Der Familienpool zur Strukturierung und Übertragung von Immobilienvermögen
Die Nachfolge in umfangreiche private Immobilienvermögen ist komplex. Nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen sollte die Nachfolge frühzeitig eingeleitet werden. Der Vermögensinhaber hat jedoch im Regelfall sehr genaue Vorstellungen, was nach der Übertragung mit dem Vermögen geschehen und nicht geschehen soll, und welcher Einfluss und Ertrag zurückbehalten werden soll. Eine schlichte
Schenkung – auch unter dem Rückbehalt von Nießbrauchsrechten – wird dem oftmals nicht gerecht. Hier kann ein Familienpool das geeignete Mittel sein.
Familienpool-Gesellschaft als Vehikel des Interessensausgleichs in der Nachfolgeplanungen
Inhaber größerer privater Immobilienvermögen sehen sich in der Nachfolgeplanung mit typischen Fragestellungen konfrontiert. Es besteht oftmals der Wunsch, eine (teilweise) Übertragung auf die nachfolgende Generation frühzeitig einzuleiten, nicht zuletzt um Schenkungsteuerfreibeträge alle 10 Jahre wiederholt nutzen zu können.
Der Vermögensinhaber jedoch hadert oftmals bei diesem Gedanken. Nicht selten kommt es ihm darauf an, dass das Vermögen auch nach der Übertragung in seinem Sinne weiterverwaltet und -verwendet sowie vor Störeinflüssen einzelner Familienmitglieder oder Dritter geschützt wird und als wirtschaftliche Einheit erhalten bleibt. Würde der Vermögensinhaber schlicht einzelne Immobilien auf den oder die Nachfolger übertragen, wäre dies nicht gewährleistet. Der jeweilige Beschenkte könnte über die Immobilie nach Belieben verfügen.
Hier kann eine Familienpool-Struktur Abhilfe schaffen. Der Grundgedanke eines Familienpools besteht darin, dass der Vermögensinhaber gemeinsam mit der nachfolgenden Generation eine Familienpool-Gesellschaft gründet und dann Vermögensgegenstände, hier Immobilien, in diese Familienpool-Gesellschaft einbringt. Der Familienpool bildet einen schützenden Mantel um das eingebrachte Vermögen und kann gezielt nach den Wünschen des Vermögensinhabers ausgestaltet werden.
Wie im Folgenden ausgeführt werden wird, kann sich der Vermögensinhaber gezielt das gewünschte Maß an Entscheidungsmacht vorbehalten, den Zusammenhalt des Vermögens gewährleisten, die Verwaltung und Verwendung vorbestimmen und langfristig den Verbleib des Vermögens innerhalb der Familie gestalten. Vor allem Immobilienvermögen sind innerhalb einer Familie oftmals über viele Jahre gewachsen und sollen nach der Vorstellung des Vermögensinhabers der Familie langfristig als Ertragsquelle dienen und langfristig in der Familie und für die Familie gehalten werden.
Rechtsform des Familienpools oftmals GbR oder KG
Der Begriff „Familienpool“ ist kein rechtstechnischer Begriff. Ein Familienpool wird in der Praxis regelmäßig in der Rechtsform einer Personen- oder Kapitalgesellschaft gestaltet, er kann jedoch auch im Einzelfall in der Rechtsform einer rechtsfähigen Stiftung vorkommen. Welches die geeignete Rechtsform ist, hängt von zahlreichen Faktoren und den Umständen des konkreten Einzelfalles ab.
Sehr häufig ist in der Praxis ein Familienpool in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG) anzutreffen.
- Eine GbR ist der einfachste und oftmals mit dem geringsten Gründungs- und Verwaltungsaufwand verbundene Weg zur Gründung einer Familienpool-Gesellschaft. Für die Übertragung von Anteilen an einer GbR ist, auch wenn sich in ihrem Vermögen Immobilien befinden, keine notarielle Beurkundung erforderlich. Weiterhin unterliegt die GbR keinen kaufmännischen Rechnungslegungsvorschriften und keinen Offenlegungspflichten bezüglich des Jahresabschlusses. Zudem sind die GbR und ihre Gesellschafter weder im Handelsregister noch im Transparenzregister zu verzeichnen. Im Grundbuch sind indessen sämtliche Gesellschafter „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ einzutragen. Ein Wechsel im Gesellschafterbestand hat damit Grundbuchberichtigungen zur Folge; Übertragungen zwischen Bestandsgesellschaftern erfordern indes keine Grundbuchberichtigung, soweit sich damit der Gesellschafterbestand nicht verengt.
