Gebäudetyp E: Neuer Re­fe­ren­ten­ent­wurf und Folgen für Bauverträge

Nach längerer Abstimmung hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz den Referentenentwurf zum Gebäudetyp E veröffentlicht.

Das Bundesministerium beabsichtigt mit dem Referentenentwurf einen gesetzlichen Basisstandard für Bauverträge („Gebäudetyp E“) im Bürgerlichen Gesetzbuch einzuführen. Hierfür soll insbesondere § 650a BGB neu gefasst und um besondere Regelungen zum Gebäudetyp E ergänzt werden. Ziel ist es, innovative, nachhaltige und kostengünstigere Bauweisen rechtssicher zu ermöglichen, auch wenn sie vom bislang üblichen Qualitäts- und Komfortstandard oder von allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichen. Der Gebäudetyp E bezeichnet dabei keine bestimmte Gebäudeklasse oder Bauweise, sondern ein besonderes vertragliches Regelungsmodell.

CMS hat über das Gesetzesvorhaben bereits mehrfach berichtet. Die Grundidee des Gebäudetyps E wurde während der Ampelkoalition erarbeitet und zuletzt mit einem Eckpunktepapier des Bundesjustizministeriums und des Bundesbauministeriums vom 20.11.2025 angekündigt. Der Referentenentwurf war für Mitte Juli 2026 avisiert. Nun liegt der Entwurf eines Gesetzes zum Gebäudetyp E vor.

Gebäudetyp E: Die Kernpunkte des Referentenentwurfs

Nach bisheriger Rechtslage kann ein Bauwerk öffentlich-rechtlich zulässig, aber trotzdem zivilrechtlich mangelhaft sein. Denn der Unternehmer schuldet regelmäßig nicht nur die Einhaltung des Bauordnungsrechts, sondern auch die vereinbarte Beschaffenheit und grundsätzlich den bei vergleichbaren Bauwerken üblichen Qualitätsstandard einschließlich der einschlägigen allgemein anerkannten Regeln der Technik. 

Der Entwurf will dies für den Gebäudetyp E teilweise ändern. Soweit die Technischen Baubestimmungen der Länder Anforderungen an die Beschaffenheit regeln, soll der bauordnungsrechtlich zulässige Standard zugleich den werkvertraglichen Basisstandard bilden.

Die wesentlichen Punkte:

• Neufassung des § 650a BGB: Der geplante § 650a BGB-E soll neben der Definition des Bauvertrags das neue Regelungsregime für den Gebäudetyp E enthalten und in den Absätzen 2 bis 6 den sogenannten „gesetzlichen Basisstandard“ normieren.
• Freiwillige Vereinbarung: Die Parteien können den gesetzlichen Basisstandard für die Herstellung, Wiederherstellung oder den Umbau eines Gebäudes beziehungsweise Gebäudeteils in Textform vereinbaren, § 650a Abs. 2 BGB-E.
• Bauordnungsrecht als Ausgangspunkt: Haben die Parteien die Geltung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) wirksam in Textform vereinbart, gilt: Soweit die nach dem auf das Gebäude anwendbaren Bauordnungsrecht zu beachtenden Technischen Baubestimmungen der Länder Anforderungen an die Beschaffenheit des Gebäudes regeln, tritt dieser bauordnungsrechtliche Mindeststandard an die Stelle der sonst nach § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB üblichen Beschaffenheit. Das Gebäude ist insoweit frei von Sachmängeln, wenn es diesen Anforderungen entspricht. Bauordnungsrechtlich genehmigte Abweichungen begründen dagegen keinen Sachmangel. Ein höherer Standard bedarf einer ausdrücklichen Vereinbarung. Eine Unterschreitung des bauordnungsrechtlichen Standards ist hingegen nur im Wege einer nach Bauordnungsrecht genehmigten Abweichung möglich.
• Beispielhaft finden Sie die aktuellen Technischen Baubestimmungen des Landes Hessen hier.
• Vereinfachte Abweichungen: Für Bereiche, die nicht von den Technischen Baubestimmungen der Länder erfasst werden, etwa Teile der Innenausstattung, Elektroinstallation oder Außenfassade, können die Parteien weiterhin niedrigere als die üblichen Qualitätsstandards vereinbaren, § 650a Abs. 4 BGB-E. Ein hervorgehobener und hinreichend konkreter Hinweis in Textform soll grundsätzlich genügen. Eine zusätzliche Erläuterung sämtlicher Folgen und Risiken ist nicht erforderlich.
• Kein Hinweis erforderlich: Ein Hinweis ist nicht erforderlich, wenn der Besteller die Planungsvorgaben vorgibt oder die abweichende Beschaffenheit „bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt“ selbst erkennen kann, § 650a BGB-E.
• Zusätzliche Mindestanforderungen: Die Landesregierungen werden ermächtigt, in den Technischen Baubestimmungen weitere Mindestanforderungen festlegen zu können, insbesondere um die dauerhafte Sicherheit und Eignung des Gebäudes für den Aufenthalt von Menschen sicherzustellen, § 650a BGB-E.
• Mehr Transparenz für Verbraucher*: Bei Verbraucherbauverträgen muss die Baubeschreibung auf den Gebäudetyp E hinweisen, Angaben zum Schallschutz enthalten und die voraussichtlichen Kosteneinsparungen gegenüber dem üblichen Standard überschlägig darstellen.
• Weiterer Anwendungsbereich: Die Regelungen sollen auch für Architekten- und Ingenieurverträge sowie für Bauträgerverträge gelten. Änderungen des Miet- und Kaufrechts sind dagegen nicht vorgesehen.

