Sluttoppgjør

Etter avslutningen av byggeprosjektet, skal partene gjennomføre et sluttoppgjør, med det formål å sette sluttstrek for det økonomiske mellomværendet i prosjektet. Gjennomføringen av dette reguleres av et eget regelsett i standardkontraktene, som er strengt formaliserte. Manglende overholdelse av reglene kan føre til at parten taper ellers berettigede krav eller innsigelser, og på dette punkt er også reglene i NS 8406 preklusive. Det forekommer også her at en part anfører at reglene er fraveket slik at preklusjonsvirkningen ikke kan gjøres gjeldende, men dette gis sjelden medhold. Eksempler er LG-2020-185907 og LH-2019-85639-1.

Det er derfor vesentlig å kjenne innholdet i, og ikke minst etterleve disse reglene. På denne siden går vi nærmere gjennom rettspraksis knyttet til disse reglene, som vil belyse både hvilke krav som stilles til entreprenørens sluttoppgjør og byggherrens tilsvar, og hvordan fristene beregnes.

Oversikt over regelverket

Regelverket knyttet til sluttoppgjøret er i hovedsak likt i de nyere standardkontraktene. Reglene er utpreget formelle, og det knytter seg også en god del rettspraksis til dem, som vi skal gå nærmere inn på under.

Sluttoppgjørsfasen innledes i utgangspunktet etter at kontraktsgjenstanden er overtatt. Entreprenøren skal da inngi sluttoppstilling med sluttfaktura innen to måneder, se NS 8405 pkt. 33.1, NS 8406 pkt. 25.1 og NS 8407 pkt. 39.1. Sluttoppstillingen skal inneholde alle krav i forbindelse med kontrakten, også godkjente og tidligere betalte krav. Krav som ikke er medtatt i oppstillingen, tapes etter utløpet av 2 månedersfristen – med enkelte konkret angitte unntak.

Dersom entreprenøren oversitter fristen kan byggherren skriftlig fastsette en endelig frist for oversendelse, som ikke kan være kortere enn 14 dager, se siste ledd i NS 8405 pkt. 33.1, NS 8406 pkt. 25.1 og NS 8407 pkt. 39.1. Dersom entreprenøren oversitter denne fristen, taper han alle krav i forbindelse med kontrakten som ikke allerede er betalt, eller unntatt fra preklusjonsregelen.

Når entreprenøren har sendt sluttoppstilling med sluttfaktura, har byggherren to måneder på å betale, se NS 8405 pkt. 33.2, NS 8406 pkt. 25.2 og NS 8407 pkt. 39.2. Dersom byggherren har innsigelser mot noen av kravene, eller egne motkrav, må disse fremmes innen den samme fristen. Gjøres ikke det, taper byggherren kravene. Dette gjelder likevel ikke krav som følge av mangler.

Sluttoppgjørsreglene forutsetter i utgangspunktet at det er foretatt en overtakelse. Ved heving skjer dette normalt ved at det gjennomføres en registreringsforretning i stedet for overtakelse. Domstolene har imidlertid lagt til grunn at sluttoppgjørsreglene også gjelder for det som normalt blir omtalt som hevingsoppgjøret, se LE-2020-105563.

Etter at sluttoppstilling og sluttoppgjørstilsvar er utvekslet mellom partene, oppstiller ikke sluttoppgjørsreglene noen ytterligere frister. I reglene om omstridte endringer er det imidlertid oppstilt en egen søksmålsfrist for entreprenøren i NS 8405 og NS 8407, som utløper åtte måneder etter overtakelsen. Denne gjelder imidlertid i de nye standardene ikke bare krav knyttet til omtvistede endringer, men også ethvert krav på vederlagsjustering eller fristforlengelse. I praksis betyr dette at søksmålsfristen vil være «neste frist» for entreprenøren etter at byggherrens sluttoppgjørstilsvar er mottatt. Entreprenøren må også være oppmerksom på at krav i utgangspunktet foreldes tre år etter at betaling først kunne kreves, som innebærer at entreprenøren i lengre prosjekter kan være tvunget til å gå til søksmål selv før sluttoppgjøret, dersom det oppstår uenighet om krav.

