ensemble chacune de vos opérations immobilières. Notre savoir-faire, nourri par plus de 90 ans d’excellence et une grande proximité avec les acteurs du marché immobilier, vous assure des solutions pragmatiques et adaptées.

Baux commerciaux

Fins connaisseurs des nouvelles règles en vigueur et familiers de la jurisprudence en la matière, nos avocats vous conseillent et vous assistent dans :

— la négociation et la rédaction de vos contrats ;

— le contentieux des travaux en cours de bail ;

— la fixation de loyer en renouvellement ;

— le contentieux de la défaillance dans le paiement des loyers et des charges par le locataire ;

— l’éviction ou la résiliation pour tous types de baux commerciaux, baux de droit civil, des baux dérogatoires, des baux professionnels.

Gestion immobilière

Nos spécialistes de la gestion immobilière sont en mesure de vous accompagner tant sur le plan du conseil que sur celui du contentieux :

— assistance auprès des bailleurs et utilisateurs dans tous les contentieux locatifs survenant pendant la durée du bail, notamment dans le cadre des procédures de renouvellement et de résiliation anticipée ;

— assistance à la rédaction et la négociation de tous types de contrats portant sur la gestion immobilière ;

— conseil aux administrateurs de biens ;

— intervention sur tous types de problématiques relevant de la loi Hoguet.

Construction et promotion

Forts d’une fine connaissance de l’écosystème et de ses acteurs et d’une longue expérience très reconnue en la matière, nous vous accompagnons avec pragmatisme sur l’ensemble de ces problématiques, quel que soit le périmètre de votre projet :

— assistance dans la rédaction et la négociation de contrats de construction ;

— assistance à la maîtrise d’ouvrage, délégation de maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre, promotion immobilière, bail à construction, bail en l’état futur d’achèvement, MOD, AMO et marchés de travaux ;

— assistance dans le suivi et l’exécution des contrats de construction, contentieux contractuels et responsabilité des constructeurs, etc.

German Desk

Un groupe d’avocats dédié à l’Allemagne accompagne les investisseurs allemands dans leurs projets en France, sous le conseil de nos avocats qualifiés en tant que Rechtsanwalt.

China Desk

A Paris, notre capacité à conseiller des sociétés chinoises dans le cadre de leurs investissements et leurs projets en Europe est renforcée par la présence d’avocats de langue maternelle chinoise (mandarin), qualifiés en tant qu’avocats en France.

Droit public et urbanisme

Que vous soyez maîtres d’ouvrages publics ou privés, notre équipe est en mesure de vous conseiller et vous représenter devant les différentes juridictions à toutes les étapes du montage et de la réalisation de votre projet d’aménagement et de construction. Nous vous accompagnons ainsi :

— lors de l’acquisition de biens immobiliers auprès de personnes publiques et de personnes privées (droit de préemption urbain, droit d’expropriation pour cause d’utilité publique) ;

— lors de leur prise à bail (bail emphytéotique administratif, bail emphytéotique administratif de valorisation, autorisation d’occupation du domaine public...) ;

— dans le cadre d’opérations immobilières complexes impliquant des problématiques de volumétries et de copropriété.

Notre présence dans des différents groupes de travail - ORIE, GRIDAUH, SERDEAUT - nous permet de suivre au plus près l’ensemble des évolutions législatives, réglementaires et jurisprudentielles susceptibles d’impacter vos projets.

Environnement

Nous vous assistons sur tous les sujets du droit de l’environnement et de la fiscalité environnementale et avons notamment construit une solide expérience de dialogue avec l’administration, en lien avec les bureaux d’études. Nous vous accompagnons dès la conception de projets immobiliers/industriels dans le dépôt des demandes d’autorisations administratives Nous vous conseillons ensuite au cours de l’exploitation de sites industriels, jusqu’à la cessation ou la cession de votre activité «transactions immobilières» portant sur des actifs soulevant des problématiques environnementales (fermeture de site situé en centre urbain, reconversion de sites, gestion du risque environnemental, négociation des clauses environnementales).

