Krise in der Immobilienbranche – Welche Sanierungsoptionen bestehen für betroffene Unternehmen?
Die Immobilienbranche gilt als eine der akuten Krisenbranchen in Deutschland. Die Corona-Pandemie, der Ukraine-Krieg, die Inflation und die Zinswende haben zu einem Einbruch der Bauaufträge, der Flächennachfrage und der Immobilienpreise geführt. Die Baukosten sind enorm gestiegen, während die Investoren* zurückhaltender geworden sind.
Immobilienkrise in Zahlen
Nach einer Auswertung des Statistischen Bundesamtes zeichnet sich die Krise bereits seit dem Jahr 2022 ab: Im ersten Quartal 2022 sind die Bauaufträge nominal um 25 % und real um 35 % im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Die Vermietung von Büroflächen ist im ersten Halbjahr 2022 um 40 % im Vergleich zu 2021 eingebrochen. Die Baugenehmigungen für Wohnungen sind bis April 2022 um fast 40 % im Vergleich zu 2021 zurückgegangen. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen lag 2022 bei 295.300 und verfehlte damit das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen deutlich.
Betroffen von der Krise sind dabei nicht nur die „klassischen“ Bauunternehmen, deren Geschäftsgegenstand die Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken darstellt, sondern auch Projektentwickler, deren Geschäftsmodell vom Grundstückerwerb über die Planung, Finanzierung und den Bau von schlüsselfertigen Bauten, mit anschließendem Verkauf oder Betrieb reicht. Allein im August 2023 haben vier große Projektentwickler einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen beantragt.
Sanierungsbedarf in der Immobilienbranche und Krisenfrüherkennung
Die betroffenen Unternehmen stehen demnach vor der Herausforderung, ihre Kosten zu senken, ihre Liquidität zu sichern und – mitunter – ihre Geschäftsmodelle anzupassen. Dabei gilt der allgemeine Grundsatz: je früher ein Unternehmen Sanierungsmöglichkeiten ergreift, desto mehr Handlungsspielräume bestehen und desto wahrscheinlicher ist der Sanierungserfolg.
Je nach Rechtsform ist diese Krisenfrüherkennung nicht nur bloß ein Gebot, sondern gesetzliche Pflicht: So sind Geschäftsleiter seit dem 1. Januar 2021 (mit Inkrafttreten des Gesetzes über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen (StaRUG)) zur Errichtung eines Krisenfrüherkennungssystems verpflichtet. Für Geschäftsleiter von haftungsbeschränkten Unternehmen gilt dies unabhängig von der Größe und der Branche des Unternehmens. Sie müssen laufend die Solvenz des Unternehmens prüfen. Zeichnet sich eine Krise ab, müssen Geschäftsleiter geeignete Gegenmaßnahmen ergreifen. Die Nichtbeachtung der Pflichten birgt immense Haftungsrisiken für Geschäftsleiter.
Sanierungsoptionen in Deutschland
Doch welches Vorgehen empfiehlt sich? Dies kommt insbesondere auf die folgenden Faktoren an:
• Höhe und Struktur der Schulden,• Ursachen und Dauer der Krise,• Aussichten und Potenzial des Geschäftsmodells,• Bereitschaft und Interessen der Gläubiger,• Verfügbarkeit und Kosten von Sanierungsfinanzierungen,• rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen.
In Deutschland stehen für die Sanierung eines Unternehmens derzeit die folgenden Verfahren zur Verfügung:
Krise in der Immobilienbranche als Chance für Sanierungen sehen
Eine Krise kann ein produktiver Zustand sein. Man muss ihr nur den Beigeschmack einer Katastrophe nehmen.
Dieses Zitat von Max Frisch passt auch auf die aktuelle Krise in der Immobilienbranche. Sie stellt einerseits eine große Herausforderung für alle betroffenen Unternehmen dar; andererseits aber auch eine Chance, sich neu zu positionieren und zu verbessern. Mit der richtigen Sanierungsoption und einer guten Umsetzung können die betroffenen Unternehmen die Krise meistern und gestärkt aus ihr hervorgehen.
* Gemeint sind Personen jeder Geschlechtsidentität. Um der leichteren Lesbarkeit willen wird im Beitrag die grammatikalisch männliche Form verwendet.