Entreprenørens sluttoppstilling

Overordnet

Alle standardene fastslår at entreprenøren, dersom annet ikke er avtalt, skal sende byggherren en sluttoppstilling vedlagt en sluttfaktura innen en frist på to måneder fra overtakelsen, se NS 8405 pkt. 33.1, NS 8406 pkt. 25.1, og NS 8407 pkt. 39.1.

Hva skal til for at noe regnes som et sluttoppgjør?

I praksis oppstår det ikke helt sjelden spørsmål om hvorvidt en faktura/tilsvarende skal regnes som sluttoppgjør, eller bare en vanlig fakturering. Dette kan ha betydning på flere ulike måter: Dersom det ikke dreier seg om en sluttoppstilling/sluttfakturering, vil dette for entreprenøren innebære at de preklusive reglene for krav som ikke er medtatt i sluttoppstillingen gjelde, mens det for byggherren vil innebære at de preklusive fristene for besvarelse av sluttoppgjøret ikke vil gjelde. Rettspraksis viser at domstolene i slike tilfeller foretar konkrete vurderinger av hvordan byggherren hadde grunn til å oppfatte oversendelsen, både ut fra dokumentet det er snakk om, og ut fra forholdene for øvrig. I slike vurderinger er det ikke nødvendigvis avgjørende hvorvidt dokumentet er benevnt sluttfaktura eller tilsvarende.

I LB-2008-49504, som gjaldt sluttoppgjørstvist etter NS 3431, var partene uenige om hvorvidt et oppsett entreprenøren hadde sendt skulle regnes som et sluttoppgjør eller ikke. Oppsettet bestod av et brev benevnt «sluttoppgjør», hvor det bl.a. fremgikk:

«Vi har nå laget en korrigert avregning for tilleggene i Hus III i henhold til «Rammeavtale». Oppsettet er nå også korrigert for de innrømmede uttrekk vi har gitt.

Konklusjonen på dette er at vi skal kreditere kr 211.301,- eks.mva. (23 %).

Vi ber om omgående betaling av mellomværende som etter dette blir kr 4.301.127,35 inkl. mva.

Vi vil som varslet i telefaks av 22.12.00 kreve renter fra 22.12.00 frem til endelig oppgjør.

Vi har ikke fått kommentarer på vårt brev av 5. mars eller på vår telefaks av 22.2.01 (vurdering tvistesaker), og forutsetter dermed at vi nå kan enes om sluttoppgjøret.»

Vedlagt brevet et oppsett over fakturerte tilleggsarbeider, ikke-fakturerte tilleggsarbeider og aksepterte uttrekk.

Entreprenøren inngav imidlertid også ca. et halvt år senere et nytt brev benevnt «sluttoppgjør», etter at partene hadde diskutert kravene i det opprinnelige brevet. I dette brevet var flere av kravene økt. Byggherren anførte at det første brevet måtte regnes som sluttoppgjøret, slik at entreprenøren var avskåret fra å senere øke kravene. Entreprenøren mente at det første brevet måtte regnes som et forhandlingsutspill og ikke et sluttoppgjør, og begrunnet dette særlig med at det ikke var vedlagt kreditnota, og at partene deretter hadde forhandlet videre om kravene. Lagmannsretten la imidlertid til grunn at det første brevet måtte regnes som et sluttoppgjør, og begrunnet dette med at brevet inneholdt alle sentrale elementer i et sluttoppgjør, slik at byggherren dermed med rimelighet måtte kunne legge til grunn at det også var ment som det.

En tilsvarende problemstilling var oppe i LG-2001-1558 (dessverre ikke tilgjengelig), hvor det var uenighet om to fakturaer – en for hver av byggene som var omfattet av kontrakten – skulle anses som a konto-fakturaer eller sluttfakturaer. I denne saken var det byggherren som anførte at fakturaene ikke var sluttfakturaer, og dette må sees i lys av at byggherren først fremsatte sitt spesifiserte krav om dagmulkt etter utløpet av svarfristen i sluttoppgjørsreglene (i denne saken NS 3430) dersom denne ble regnet fra mottaket av disse fakturaene.