Contentieux immobilier

En étroite collaboration avec nos confrères spécialisés en fiscalité et en droit public, nous vous conseillons et défendons vos intérêts dans le cadre de vos problématiques précontentieuses ou contentieuses :

— sur le droit de propriété et de contentieux locatifs (recouvrement de loyers et de charges, révision et résiliation du bail, expulsion, copropriété, renouvellement des baux commerciaux, révision des loyers commerciaux) ;

— relatives à la construction et à l’assurance-construction (expertises, garanties légales et contractuelles, référé préventif, référé expertise, responsabilité des architectes et des constructeurs) ;

— de droit public et de contentieux fiscaux. Nous vous assistons également pour vous défendre contre les recours en matière d’autorisations administratives (permis de construire, etc.).

Nos principales références

Investissement et cession

Conseil de Amundi Immobilier lors de l’acquisition d’un portefeuille paneuropéen de bureaux nommé «Aqua», comprenant 17 propriétés situées dans six pays auprès d’Union Investment Real Estate pour un milliard d’euros. Assistance pour la cession de sept actifs sous forme du portefeuille paneuropéen «Sirocco» à Ares.

Conseil de UBS Real Estate dans le cadre de l’obtention des permis de construire et des autorisations environnementales pour la construction de la tour de bureaux «Alto», d’une superficie de 52 000m², située à La Défense, et représentation devant les juridictions administratives.

Assistance à Peakside pour l’acquisition auprès de BNP Paribas d’un portefeuille de bureaux paneuropéen composé de 32 immeubles situés en France, en Allemagne et aux Pays-Bas. Le conseil de CMS portait également sur le financement de l’acquisition.

Conseil de Amundi Immobilier et Crédit Agricole Centre-est pour l’acquisition d’un portefeuille d’actifs immobiliers à usage mixte de commerces, de bureaux et de logements situés rue de la République et dans l’îlot Grôlée Carnot à Lyon. L’ensemble développe une surface de plus de 60 000 m² et regroupe 600 locataires.

Conseil de AXA REIM lors de l’acquisition auprès d’Eurocommercial Properties de 50% de la galerie commerciale Passage du Havre. Cet actif à usage de commerce, bureaux et de logement développe une surface de plus de 23 000 m² est situé à Paris à proximité de la Gare Saint Lazare.

Conseil de Crédit Suisse Asset Management pour l’acquisition sous forme de share deal d’un immeuble multi-locataires de 12 500 mètres carrés à usage de bureaux situés à Montrouge auprès de Commerz Real.

Conseil de Deka Immobilien GmbH dans le cadre de la cession de son immeuble de bureaux «47 Austerlitz» situé sur les bords de Seine à Paris au profit de BNP Paribas REIM pour un montant de 268 millions d’euros.

Assistance de Westinvest pour l’acquisition sous forme de share deal d’un immeuble multi-locataire à usage de bureaux entièrement rénové et situé au centre de Paris auprès de JP Morgan.

Assistance de Mountpark pour la restructuration du portefeuille immobilier comprenant la cession d’un portefeuille logistique paneuropéen pour 800M€ à JP Morgan incluant pour la partie française des cessions sous forme de VEFA de trois actifs ainsi que la cession intra-groupe de deux sociétés immobilières.

Assistance de Crédit Suisse et Belvédère pour l’acquisition sous forme de VEFA d’un projet de logistique situé à proximité de Lyon. L’accompagnement portait également sur la négociation du BEFA avec un opérateur de premier plan ainsi que la mise en place d’un bail pour l’exploitation des toitures par l’installation de panneaux solaires.

Conseil de BNP Paribas dans le cadre de la cession de l’actif Bords de Seine II (Ivry-sur-Seine) portant notamment sur l’analyse des risques préalablement à la cession.

Conseil et assistance de Aviva Real Estate Investors concernant l’acquisition d’un immeuble Prime à usage de commerces et de bureaux situé avenue de Wagram à Paris.

Gestion de l’immeuble

Conseil d’Inovalis et Pitch Promotion dans le cadre du projet de construction de l’ensemble immobilier Convergence situé 17-19 rue des Deux Gares à Rueil-Malmaison (92) développant 25 100 m² de bureaux et 250 m² de commerces.

Conseil du Boston Consulting Group dans le cadre de la négociation du BEFA portant sur 23 000 m² de bureaux et services pour implanter son siège social en France.

Conseil du promoteur Linkcity Ile-de-France, dans le cadre de la négociation d’un bail commercial en l’état futur d’achèvement portant sur un hôtel de 129 chambres auprès de l’hôtelier néerlandais Zoku.