- Anders bei der Kommanditgesellschaft. Bei ihr werden die Gesellschafter nicht einzeln in das Grundbuch eingetragen, sondern die Kommanditgesellschaft. Der wesentliche Unterschied zwischen der GbR und der Kommanditgesellschaft besteht indessen im Haftungsregime. Während bei der GbR alle Gesellschafter unbeschränkt und persönlich mit ihren gesamten Vermögen für die Verbindlichkeiten der GbR haften, können die Kommanditisten als Gesellschafter der KG ihre Haftung auf ihre Hafteinlage begrenzen. Dieser Aspekt ist insbesondere bei Beteiligung von minderjährigen Gesellschaftern an der KG wichtig. Sofern bei einer KG die Haftung von natürlichen Personen vollkommen ausgeschlossen werden soll, kann eine GmbH als Komplementär und damit voll haftender Gesellschafter aufgenommen werden, wodurch eine GmbH & Co. KG entsteht, die zur Vereinfachung der laufenden Verwaltung auch als Einheitsgesellschaft ausgestaltet werden kann. Die KG ist dann Anteilsinhaber aller Anteile der, an ihr beteiligten, GmbH. Zu beachten ist, dass damit weitergehende Publizitätspflichten einhergehen, die bei Familienvermögen oft vermieden werden sollen.
Ein Familienpool in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft, insbesondere einer GmbH, ist vergleichsweise selten anzutreffen. Ein Vorzug der Kapitalgesellschaft auf zivilrechtlicher Ebene ist wiederum die beschränkte Haftung. Demgegenüber bedürfen die Gründung und Anteilsübertragung sowie die Änderung des Gesellschaftsvertrags bei der GmbH der notariellen Beurkundung. Weiterhin unterliegt die GmbH aufwendigeren Rechnungslegungs- und Publizitätsvorschriften.
Stiftung, GbR, KG oder doch GmbH: Bei Auswahl der Rechtsform des Familienpools auch steuerliche Aspekte zu beachten
Von großer Bedeutung bei der Rechtsformwahl und bei der Gestaltung der Einbringung der Vermögenswerte in die Gesellschaft sind schließlich auch steuerliche Aspekte, insbesondere bei Vorhandensein von Immobilienvermögen. Auf diese wird im Rahmen des zweiten Teils dieses Beitrages im Detail eingegangen werden.
Im Einzelfall kann ein Familienpool auch als rechtsfähige Stiftung des bürgerlichen Rechts in Betracht kommen. Dies ist insbesondere dann in Betracht zu ziehen, wenn der Vermögensinhaber ein besonders starkes Interesse daran hat, dass das Familienvermögen dauerhaft, über Generationen hinweg, nach seinen Wünschen und Vorstellungen verwaltet, verwendet und erhalten bleibt.
Allerdings erfordert die Errichtung einer Familienstiftung eine endgültige Entäußerung der gestifteten Vermögenswerte. Diese scheiden mit der Errichtung der Stiftung dauerhaft aus dem Vermögen der Familie aus und gehen dauerhaft in das Vermögen der Stiftung über. Freilich dient die Familienstiftung dem Wohl der Familie und verwendet die Erträgnisse des Stiftungsvermögens zur Förderung der Familie, aber der Einfluss der Familienmitglieder und des Vermögensinhabers beschränkt sich darauf, die satzungsmäßigen Befugnisse als Stiftungsorgan auszuüben. Eine Veränderung der Struktur ist bei der Stiftung ungleich schwieriger, sodass die Familienstiftung als Vehikel insbesondere bei sehr großen Familienvermögen und dann in Betracht zu ziehen ist, wenn es dem Vermögensinhaber insbesondere auf die Verstetigung (Perpetuierung) des Vermögens ankommt.
Der vorliegende Beitrag unterstellt im Weiteren die Errichtung eines Familienpools in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. An geeigneter Stelle erfolgen Hinweise auf Besonderheiten der übrigen Rechtsformen.
Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb des Familienpools am Beispiel einer GbR
Herzstück eines Familienpools ist der Gesellschaftsvertrag. Dieser kann bei einer GbR formfrei, das heißt auch mündlich, bei einer KG schriftlich und bei einer GmbH nur in notariell beurkundeter Form abgeschlossen und geändert werden
Der Gesellschaftsvertrag eines Familienpools enthält oft eine sogenannte Präambel oder Vorbemerkung. In dieser wird die Intention abgetragen, aus welchem Grund der Familienpool gegründet wird. Zudem kann dort ausgeführt werden, welche Werte und Einstellungen die Familie bzw. der Vermögensinhaber/die übergebende Generation vor allem in Bezug auf das Familienvermögen hat und wie sich die Gründungsgesellschafter die weitere Verwaltung des Familienvermögens vorstellen und welchen Zwecken es dienen soll.
Selbstverständlich enthält der Gesellschaftsvertrag des Familienpools den Namen bzw. die Firmierung der Gesellschaft, den Gesellschaftssitz und die Rechtsform sowie die an ihm beteiligten Gesellschafter und deren Beteiligung.
Der Zweck des Familienpools ist in der Regel die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens zur langfristigen Vermögensbildung und Vermögenssicherung in der Familie und für die Familie, ggf. insbesondere durch den Erwerb, die Verwaltung und Veräußerung von Immobilien.
Für die laufende Verwaltung können bei der GbR und werden bei der KG mehrere sogenannte Gesellschafterkonten geführt, auf denen die festen Einlagen der Gesellschafter abgebildet werden und getrennt davon auf einem oder mehreren separaten Konten die Gewinne bzw. Verluste verbucht werden. Bei Vorhandensein von Immobilienvermögen wird oftmals ein gesamthänderisches Rücklagenkonto vereinbart und auch sukzessive befüllt, um allfällige Instandsetzungsmaßnahmen abzudecken. Mit dem Kontenmodell korrespondiert die Regelung zur Ergebnisverteilung und zu Entnahmen, über die gesteuert wird, wie das Jahresergebnis auf die Gesellschafterkonten aufzuteilen ist und in welcher Höhe Entnahmen getätigt werden dürfen. Entnahmen können generell an die Zustimmung des geschäftsführenden Gesellschafters oder gewisser Gründungsgesellschafter geknüpft werden. Zudem können disquotale Entnahmen zugelassen werden.
Die Geschäftsführung ist ebenfalls zu regeln. Zu beachten ist, dass bei der GbR Geschäftsführer nur werden kann, wer auch Gesellschafter ist. Bei der KG bzw. der GmbH kann dies auch ein außenstehender Dritter sein. In der Praxis ist Geschäftsführer eines Familienpools entweder der Vermögensinhaber/die übergebende Generation, die das Zepter noch in der Hand halten will, oder aber bewusst -evtl. auch erst ab einem bestimmten Zeitpunkt- die übernehmende Generation, um diese an die Vermögensverwaltung heranzuführen und dieser gegebenenfalls auch eine regelmäßige Tätigkeitsvergütung zu gewähren. Je nach Geschäftsführung wird diese an der eher langen oder an der eher kurzen Leine geführt. Dies kann sich etwa in einem Katalog zustimmungsbedürftiger Rechtsgeschäfte widerspiegeln, der bspw. den Erwerb, die Veräußerung oder die Verfügung über Immobilien oder die Aufnahme von Darlehen der Zustimmung der Gesellschafterversammlung vorbehalten kann.
Bei der immobilienverwaltenden GbR kann es von Vorteil sein, im Gesellschaftsvertrag die Verpflichtung vorzusehen, dem geschäftsführenden Gesellschafter eine zumindest notariell beglaubigte Grundbuchvollmacht zu erteilen, sodass dieser allfällige Eintragungen in den Grundbüchern für die Gesellschaft im Auftrag sämtlicher Gesellschafter veranlassen kann.
Gestaltung der Willensbildung und Einfluss in der Gesellschafterversammlungen des Familienpools
Die Meinungsbildung in der Gesellschaft geschieht innerhalb der Gesellschafterversammlung. Diese ist ein wichtiges Organ, um die übernehmende Generation, sofern diese noch nicht in der Geschäftsführung ist, an die Gesellschaft und damit auch an die Verwaltung des (Immobilien-)Vermögens heranzuführen. Oftmals ist die übernehmende Generation zu Beginn noch minderheitsbeteiligt und kann daher durch den Vermögensinhaber/die übergebende Generation überstimmt werden. Aber auch wenn die übernehmende Generation die Anteilsmehrheit innehat oder erwirbt, wird in diesem Zusammenhang oftmals ein Mehrstimmrecht für den Vermögensinhaber/die übergebende Generation vereinbart, um deren langfristige Einflussmöglichkeit zu sichern.