Også i denne saken la lagmannsretten vekt på hvordan fakturaene fremstod for byggherren. Fakturaene var i denne saken ikke benevnt sluttfaktura. Lagmannsretten konstaterte at det ikke er noe absolutt krav til at en sluttfaktura gis en slik betegnelse så lenge det ellers fremstår som en sluttfaktura, men kom likevel til at fakturaene i dette tilfellet ikke kunne regnes som sluttfaktura. I fakturaene var det riktignok tatt med krav på innestående, som i seg selv kunne indikere at fakturaene var ment som sluttfakturaer. Fakturaene ble imidlertid i referat fra et etterfølgende møte benevnt som «A-kontofaktura». Samtidig var det ikke gjennomført formell overtakelsesforretning, og det gjenstod også noe arbeid. Lagmannsretten mente derfor at det for byggherren måtte fremstå like nærliggende at fakturaene var ment som a konto-fakturaer, og ikke sluttfakturaer.

I LH-2019-85639-1 hadde entreprenøren inngitt et dokument hvor det ble fakturert for både utførte arbeider og innestående. Dokumentet ser ut til å ha vært basert på en mal for a kontofakturering, men var betegnet «sluttoppgjør», og opplyste også om at krav i tidligere a konto-fakturaer ble gjentatt, med henvisning til sluttoppgjørsreglene i NS 8405. Forfallsdato var satt til to måneder, i samsvar med sluttoppgjørsreglene. Lagmannsretten kom likevel til at dette ikke kunne regnes som et sluttoppgjør, og begrunnet dette særlig med at dokumentet ikke oppfylte standardens krav til sluttoppstilling. Det var ikke medtatt oppstillinger over betalte og ikke-betalte krav, eller oppstilling av avviste krav. Retten mente på denne bakgrunnen at oppstillingen var så mangelfull at den ikke kunne regnes som sluttoppgjør, selv om det var enkelte indikatorer på at dette kunne ha vært hensikten, og uttalte i den forbindelse:

«En del av bakgrunnen for formkravene til sluttoppstillingen må etter lagmannsrettens syn være nettopp å unngå tvil om hvorvidt det foreligger en sluttoppstilling som utløser preklusive frister eller ikke. Behov for argumentasjon for hvorfor dokumentet til tross for manglene likevel skal betraktes som en sluttoppstilling, taler da for at det nettopp ikke foreligger en sluttoppstilling, hvilket også er lagmannsrettens konklusjon.»

Krav til innholdet i sluttoppstillingen

Hva sluttoppstillingen skal inneholde, fremgår av andre ledd i NS 8405 pkt. 33.1, NS 8406 pkt. 25.1 og NS 8407 pkt. 39.1. Den skal inneholde en full oversikt over partenes mellomværende, og en spesifikasjon over alle entreprenørens krav i forbindelse med kontrakten. I bestemmelsene er det også inntatt en liste over kravene som skal være med:

1. Alle fakturerte og betalte krav;
2. Alle fakturerte krav som ikke er betalt, uansett om de er forfalt eller ikke
3. Krav som er fakturerte og forfalt, men som byggherren har avvist, og som entreprenøren opprettholder;
4. Alle krav entreprenøren mener å ha som ennå ikke er fakturert, herunder innestående beløp

De preklusive sluttoppgjørsreglene innebærer at krav som ikke er med i oppstillingen innen fristutløpet, heller ikke kan fremsettes senere. Dermed risikerer entreprenøren å tape ellers berettigede krav om disse ikke er medtatt – også krav som er varslet tidligere, dersom disse ikke gjentas her. Derfor oppstår det ikke sjelden tvist om hvorvidt et krav er tatt i sluttoppgjøret med eller ikke.

Det foreligger enkelte avgjørelser hvor det reises spørsmål om i hvilken grad grunnlaget for kravet må oppgis. Utgangspunktet for vurderingen nå vil være Høyesteretts avgjørelse HR-2020-228-A, hvor Høyesterett konstaterte at det ikke gjelder noe krav om at hovedentreprenøren må begrunne sine innsigelser til underentreprenørens sluttoppgjør. I begrunnelsen for dette uttalte imidlertid Høyesterett seg også om kravene til underentreprenørens sluttoppgjør:

«Et annet tolkningsmoment som også kan utledes av kontrakten, er sammenhengen med kravene til underentreprenørens sluttoppstilling etter punkt 33.1. Som tidligere påpekt, er det her tilstrekkelig med en oversikt og spesifikasjon av kravene. Hensynet til balanse mellom partenes forpliktelser i sluttoppgjøret tilsier at det ikke kan stilles større krav til hovedentreprenøren enn til underentreprenøren.»