Assistance de Allianz Real Estate pour la négociation de plusieurs contrats d’asset management dans le cadre de l’acquisition d’un portefeuille d’actifs logistiques.

Assistance de M&G Real Estate pour la mise en place du contrat d’asset et de property management cadre pour le Royaume-Uni et la France.

Construction et développement

Conseil de Eiffage Immobilier dans le cadre du développement de l’ensemble immobilier du «Grand Hôtel-Dieu» à Lyon, comprenant des bureaux, un hôtel, un parking, des logements et des commerces, d’une superficie totale de plus de 51 000 m².

Assistance à Opalia pour la négociation de l’accord de gestion de projet pour le développement d’un programme à usage mixte à Nîmes, comprenant notamment un stade de football, des logements et des commerces.

Conseil et assistance de Belambra Clubs dans le cadre de l’acquisition de leurs villages-vacances à la montagne (Les 2 Alpes, La Plagne, les Arcs 1600 et 1900, Tignes, Avoriaz et les Ménuires) et au bord de la mer (Port Camargue).

Conseil de Pierre et Vacances-Center Parcs dans le cadre de la conclusion et la négociation des baux commerciaux en l’état futur d’achèvement et notamment celui portant sur la nouvelle résidence de tourisme 5 étoiles située à Méribel (Savoie) l’HEVENA.

Structuration

Conseil d’AEW Allemagne pour la restructuration de leur portefeuille immobilier situé en France comprenant la mise en place de plusieurs véhicules d’investissement, notamment la constitution d’un OPPCI.

Assistance d’Amundi Immobilier dans le cadre de la restructuration post-acquisition du portefeuille «Mosaic Parcs» (52 actifs à usage mixte).

Assistance de Générale Continentale Investissement pour la mise en place de plusieurs joint-ventures pour la réalisation d’opérations immobilières.

Assistance de Quadreal pour l’acquisition d’un actif à usage de bureaux situé à Paris dans le cadre d’une joint-venture mise en place pour la réalisation de l’opération.

Assistance d’Amundi Immobilier pour la restructuration européenne des schémas de détention d’actifs.

Planification et environnement

Conseil d’Icade pour l’acquisition d’un programme de promotion immobilière mixte (hôtel, logement) comprenant l’assistance pour le processus d’obtention des autorisations d’urbanisme et environnementales à Ivry-sur-Seine.

Conseil de LBO France pour le développement de terrains situé à Bagneux en vue de la construction d’un ensemble immobilier à usage mixte développant 300000 m2 .

Conseil de Nordex dans la cession de sa branche française Nordex France qui exploite et développe une centaine de projets éoliens ainsi que dans la réorganisation de la branche française.

Financement

Conseil de UBS Asset Management pour l’acquisition sous forme de share deal d’un portefeuille d’actifs immobiliers à usage de commerces et de bureaux situés aux numéros 12, 14 et 48 de l’avenue Montaigne à Paris (75008) loués à des enseignes de haute couture. L’assistance portait également sur le financement du projet.

Conseil de MEAG dans le cadre de l’acquisition en sale & lease back auprès de BNP Paribas d’un immeuble classé à usage de bureaux situé au centre de Lyon. Le cabinet a assisté MEAG aussi bien pour l’acquisition de l’actif et la négociation des baux que pour le financement bancaire.

Assistance à Crédit Suisse pour la mise en place du financement bancaire auprès de La Banque Postale dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble à usage de bureaux situé à Issy-les-Moulineaux.

Choisir une expertise

Acquisitions et ventes
Particulièrement complexes compte tenu de la sophistication du secteur et de la variété des disciplines en jeu, les opérations immobilières s’opèrent
Baux commerciaux
Modification des règles d’indexation des loyers, nouvelle répartition des obligations et charges bailleur/preneur, allongement de la durée du bail et
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Construction & promotion
Construire mieux, plus vite et moins cher dans un contexte de mutations technologiques et numériques, tout en respectant l’environnement et la collect
Contentieux immobilier
Acheteurs peinant à payer, vices cachés, copropriétés endettées, divergences d’intérêts entre bailleurs et locataires, entre acteurs publics et constr
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Financement
Tandis que de fortes contraintes réglementaires pèsent sur l’accès au financement bancaire, diverses alternatives de désintermédiation du financement
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Gestion immobilière
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