Un père et son fils souhaitent acheter un bien immobilier en démembrement : l’usufruit sera acquis par le père et la nue-propriété par son enfant. De son vivant, le père usufruitier pourra occuper le bien ou le louer et percevoir les loyers. L’enfant deviendra plein propriétaire au décès de son père usufruitier et ce, sans fiscalité. C’est une double opération d’investissement et de transmission familiale.
Toutefois, craignant que le père ait en réalité financé en totalité l’achat du bien, le législateur présume qu’il en est plein propriétaire et pas uniquement usufruitier. Au décès du père, la pleine propriété du bien est réintégrée fiscalement dans sa succession et des droits de succession sont dus sur sa valeur vénale au décès.
Ce risque est écarté si, ainsi que l’a prévu le législateur, le fils finance l’acquisition de la nue-propriété à l’aide de fonds qui lui ont été donnés, par donation notariée ou par don manuel déclaré. Le donateur peut-être le père ou une autre personne par exemple un grand-parent. Ce financement de l’acquisition de la nue-propriété à l’aide de sommes d’argent données permet de prouver la sincérité du démembrement, ce qu’un emprunt, même bancaire, ne permet pas.
Point d’attention : la donation et l’acquisition doivent être effectuées plus de trois mois avant le décès du père usufruitier.
Article paru dans Le Monde en juillet 2019
Droit patrimonial international : du nouveau pour les couples
Le 29 janvier 2019, entraient en application deux règlements européens, l’un pour le régime matrimonial et l’autre pour le partenariat enregistré, qui modifient le droit international privé des 18 Etats membres participants, dont la France. Pour tous ces Etats, la loi applicable au régime matrimonial est en principe celle de l’Etat de la première résidence commune après le mariage. Mais les couples peuvent choisir une autre loi, ce choix étant encadré.
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