Dette vil altså være utgangspunktet for hvilke krav som stilles til angivelsen av de enkelte kravene i sluttoppstillingen.

I praksis oppstår det gjerne spørsmål om entreprenøren etter fristutløpet kan endre de enkelte kravspostene i sluttoppstillingen som er inngitt. I LB-2008-49504 hadde entreprenøren økt enkelte av kravspostene etter fristutløpet. Dette slo retten fast at entreprenøren ikke hadde adgang til. I LF-2021-28001 hadde entreprenøren etter fristen endret en kravspost fra betongrør til plastrør etter innsigelser fra byggherren, som ledet til en reduksjon av kravet. Byggherren mente at denne endringen innebar at entreprenøren hadde fremsatt et nytt krav. Lagmannsretten gav ikke byggherren medhold i det, og viste særlig til at endringen hadde ledet til en reduksjon i kravet.

Et annet praktisk spørsmål er i hvilken grad entreprenøren kan ta forbehold om senere justeringer i sluttoppstillingen. Dette er særskilt regulert i sluttoppgjørsreglene, se eksempelvis NS 8405 pkt. 33.1 tredje ledd, hvor det fremgår:

«Entreprenøren kan bare ta forbehold om senere endring av sluttoppstillingen dersom grunnlaget for beregning av et krav ikke har foreligget i tide. Slikt forbehold kan bare gjøres for spesifikt angitt kravsgrunnlag. l sluttfakturaen inntas de krav som er nevnt i annet ledd, bokstav d).»

Andre forbehold enn dette vil ikke være gyldige, og kan dermed ikke brukes for å fremsette nye krav etter frist for inngivelse av sluttoppstilling. Et eksempel er LB-2010-27697, hvor entreprenøren hadde tatt forbehold om å fremme ytterligere krav for endringsarbeid dersom disse ikke ble betalt av et annet selskap, som hadde kjøpt noen av leilighetene i boligprosjektet det var snakk om. Bakgrunnen var at byggherren mente at endringsarbeidene var bestilt av dette selskapet. Lagmannsretten konstaterte imidlertid at NS 3431 ikke åpner for denne typen forbehold, og at kravet dermed var tapt.

Frist og preklusjonsvirkninger

Utgangspunktet etter alle standarder etter NS 84-serien er at sluttoppstilling og sluttfaktura skal inngis innen to måneder etter overtakelsen, se NS 8405 pkt. 33.1, NS 8406 pkt. 25.1, og NS 8407 pkt. 39.1. Dersom entreprenøren oversitter tomånedersfristen, vil konsekvensen være at byggherren kan sette en endelig frist for inngivelse av sluttoppgjør, som ikke kan være kortere enn 14 dager. Dersom entreprenøren ikke overholder denne fristen heller, vil entreprenøren tape alle krav i forbindelse med kontrakten som ikke allerede er betalt, eller krav som er unntatt preklusjonsvirkning.[1]

Dette er en endring fra foregående standarder, hvor byggherren i slike tilfeller fikk rett til å sette opp sluttoppgjøret på egen hånd, som entreprenøren deretter eventuelt måtte reklamere på. I LB-2018-88592 hadde hovedentreprenøren tilsynelatende agert etter denne regelen, selv om kontrakten var inngått basert på NS 8415. I stedet for å sette ny frist for underentreprenøren til å inngi sluttoppgjør, satte hovedentreprenøren opp en egen sluttoppstilling, og ba underentreprenøren om å svare på dette innen to uker. Hovedentreprenøren anførte at dette måtte sidestilles med å gi underentreprenøren en ny frist for å inngi sluttoppgjør, men fikk ikke medhold i dette.

Preklusjonsvirkningen inntrer først ved fristutløpet, selv om entreprenøren inngir sluttoppgjør før fristen. Det er med andre ord adgang til å korrigere sluttoppstillingen helt frem til fristen utløper, se for eksempel LB-2016-59856, hvor Borgarting lagmannsrett aksepterte at en underentreprenør i en senere e-post, inngitt innen en omforent frist, medtok nye krav som ikke var med i den opprinnelige sluttfakturaen. Dette kan riktignok stille seg annerledes i kontrakter inngått på grunnlag av NS 8407, siden ordlyden i sluttoppgjørsbestemmelsen der er noe annerledes – selv om det er vanskelig å se noen god begrunnelse for en slik forskjell.