Gesellschafterversammlungen finden mindestens einmal jährlich statt. Diese werden in einem Familienpool oftmals dazu genutzt, der nachfolgenden Generation sukzessive den Einblick in die Verwaltung des Vermögens zu gewähren, sie sukzessive in die Entscheidungsfindung einzubeziehen und darüber hinaus die Familie an einem angenehmen Ort zusammenzubringen und gemeinsam Zeit zu verbringen, um den Familienzusammenhalt zu stärken.
Sofern sich der Vermögensinhaber/die übergebende Generation aus der Geschäftsführung und etwaig aus dem Gesellschafterkreis zurückzieht, besteht die Möglichkeit, die Einrichtung eines Beirats vorzusehen und zu gegebener Zeit einzurichten, in dem der Vermögensinhaber/die übergebende Generation und später gegebenenfalls externe Dritte einen Sitz haben. Der Beirat kann dann moderierend eingreifen, falls die Gesellschafter untereinander Konflikte haben bzw. eine Pattsituation entsteht.
Vorgaben zur Veränderung des Gesellschafterkreises
Ein zentraler Baustein des Gesellschaftsvertrags ist, wie sich der Gesellschafterkreis verändern bzw. nicht verändern kann bzw. darf. Diesbezüglich wird regelmäßig geregelt:
- wie über die Beteiligung lebzeitig verfügt werden darf;
- wann die Beteiligung gekündigt bzw. bis wann sie nicht gekündigt werden darf;
- wann ein Gesellschafter lebzeitig aus der Gesellschaft ausscheiden muss; und
- wie bzw. auf wen die Beteiligung vererbt werden kann.
Verfügungen über eine Gesellschaftsbeteiligung werden in der Regel nur dann zugelassen, wenn die Gesellschafterversammlung einstimmig der Verfügung zustimmt oder wenn die Verfügungen zu Gunsten eines Familienmitglieds eines Gesellschafters erfolgen. Der Kreis der Familienmitglieder kann und sollte im Gesellschaftsvertrag definiert werden, bspw. zählen auch adoptierte Kinder zu den nachfolgeberechtigten Personen? und wie steht es um den Ehegatten eines Gesellschafters?
Die Kündigung der Beteiligung seitens eines Gesellschafters wird im Regelfall eingeschränkt um ein „Kassemachen″ durch die Nachfolger möglichst auszuschließen.
Der Gesellschaftsvertrag sieht außerdem im Regelfall vor, dass ein Gesellschafter durch (einstimmigen) Beschluss der übrigen Gesellschafter aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden kann, wenn er beispielsweise vorsätzlich oder grob fahrlässig seine Gesellschafterverpflichtungen verletzt, oder über seine Beteiligung entgegen den Regelungen des Gesellschaftsvertrags verfügt, oder in Insolvenz fällt, oder Ähnliches.
In diesem Fall erhält der ausscheidende Gesellschafter eine Abfindung, die möglichst weit herabgemindert wird, um das Familienvermögen zu schützen.
Für den Todesfall eines Gesellschafters wird im Gesellschaftsvertrag im Regelfall vereinbart, dass die Erben oder Vermächtnisnehmer des verstorbenen Gesellschafters in die Gesellschafterstellung einrücken dürfen, sofern es sich hierbei um nachfolgeberechtigte Personen (siehe oben) handelt. Im Fall der GmbH wird eine Einziehungsmöglichkeit eröffnet sofern der nachfolgende Erbe oder Vermächtnisnehmer nicht aus diesem Personenkreis stammt.
Vorsorge zum Schutz der Gesellschaft(er)
Der Gesellschaftsvertrag eines Familienpools beinhaltet im Regelfall auch eine sogenannte Güterstandsklausel. Durch eine solche Klausel werden verheiratete Gesellschafter angehalten, durch geeignete Vereinbarungen mit ihrem Ehegatten sicherzustellen, dass die Beteiligung an dem Familienpool nicht einem güterrechtlichen Ausgleichsanspruch (bspw. einem Zugewinnausgleichsanspruch oder einem Pendant nach ausländischem Recht), insbesondere im Scheidungsfall, und auch nicht einem Pflichtteilsanspruch des Ehegatten im Todesfall des Gesellschafters unterfallen kann. Durch diese Regelungen soll vermieden werden, dass Gesellschafter mit entsprechenden Ansprüchen konfrontiert werden können, die sofort in bar zu erfüllen wären, was im Regelfall bedeutet, der Gesellschaft Liquidität zu entziehen oder gar eine Zwangsvollstreckung zur Realisierung derartiger Ansprüche in die Beteiligung bedeuten könnte. Eine solche Güterstandsklausel ist daher nicht nur vorteilhaft für die Gesellschaft, sondern auch für den Gesellschafter, der mit seinem zukünftigen bzw. aktuellen Ehegatten einen Ehevertrag schließen möchte. Das Begehren auf Abschluss eines Ehevertrages wird vom anderen Ehegatten regelmäßig als „unromantisch″ empfunden. Von daher ist es schwierig, dieses Thema bei seinem Ehegatten beliebt zu machen. Hier kann ein Gesellschaftsvertrag eines Familienpools, den die Familie als Kollektiv geschlossen hat, ein unterstützendes Argument sein, bei dem nicht der vertragswillige Ehegatte Projektionsfläche ist, sondern die Gegebenheiten in der Familie. Dies ist ein in der Praxis nicht zu unterschätzender Vorteil.