Gebäudetyp E: Was sich gegenüber dem Eckpunktepapier geändert hat

Die wichtigste Abweichung vom Eckpunktepapier betrifft die Systematik für den Bereich außerhalb der Technischen Baubestimmungen. Während das Eckpunktepapier dort ohne besondere Vereinbarung lediglich einen „einfachen Standard“ mit reduzierten Ausstattungs- und Komfortmerkmalen für geschuldet hielt, bleibt es nach dem Referentenentwurf insoweit bei § 633 Abs. 2 BGB. Ohne wirksame abweichende Beschaffenheitsvereinbarung bleibt der bei vergleichbaren Gebäuden übliche Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet. Von dem unbestimmten Rechtsbegriff des „einfachen Standards“ hat sich der Entwurf damit ausdrücklich abgewandt. 

Der Referentenentwurf ist auch hinsichtlich der Vorgaben zur Aufklärung über den abweichenden Standard vom Eckpunktepapier abgewichen. Laut dem Eckpunktepapier war der Auftraggeber, der kein Verbraucher ist, allgemein über die Bedeutung des Gebäudetyps E aufzuklären. Diese umfassende Aufklärung über Konsequenzen und Risiken entfällt nach dem Referentenentwurf. Stattdessen reicht ein deutlich hervorgehobener Hinweis in Textform auf die Abweichung vom üblichen Qualitätsstandard aus. Damit soll sichergestellt werden, dass dem Besteller die für seine rechtsgeschäftliche Zustimmung erforderliche Kenntnis dieser Abweichung nicht abgesprochen werden kann (§ 650a Abs. 4 S. 3, 4 BGB-E). 

Innerhalb der von den Technischen Baubestimmungen erfassten Bereiche verfolgt der Referentenentwurf dagegen den „Bottom-Up-Ansatz“: Dort tritt der bauordnungsrechtliche Mindeststandard als gesetzlicher Basisstandard an die Stelle der bei vergleichbaren Gebäuden üblichen Beschaffenheit. Das Gebäude ist insoweit sachmangelfrei, wenn es den Anforderungen der jeweils zu beachtenden Technischen Baubestimmungen entspricht. Wollen die Parteien einen höheren Standard, können und müssen sie dies ausdrücklich vereinbaren.