Byggherrens sluttoppgjørstilsvar

Overordnet om byggherrens betalings- og innsigelsesfrist

Når entreprenøren har sendt inn sluttoppgjør ihht. regelverket, fastslår sluttoppgjørsreglene at byggherren skal betale innen to måneder regnet fra mottakelsen av sluttoppstillingen og sluttfaktura, se NS 8405 pkt. 33.2, NS 8406 pkt. 25.2, og NS 8407 pkt. 39.2. Dersom fristutløpet faller på en helligdag, er det i rettspraksis lagt til grunn at forfallsdato, og dermed byggherrens svarplikt, utskytes til nærmest påfølgende virkedag, se LE-2019-4810.

Alle innsigelser byggherren har mot entreprenørens sluttoppgjør, inkludert egne motkrav, må fremsettes innen denne fristen. Dette innebærer også at byggherren må gjenta innsigelser som tidligere har vært fremmet mot kravene. Gjøres ikke dette, taper byggherren innsigelsen eller motkravet. Det gjelder imidlertid noen konkrete unntak: Byggherren taper ikke krav eller innsigelser som er brakt inn for domstolene eller voldgift, og heller krav som bygger på mangelsreglene. I LH-2021-151212 ble det også lagt til grunn at krav som ikke har oppstått enda, heller ikke ble prekludert. I denne saken var det snakk om tilleggssarbeid som opprinnelig entreprenør ikke hadde utført, og som byggherren derfor fikk utført av en annen entreprenør etter utløpet av byggherrens innsigelsesfrist.[2]

Innsigelsesfristen kan skape utfordringer i underentrepriseforhold hvor det er avtalt «back to back»-reguleringer, ettersom hovedentreprenøren ofte ikke har fått tilbakemelding fra byggherren på sitt eget sluttoppgjør innen fristen for å fremme innsigelser mot underentreprenørens sluttoppgjør utløpet. På dette punktet foreligger det avgjørelser i ulike retninger.

I LB-2015-76130 la Borgarting lagmannsrett til grunn at preklusjonsreglene ikke kunne anvendes etter ordlyden for krav hvor kontrakten fastslo at underentreprenørens krav avhang av at byggherren aksepterte kravet:

«Etter lagmannsrettens syn må standardavtalens bestemmelser leses og forstås i lys av hva partene har avtalt i Avtaledokumentet. For at det avtalte back to back-prinsippet skulle fungere var det en forutsetning at [hovedentreprenøren] videreførte krav fra [underentreprenøren] opp til [byggherren]. Lagmannsretten har fått dokumentert at dette skjedde for endringsanmodninger underveis. Muligheten for å videreføre krav fra [underentreprenøren] var vel så viktig for sluttoppstillingen og det påfølgende sluttoppgjøret. Hvis man skulle ta NS 8405 punktene 33.1 og 33.2 på ordet, ville [underentreprenørens] frist for å fremsette sluttoppstilling overfor [hovedentreprenøren] løpe ut samme dag som [hovedentreprenørens] frist for å fremsette sluttoppstilling overfor [byggherren]. I og med at partene har avtalt at oppgjør av [underentreprenørens] krav, der back-to-back prinsippet gjaldt, var avhengig av om kravene ble akseptert av [byggherren], har det formodningen mot seg at partene har ment at frist- og preklusjonsreglene i NS 8405 skulle gjelde fullt ut. Det ville kunne gjøre et vesentlig element av den avtalte vederlagsmekanismen mellom partene illusorisk.»

