Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag
In den Urteilen vom 20. Mai 2025 (Az. XI ZR 22/24) und vom 21. Oktober 2025 (Az. XI ZR 187/23) beschäftigte sich der 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit der Frage, welche Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag aufgenommen werden müssen, damit die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von ihrem Kunden* verlangen kann.
Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag
Gem. § 491 Abs. 3 BGB handelt es sich bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen um entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.
Darunter fällt der sehr praxisrelevante Anwendungsfall eines Verbrauchers, der bei einer Bank ein verzinsliches, mit einer Grundschuld besichertes Darlehen zum Zwecke der Immobilienfinanzierung aufnimmt.
Gesetzlicher Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
Gemäß § 502 Abs. 1 S. 1 BGB hat der Darlehensgeber bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens einen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, sofern der Verbraucher zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet. In diesem Fall kann der Darlehensgeber eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen. Darüber hinausgehende Vorgaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ergeben sich aus dem Gesetz nicht.
Hintergrund des Anspruchs der Bank auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist, dass die Vereinbarung einer Zinsbindung in dem Darlehensvertrag eine rechtlich geschützte Zinserwartung für den Darlehensgeber begründet. Diese Zinserwartung ist auszugleichen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen vorzeitig tilgt. Eine ersatzfähige rechtlich geschützte Zinserwartung besteht bis zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt des Darlehensrückzahlungsanspruchs oder, wenn dieser zeitlich früher liegt, bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der nächsten zulässigen Kündigung, wobei die erstmalige Kündigungsmöglichkeit des Darlehensnehmers gem. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach zehn Jahren die Obergrenze darstellt (BGH, Urteil v. 3. Dezember 2024 – Az. XI ZR 75/23).
Informationspflichten nach dem EGBGB
Zum Schutz des Verbrauchers sind in Art. 247 EGBGB Informationspflichten geregelt, die beim Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen zu beachten sind. Gemäß Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB muss der Verbraucher u.a. klar und verständlich über die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode für den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung informiert werden.
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach der Aktiv-Passiv-Methode
Der Darlehensgeber ist durch die vorzeitige Rückzahlung des Darlehenskapitals und die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung im wirtschaftlichen Ergebnis so zu stellen, wie er stünde, wenn das Darlehen für den ursprünglich vereinbarten Festschreibungszeitraum fortgeführt und mit Zinsen bedient worden wäre (BGH, Urteil v. 12. März 2024 – Az. XI ZR 159/23).
Für die konkrete Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird ein Vergleich angestellt: Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach der vornehmlich verwandten Aktiv-Passiv-Berechnungsmethode ergibt sich der finanzielle Nachteil des Darlehensgebers aus der Differenz zwischen den Zinsen, die der Darlehensnehmer bei Abnahme des Darlehens tatsächlich gezahlt hätte, und der Rendite, die sich aus einer laufzeitkongruenten Wiederanlage der freigewordenen Beträge in sicheren Kapitalmarkttiteln ergibt. Der Differenzbetrag ist um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten zu vermindern und auf den Zeitpunkt der Leistung der Nichtabnahmeentschädigung abzuzinsen (BGH, Urteil v. 1. Juli 1997 – Az. XI ZR 197/96, Urteil v. 7. November 2000 – Az. XI ZR 27/00; Urteil v. 30. November 2004 – Az. XI ZR 285/03; Urteil vom 20. Februar 2018 – Az. XI ZR 455/17).
Maßstäbe des BGH zur Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Berechnungsmethode
Die Bank muss den Verbraucher bereits bei Abschluss des Darlehensvertrags hinreichend über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informieren. Sind die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in dem Darlehensvertrag unzureichend, ist der Anspruch des Darlehensgebers auf Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Darlehensgeber die für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wesentlichen Parameter in groben Zügen benennen, um den Verbraucher hinreichend transparent und nachvollziehbar über die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode für den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung zu informieren. Dabei ist auf einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbraucher abzustellen. Die Darstellung einer finanzmathematischen Berechnungsformel ist nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 3. Dezember 2024 – Az. XI ZR 75/23 m.w.N.).