Gebäudetyp E: Warum die Vertragsgestaltung anspruchsvoll bleibt

Ob ein Bauvertrag zum Gebäudetyp E die Vertragsgestaltung unmittelbar erleichtert, darf allerdings bezweifelt werden. Der Referentenentwurf verlagert einen Teil des Regelungsaufwands in die Vertragsgestaltung selbst: In den Bereichen, die den Technischen Baubestimmungen der Länder unterliegen, müssen die Parteien höhere als die dort vorgesehenen Standards ausdrücklich vereinbaren. Das gilt etwa für das bei Neubauten übliche Schallschutzniveau, das über den Anforderungen der DIN 4109-1 liegt.

Für die Bereiche außerhalb der Technischen Baubestimmungen (wie z.B. Inneneinrichtung, Elektroinstallation oder Außenfassade) gilt dagegen weiterhin § 633 Abs. 2 BGB. Ohne abweichende Vereinbarung bleibt dort der bei vergleichbaren Gebäuden übliche Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet. Soll insoweit ein niedrigerer Standard gelten, ist für jedes einzelne Beschaffenheitsmerkmal eine Abweichungsvereinbarung erforderlich, die durch einen deutlichen Hinweis in Textform auf die Unterschreitung des üblichen Standards flankiert werden muss (§ 650a Abs. 4 BGB-E).

Die Vertragsparteien eines Gebäudetyp-E-Vertrags werden künftig also noch mehr Augenmerk auf die Formulierung der geschuldeten Leistungsstandards legen müssen: Sowohl wenn sie in einzelnen Bereichen hinter dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard zurückbleiben wollen als auch wenn sie – etwa beim Schallschutz – über die Technischen Baubestimmungen hinausgehende Standards erwarten, kommt der präzisen vertraglichen Fassung der vereinbarten Beschaffenheit entscheidende Bedeutung zu. Ob der vorliegende Referentenentwurf zum Gebäudetyp E das Bauen damit in der Praxis erleichtert oder die Anforderungen an die Vertragsgestaltung nur verlagert, bleibt abzuwarten.

Kritik am Gebäudetyp E: Mietrecht, Stigmatisierung und länderspezifischer Mindeststandard 

Zum Referentenentwurf gibt es bereits erste kritische Stimmen. Insbesondere in der Mietbranche hatte man eine gesetzliche Absicherung des verringerten Standards gefordert. Der Referentenentwurf lehnt dies mit der Begründung ab, dass die bisherige Rechtslage bereits einen rechtssicheren Rahmen biete und Anpassungen des Mietrechts (§§ 536 ff. BGB) daher nicht veranlasst seien. Abweichungen vom üblichen Neubaustandard seien mietvertraglich nur wirksam, wenn Vermieter und Mieter sie konkret vereinbaren und der Mieter transparent über die für ihn relevanten Beschaffenheitsmerkmale informiert wird. Ob diese Verweisung auf das bestehende Mietrecht tatsächlich Rechtssicherheit schafft, wird von Kritikern bezweifelt.

Auch der Vorwurf des „Zwei-Klassen“-Bauens hängt dem Gebäudetyp E weiterhin an: Es entstehe der Eindruck, dass auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt zwischen hochwertigen und minderwertigen Gebäuden unterschieden würde.

Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die Anknüpfung an die Technischen Baubestimmungen der Länder. Der Entwurf selbst räumt ein, dass es dadurch hinsichtlich des sachlichen Umfangs und der Anforderungen keinen bundeseinheitlichen Mindeststandard gibt, sondern dieser je nach Standort des Gebäudes und Abnahmezeitpunkt variiert. Diese Varianz hält der Entwurf jedoch für hinnehmbar, zumal die Technischen Baubestimmungen der Länder auf der Muster-Verwaltungsvorschrift beruhen und sachlich auf sechs Kernbereiche begrenzt sind.

Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich der aktuelle Referentenentwurf durchsetzen wird. Die Bundesländer und Branchenverbände haben nun Gelegenheit, ihre Stellungnahmen bis zum 09.11.2026 beim Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz einzureichen.

*Gemeint sind Personen jeder Geschlechtsidentität. Um der leichteren Lesbarkeit willen wird im Beitrag die grammatikalisch männliche Form verwendet.