En tilsvarende anførsel ble fremsatt i LH-2019-27272. Her anførte hovedentreprenøren at innsigelser mot krav som var omfattet av en «back-to-back»-klausul ikke kunne prekluderes etter sluttoppgjørsbestemmelsene i NS 8416, fordi hovedentreprenøren ikke kunne svare på kravet fra underentreprenøren før byggherren hadde tatt stilling til det. Dette fikk hovedentreprenøren medhold i i tingretten. Lagmannsretten la imidlertid, under noe tvil, til grunn at preklusjonsreglene gjaldt også for slike krav, og uttalte om dette:

«Når partene i denne saken uttrykkelig har avtalt at NS 8416 skal gjelde, må det etter lagmannsrettens syn foreligge klare holdepunkter for at de har avtalt at NS 8416 punkt 25 ikke skal gjelde. Lagmannsretten kan ikke se at en «back-to-back»-klausul i seg selv kan forstås som en slik avtale. Ved avtale om «back-to-back» vil hovedentreprenøren, dersom han har innsigelser, kunne ta forbehold om byggherrens godkjennelse.»

Når utløses fristen?

Etter bestemmelsenes ordlyd utløses betalingsfristen – og dermed fristen for å fremsette innsigelser og motkrav – av «mottakelsen av sluttoppstilling vedlagt sluttfaktura». Det forekommer imidlertid at entreprenøren kun oversender en av delene. I LH-2020-157041 hadde entreprenøren først oversendt en sluttoppstilling, som ble besvart av byggherren påfølgende dag. Entreprenøren sendte deretter over et nytt oppsett, som bestod av en identisk sluttoppstilling, denne gangen vedlagt en kredittnota – ettersom sluttoppstillingen viste at byggherren hadde et beløp til gode hos entreprenøren. Entreprenøren anførte at den første oversendelsen ikke kunne anses som oversendelse av sluttoppgjør, fordi sluttfaktura ikke var vedlagt. Ettersom sluttoppgjørsreglene krever at byggherren gjentar alle tidligere fremsatte innsigelser, og byggherren ikke hadde gjentatt innsigelsene når entreprenøren sendte over det siste oppsettet, anførte entreprenøren at byggherrens innsigelser var tapt. I denne saken kom imidlertid lagmannsretten til at den første oversendelsen måtte anses som oversendelsen av sluttoppgjøret. Byggherrens svar dagen etter ble dermed ansett som byggherrens svar på sluttoppgjøret, og innsigelsene var dermed ikke tapt.

Kravet til gjentagelse gjelder imidlertid kun ved oversendelse av opprinnelig sluttoppstilling. I LH-2019-27272 ble det bl.a. anført at hovedentreprenøren også måtte svare på senere, reviderte sluttoppstillinger for å unngå preklusjon. Dette fikk hovedentreprenøren ikke medhold i.

Krav til byggherrens innsigelser og motkrav

Etter sluttoppgjørsreglene skal byggherren fremsette alle sine innsigelser og motkrav som ikke er omfattet av konkrete unntak innen den angitte tomånedersfristen. Et spørsmål det ofte oppstår tvist om, er hvilke krav som stilles til byggherrens innsigelser eller motkrav – det vil si hva som skal til før byggherren kan anses for å ha fremsatt en innsigelse eller et motkrav.

Det var lenge omdiskutert hvorvidt byggherren pliktet å begrunne sine innsigelser til entreprenørens sluttoppstilling. Flere eldre avgjørelser fra underrettene kunne indikere at byggherren pliktet å begrunne innsigelsene mot entreprenørens sluttoppgjør. I HR-2020-228-A slo imidlertid Høyesterett fast at byggherren (i denne saken: hovedentreprenøren) ikke har noen plikt til å begrunne innsigelsene. Høyesterett formulerte de grunnleggende kravene til innsigelsene mot sluttoppstillingen slik:

«Når punkt 33.2 og 33.1 leses i sammenheng, fremgår det etter min mening at hovedentreprenørens innsigelser må identifisere hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som bestrides. Det er opplyst i skranken at dette typisk kan gjøres ved talloppstillinger. Graden av konkretisering her kan neppe formuleres generelt, men siktemålet med underentreprenørens sluttoppstilling og hovedentreprenørens innsigelser «er å få avklart det totale mellomværendet mellom partene», jf. Rt-2010-961 avsnitt 45. Jeg viser her til at reglene om sluttoppgjør skal sørge for at det avdekkes hvilke krav partene er uenige om, og gjennom innsigelsene må underentreprenøren få beskjed om hvilke beløp hovedentreprenøren ikke vil betale.»

