Home / Nieuws / Europese vastgoedbeleggingsmarkt terug op pre-coronaniveau...

Europese vastgoedbeleggingsmarkt terug op pre-coronaniveau met totale beleggingswaarde van € 270 miljard

14/06/2022

De Europese vastgoedbeleggingsmarkt lijkt grotendeels hersteld van de gevolgen van de coronapandemie in 2021. De totale beleggingen zijn met 15% gestegen tot circa 270 miljard euro in vergelijking met het voorgaande jaar, waarin de gevolgen van de pandemie duidelijk voelbaar waren. Dit betekent een terugkeer naar het niveau van vóór de crisis. Dat blijkt uit de European Real Estate Deal Point Study 2022 van internationaal advocatenkantoor CMS.

CMS heeft voor de laatste editie van dit onderzoek naar de Europese markt voor vastgoedtransacties systematisch meer dan 2.200 vastgoedovereenkomsten beoordeeld en geëvalueerd waarover het van begin 2010 tot eind 2021 in heel Europa heeft geadviseerd. Transacties zijn ingedeeld in de categorieën kantoren, retail, logistiek, woningen en overige.

Inhaalslag kopers in contractuele risicoverdeling
Logistieke activa zijn populairder dan ooit, omdat deze zeer aantrekkelijk voor beleggers waren dankzij hun stabiele inkomstenstromen en de aanhoudende groei van het online winkelen. Daarnaast bereikt de vraag van internationale beleggers een recordhoogte en is goed voor 55% van alle transacties. De meeste internationale beleggers zijn nog steeds afkomstig uit Europa. In 2021 zagen we ook een nieuwe recordhoogte in het aantal transacties met dekking van de betalingsverplichtingen van de koper. Wat de opzet van contracten betreft, zette de kopersvriendelijke trend door. Dit blijkt voornamelijk uit een daling van het aantal de-minimis- en basket-clausules en het aantal caps. Dat zijn de belangrijkste bevindingen van de CMS European Real Estate Deal Point Study 2022. 

Hein van der Meer, hoofd van de praktijkgroep Real Estate & Construction bij CMS in Nederland: 

“De afname van overeenkomsten met aansprakelijkheidsbeperking is een indicatie dat kopers vaker dan in voorgaande jaren de overhand hebben gekregen. De trend naar steeds verkopersvriendelijke bepalingen lijkt daarmee te zijn doorbroken. We verwachten dat deze trend dit jaar verder doorzet.”
Hein van der Meer

Onzekerheid door oorlog
“De Europese beleggingsvolumes bleven sterk in 2021. Dit was gedeeltelijk toe te schrijven aan de aanhoudende goede kredietvoorwaarden en het blijvende tekort aan alternatieve rendementsbronnen. De inflatie, die in 2021 bleef stijgen, had ook invloed op de vastgoedmarkt en zorgde voor meer druk van de kapitaalinstroom voor beleggers”, aldus dr. Volker Zerr, partner in de praktijkgroep Real Estate & Public bij CMS in Duitsland. Hij vervolgt: “De trend van vastgoedbeleggingen in 2022 moeten we nog afwachten, met name door de oorlog in Oekraïne.”

Logistieke activa zijn populairder dan ooit 
Ondanks alle onzekerheid tijdens de coronapandemie was kantoorvastgoed in 2021 een populaire beleggingscategorie. Wel is er marktaandeel verloren aan logistiek en woningen. De licht dalende trend in transacties in het kantorensegment die de afgelopen jaren door CMS zijn afgehandeld, heeft zich alsnog doorgezet. Het aandeel hiervan is gedaald van 30% in 2020 naar 19%. De reden voor het dalende aandeel van deze transacties is waarschijnlijk tweeledig: een combinatie van een tekort aan beschikbaar core-vastgoed en de huidige onzekerheid over het effect van hybride werkwijzen op de vraag naar kantoorruimte.

De interesse in woningen en logistiek nam echter sterk toe in 2021, met elk een marktaandeel van 23%, tegen respectievelijk 22% en 19% in 2020. Eén van de belangrijkste factoren voor deze trend waren de stabiele inkomsten uit residentieel en logistiek vastgoed, wat zeer aantrekkelijk is voor beleggers. Logistieke activa profiteerden bovendien van de aanhoudende groei van het online winkelen door de coronapandemie en de daaraan gekoppelde winkelsluitingen. Hierdoor ontstond een grotere behoefte aan leverings- en distributiecentra.

Grote vraag van internationale, met name intra-Europese, beleggers
Internationale beleggers waren vorig jaar opnieuw actiever: zij zijn goed voor 55% van de deals in 2021, vergeleken met 43% in 2020. In 2020 hadden internationale beleggers een zware tijd, niet in de laatste plaats door de impact van corona. De gerelateerde reisbeperkingen hadden als gevolg dat veel internationale beleggers uit andere continenten hun geplande transacties moesten uitstellen. Sinds vorig jaar lijkt de vastgoedmarkt zich van deze effecten te hebben hersteld, aangezien bij maar liefst 55% van de transacties buitenlandse beleggers betrokken zijn. Deze buitenlandse beleggers waren echter grotendeels afkomstig uit Europa; het aantal intercontinentale transacties bleef in 2021 onder het niveau van vóór de pandemie.

Verkopers zoeken zekerheid
Ook in 2021 zochten verkopers steeds vaker naar zekerheid. Het aandeel van de transacties waarbij voorzorgsmaatregelen werden genomen om te waarborgen dat de koper zijn financiële verplichtingen nakwam, is in 2021 verder gestegen. In meer dan twee derde van de gevallen (70%) werd aan de verkopers een zekerheid gewaarborgd. Deze trend is consistent met 2020, toen al merkbaar was dat verkopers meer zekerheid wilden. Daarentegen werd in de periode van 2015 tot 2018 bij minder dan de helft van alle transacties een zekerheid overeengekomen. Het huidige hoge niveau is gedeeltelijk toe te schrijven aan een toegenomen verlangen naar zekerheid bij verkopers als gevolg van de pandemie; zij waren vaak onzeker over de toekomstige solvabiliteit van de koper. 

Kopers blijven achterstand in contractuele risicoverdeling inhalen
Kopers konden hun achterstand op het gebied van contractuele risicoverdeling verder inlopen. Het aandeel van de transacties met verkopervriendelijke de-minimis- en basket-clausules (clausules die een drempel of een minimumlimiet voor garantieclaims door de koper bepalen) daalde enigszins in vergelijking met voorgaande jaren. In het voorgaande jaar werden, na een merkbare daling, in 44% (de-minimis-clausules) en 41% (basket-clausules) van de gevallen overeenkomsten inzake aansprakelijkheidsbeperking gesloten. Het aandeel van de overeenkomsten met basket-clausule daalde in 2021 verder naar 32%. Net als in 2020 was in 44% van de geanalyseerde transacties een de-minimis-clausule opgenomen. Een soortgelijke trend was merkbaar bij contractueel overeengekomen aansprakelijkheidsmaxima. Terwijl het percentage van de transacties met een cap in de jaren tot 2018 in sommige gevallen ruim boven 60% was, daalde het percentage van de overeenkomsten met een contractueel overeengekomen maximale aansprakelijkheid enigszins van 56% in 2020 naar 50%. 

Juristen

Portret vanArnout Scholten
Arnout Scholten
Partner
Amsterdam
Hein van der Meer