Der BGH konkretisiert in dem Urteil vom 20. Mai 2025 (Az. XI ZR 22/24), dass die vorbeschriebene Differenzrechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode ein wesentlicher, in groben Zügen zu benennender Parameter sei, ohne den die Methode der Berechnung nicht nachvollziehbar ist. Daher sei zu erläutern, wie der vom Darlehensnehmer grundsätzlich zurückzuzahlende Betrag zur Verwendung der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel in Beziehung gesetzt wird. Es müsse hinreichend klar werden, dass der finanzielle Nachteil im Ausgangspunkt in der Differenz zwischen dem Vertragszins und der Rendite der am Kapitalmarkt erworbenen Papiere mit einer Laufzeit, die der Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens entspricht, liegt.
In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Darlehensvertrag wurde angegeben, dass von einer Anlage der vorzeitig zurückgezahlten Darlehensmittel in sichere Kapitalmarkttitel ausgegangen werde und die Bank den ihr bei ordnungsgemäßer Vertragsdurchführung zustehenden Betrag ermittele, der sich aus Tilgungs- und Zinszahlungen sowie dem Restkapital am Ende der Zinsfestschreibung zusammensetzt. Der Bundesgerichtshof erachtet diese Information jedoch als unzureichend. Aus der Formulierung gehe nicht deutlich hervor, dass im Rahmen der Aktiv-Passiv-Methode die Wiederanlagerendite ermittelt wird, um dann die Differenz zwischen Wiederanlagerendite und Vertragszins zu berechnen. Da der Verbraucher die Angabe zur Berechnungsmethode dahingehend verstehen könnte, dass damit die vertragsgemäß zu leistenden Zins- und Tilgungsleistungen auf den Ablösezeitpunkt abgezinst werden, wurde die Bank verurteilt, die von dem Verbraucher geleistete Vorfälligkeitsentschädigung nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zurückzahlen.
Diese Rechtsprechung hat der 11. Zivilsenat in der Entscheidung vom 21. Oktober 2025 (Az. XI ZR 187/23) bestätigt. Unter Zugrundelegung der entwickelten Maßstäbe zur hinreichenden Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Berechnungsmethode kam er in dem Fall jedoch zu einem anderen Ergebnis. In dem streitgegenständlichen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag war formuliert, dass für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zunächst der Zeitraum der vereinbarten Sollzinsbindung maßgebend sei, aber im Falle, dass die Sollzinsbindungszeit über den Zeitraum der rechtlich geschützten Zinserwartung der Bank hinausgeht, auf den letzten Tag der rechtlich geschützten Zinserwartung der Bank abgestellt werde. Diese Information erachtete der Senat für hinreichend, da der Verbraucher den Vertragsbedingungen entnehmen könne, dass für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die rechtlich geschützte Zinserwartung entscheidend ist.
Information des Kunden im Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag
Banken sollten die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Anlass nehmen, die Formulierungen, mit denen sie Verbraucher über die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode für den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung informieren, kritisch zu prüfen. Indem sie ihre Kunden beim Abschluss von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hinreichend verständlich informieren, sichern sie ihre Ansprüche auf Vorfälligkeitsentschädigung und beugen für künftige Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge der Gefahr vor, bereits erhaltene Vorfälligkeitsentschädigungen zurückzahlen zu müssen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung, die bei vorzeitiger Rückzahlung eines Verbraucherdarlehens zu zahlen ist, ist immer wieder Gegenstand höchstrichterlicher Rechtsprechung, siehe auch: Vorfälligkeitsentschädigung bei negativem Wiederanlagezins.
* Gemeint sind Personen jeder Geschlechtsidentität. Um der leichteren Lesbarkeit willen wird im Beitrag die grammatikalisch männliche Form verwendet.