Høyesterett slo deretter fast at det ut fra standarden ikke kunne innfortolkes noe krav til begrunnelse, og konkluderte deretter som følger:

«Min konklusjon, basert på kontraktens ordlyd og system og hensett til reelle hensyn, er at kravet til innsigelser etter punkt. 33.2 kan begrenses til en tilkjennegivelse av uenighet uten at det kreves en nærmere begrunnelse. Men innsigelsene må identifisere hvilke deler av kravsbeløpet i sluttoppstillingen som bestrides, og dette må gjøres på en slik måte at en normalt forstandig underentreprenør kan forstå hvilke betalingskrav som ikke godtas.»

Som det fremgår, vil sluttoppstillinger og innsigelser til disse i form av konkrete talloppstillinger oppfylle kravene, så lenge disse i tilstrekkelig stor grad identifiserer de enkelte kravene det er snakk om.

I senere underrettspraksis er det også lagt til grunn at innsigelsene ikke nødvendigvis trenger å angis i form av konkrete tall. I LH-2020-157041 hadde byggherren svart på entreprenørens sluttoppgjør i form av en e-post hvor byggherren skrev at byggherren «ikke [har] endret holdning til endringsmeldinger som er avvist». Lagmannsretten la til grunn at byggherren ved dette hadde gjentatt innsigelsene mot endringsmeldinger som tidligere hadde vært avvist, og at innsigelsene dermed var i behold.

Avgjørelsen viser at innsigelsene til sluttoppgjøret også kan sees i lys av partenes tidligere korrespondanse. Regelen om at innsigelsene må gjentas gjelder imidlertid fortsatt. I LG-2020-185907, som gjaldt sluttoppgjøret mellom en totalentreprenør og en totalunderentreprenør, hadde totalentreprenøren besvart underentreprenørens sluttoppstilling og sluttfaktura ved et brev betegnet «Bemerkning til/reklamasjon av Deres faktura», som bl.a. inneholdt følgende tekst:

«Feil/mangler

Følgende feil/mangel er avdekket ved Deres leveranse/faktura;
- Andre feil/mangler

Kommentar:

Summen av motkrav fremført i forbindelse med sluttoppgjøret er som nevnt større enn summen av uoppgjorte krav i kontraktsforholdet mellom Skanska og DNF. Skanska kan derfor ikke utbetale noe på denne fakturaen. Se e-post av 29.08.2018 og øvrig korrespondanse ifbm. dette sluttoppgjøret for mer informasjon.

Behandling av faktura
- Faktura avvises i sin helhet, kopi av faktura følger vedlagt. Kreditnota imøteses

Oppgjør
- Jfr. kommentarfelt over»

Dette ble ikke ansett som et tilstrekkelig svar på sluttoppstillingen. Når det gjaldt hvilke krav som kunne stilles, uttalte lagmannsretten følgende:

«Totalentreprenøren må gi en oversikt og spesifikasjon av kravene som opprettholdes, og dette må gjøres på en slik måte at en normalt forstandig underentreprenør kan forstå hvilke krav det gjelder. Det er ikke nødvendig å begrunne kravene. På samme måte som for en sluttoppstilling fra underentreprenøren, må det være tilstrekkelig med en talloppstilling fra hovedentreprenøren, med en kort tekst som identifiserer de enkelte motkrav, med tilhørende beløp, jf. Asbjørn Lyséll Dølvik, Sluttoppgjør i entreprise – Kvalitative krav til sluttoppstilling, innsigelser og motkrav, i På rett grunn II side 373»

I vurderingen av om reklamasjonsbrevet oppfylte disse kravene eller ikke, uttalte lagmannsretten videre:

«Lagmannsretten mener at brevet ikke tilfredsstiller kravene i NS 8417 punkt 39.2. Brevet gir ingen oversikt eller spesifikasjon av kravene som opprettholdes. Kravene er ikke gjentatt, tallfestet eller konkretisert på annen måte. Formuleringen «andre feil/mangler» er innholdsløs og mangler enhver konkretisering. Kommentaren om at «summen av motkrav fremført i forbindelse med sluttoppgjøret», er nærliggende å forstå slik at [totalentreprenøren] opprettholder flere krav. Heller ikke [totalentreprenørens] e-post av 29. august 2018, som reklamasjonsbrevet uttrykkelig viser til, inneholder noen oversikt eller spesifikasjon av kravene.»