Letztlich enthält ein Gesellschaftsvertrag Regeln dafür, wie bei Streitigkeiten vorgegangen werden soll (z.B. Schiedsklausel) und wie die Gesellschaft im Falle ihrer Beendigung zu liquidieren ist.
Einbindung in die übrige Nachfolgeplanung
Wird wesentliches Vermögen in einem Familienpool gebündelt, hat dies zwangsläufige Auswirkungen auf die Nachfolgeplanung der Familienmitglieder im Übrigen. Die übergebende Generation hat nach Errichtung des Familienpools fortan anstatt der Einzelvermögenswerte eine Beteiligung an dem Familienpool in ihrem Vermögen. Das Schicksal dieser Beteiligung im Todesfall ist in einer Verfügung von Todes wegen zu gestalten und dabei sind die gesellschaftsvertraglichen Vorgaben zur Rechtsnachfolge in die Beteiligung zu beachten. Sobald die nachfolgende Generation am Familienpool beteiligt ist, gilt dies für sie genauso, sodass zumindest eine rudimentäre Regelung zum Umgang mit der Beteiligung im Todesfall als Notfalltestament vorliegen sollte.
Im Regelfall ist weiteres Vermögen vorhanden, das durch die Familienmitglieder außerhalb des Familienpools gehalten wird. Dies ist gut und wichtig, um eine Abhängigkeit von dem Familienpool zu vermeiden. Aufseiten der Vermögensinhaber/bei der übergebenden Generation ist im Kontext der übrigen Vermögensnachfolgeplanung die Entscheidung zu treffen, ob das sonstige „persönliche″ Vermögen letztwillig ebenfalls seinen Weg in den Familienpool finden soll oder, ob dieses persönliche Vermögen an die übernehmende Generation „zur freien Verfügung“ weitergegeben wird.
Der Familienpool erlaubt nach Errichtung die dosierte Weitergabe von Teilbeteiligungen an die übernehmende Generation, sodass die Beteiligungen am Familienpool dazu genutzt werden können, im 10-Jahres-Rhythmus für eine Ausschöpfung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerfreibeträge zu sorgen. Die Weitergabe von Anteilen bei der GbR bedarf keine Form, sollte indes schriftlich dokumentiert werden. Die Übertragung von Kommanditanteilen an einer KG bedarf der Schriftform und ist zum Handelsregister anzumelden. Die Übertragung von Geschäftsanteilen an einer GmbH bedarf der notariellen Beurkundung und der Anmeldung zum Handelsregister durch den Notar. Im Rahmen der entsprechenden Übertragungsverträge sollten die üblichen Regelungen zu Widerrufsrechten, Anrechnungs- und Ausgleichsregelungen und dergleichen vorgesehen werden um im Fall der Fälle Nachteile zu vermeiden.
Schlussbetrachtung
Ein Familienpool ist ein aus vielerlei Hinsicht vorteilhaftes Instrument der Vermögensnachfolge auch in Immobilienvermögen, sofern Familienvermögen über mehr als eine Generation hinweg zusammengehalten werden soll bzw. verhindert werden soll, dass einzelne Familienmitglieder das Familienvermögen entgegen den Vorstellungen und Ziele der Vermögensinhaber verbrauchen.
Die Übersicht zur Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt ist der erste Beitrag unserer Serie zu Immobilien in der Nachfolge. In weiteren Beiträgen befassen wir uns mit der Immobilienbewertung im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht, der Steuerbefreiung des Familienheims und der Strukturierung und Übertragung von Immobilienvermögen.