Totalentreprenøren viste i denne saken også til at han tidligere hadde oversendt et excelark som viste hvilke innsigelser totalentreprenøren hadde fremsatt mot underentreprenørens krav, og mente at dette måtte tas i betraktning ettersom reklamasjonsbrevet bl.a. viste til «øvrig korrespondanse». Lagmannsretten vurderte imidlertid ikke dette som en tilstrekkelig presis angivelse, og tok dermed ikke hensyn til dette. I denne saken ble det altså ikke ansett tilstrekkelig at totalentreprenøren tidligere hadde avvist kravene, når sluttoppgjørstilsvaret ikke i tilstrekkelig grad henviser til avvisningene.

Søksmålsfrist

I tillegg til de preklusive sluttoppgjørsreglene, inneholder NS 8405 og NS 8407 også en egen søksmålsfrist for entreprenøren, se NS 8405 pkt. 26.3 og NS 8407 pkt. 35.2. Noen tilsvarende regel finnes ikke i NS 8406. Etter tidligere standarder gjaldt fristen fra byggherrens avslag på et omtvistet endringskrav, mens den nå gjelder fra overtakelsen.[3] I praksis vil søksmålsfristen dermed bli den «neste» viktige fristen for entreprenøren, når sluttoppgjøret først er inngitt.

Etter NS 34-serien gjaldt søksmålsfristen kun omtvistede endringer, ikke øvrige krav om vederlagsjustering eller fristforlengelseskrav. Eksempelvis konstaterte Høyesterett i Rt. 2007 s. 1489 (Byggholt) at NS 3430s regler om søksmålsfrist ikke gjaldt for krav om tilleggsvederlag som følge av at kontrakten manglet prisbærende post for tiltransport av sideentreprenør. Etter NS 84-serien gjelder søksmålsfristen alle krav om omtvistede endringer, samt alle krav om fristforlengelse eller vederlagsjustering som byggherren har avslått. Anvendelsesområdet er dermed betydelig utvidet.

For slike krav må entreprenøren enten kreve spørsmålet avgjort av en oppmann før overtakelsen, eller iverksette rettslige skritt innen åtte måneder etter overtakelsen av hele kontraktsarbeidet. Slikt avbrudd kan i utgangspunktet skje ved å ta ut forliksklage, som også er det nødvendige første skritt hvis tvistesummen er under kr 200 000 eller begge parter ikke har vært bistått av advokat. Dette leder imidlertid ofte til at forliksrådet innstiller saken, ettersom slike saker normalt er dårlig egnet for behandling i forliksrådet. I slike tilfeller løper det en ny frist for å ta ut stevning for å unngå at krav på vederlagsjustering og fristforlengelse skal tapes. Gjøres ikke det, tapes kravene. Borgarting lagmannsrett la i LB-2021-174007 til grunn at denne fristen var på tre måneder. Dette ble imidlertid anket til Høyesterett, som i HR-2023-766-A kom til at fristen for å ta ut stevning er ett år etter at forliksrådet har innstilt saken, og ikke tre måneder. 

Foreldelse

Det er også viktig å være oppmerksom til at det i tillegg til søksmålsfrister også finnes regler om foreldelse, som fastslår at krav i utgangspunktet foreldes tre år etter at kravshaver tidligst kunne kreve betaling. I lange prosjekt innebærer dette at entreprenøren risikerer at ubetalte krav foreldes før prosjektet er ferdig. I en periode var det i juridisk teori antatt at dette ikke gjaldt a konto-fakturaer for kontraktssummen. Høyesterett la imidlertid i Rt. 2013 s. 1476 til grunn at også slike krav foreldes tre år etter at kravet første gang kunne kreves betalt.

[1] Det vil si arbeid som først skal utføres etter overtakelsen, krav på innestående, gjenstående krav på indeksregulering, og krav som er brakt inn for oppmann, domstolene eller voldgift

[2] Ut fra premissene i dommen kunne det kanskje vært nærliggende å oppfatte dette som et mangelskrav, som etter sin art ikke er omfattet av byggherrens innsigelsesfrist

[3] Med unntak av oppmannsprosesser