Kann der Mieter Fassadenarbeiten des Eigentümers im Eilrechtsschutz verhindern?
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Nicht zuletzt vor dem Hintergrund des Trends zur nachhaltigen Immobilie sind Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen früher oder später für Immobilieneigentümer unausweichlich. Sie sind auch politisch gewünscht, wie etwa die Mietrechtsreform 2013 zeigt. Das Gesetz verpflichtet den Mieter in §§ 555a ff. BGB (§ 554 BGB a.F.) unter bestimmten Voraussetzungen zur Duldung von solchen Maßnahmen. In Berlin hatten nun einige Mieter versucht, diese Duldungspflicht zu umgehen.
Die Mieter machten keine mietvertragsrechtlichen, sondern besitzschutzrechtliche Abwehransprüche geltend, und zwar über den Eilrechtsschutz. Die Folge war in einigen Fällen, dass dem Vermieter per einstweilige Verfügung des LG Berlin unter Androhung von Ordnungsgeld und -haft untersagt wurde, die Baumaßnahme fortzuführen.
Die Ausgangsentscheidung
In seiner Ausgangsentscheidung stützte sich das LG Berlin (Beschluss vom 7. August 2012 – 63 T 118/12, so auch Beschluss vom 1. März 2013 – 63 T 29/13) insbesondere auf zwei Annahmen:
Erstens stört auch eine Maßnahme an der Hausfassade (Balkoninstandsetzung) den Besitz des Mieters (Bauimmissionen, Verschattung, Einbruchsgefahr etc.).
Zweitens kommt es auf die Frage der mietrechtlichen Duldungspflicht des Mieters im Besitzschutzverfahren nicht an (§ 863 BGB).
Die Folge: Will der Vermieter sicherstellen, dass seine Baumaßnahmen nicht durch einstweilige Verfügung von nicht zustimmungsbereiten Mietern behindert wird, muss er zuvor einen Duldungstitel gegen diese erwirken (§ 864 Abs. 2 BGB).
Die weitere Rechtsprechung
Die erste Annahme wurde von einer weiteren Entscheidung des LG Berlin eingeschränkt (Urteil vom 26. Februar 2013 – 63 S 429/12). Als besitzschutzrechtliche Störung können demnach nur erhebliche Beeinträchtigungen des Mieters angesehen werden, deren Vorliegen im konkreten Fall (außenseitige Wärmedämmung) verneint wurde. Werden Fassadenarbeiten unter Einhaltung aller Regeln und Gesetze ausgeführt, so mangelt es demnach an einer widerrechtlichen Störung des dem Mieter überlassenen und geschützten Besitzes an seiner Wohnung. Im Übrigen verwies das Gericht den Mieter auf etwaige mietrechtliche Gewährleistungsansprüche, die aber in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert sind und daher nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens gesichert werden können.
In zwei weiteren Entscheidungen hat das LG Berlin der vorgenannten Einschränkung widersprochen (Beschluss vom 2. Oktober 2013 – 65 T 162/13 und Beschluss vom 27. September 2013 – 65 T 158/13) . Das Gericht stützte den Verfügungsanspruch der Mieter letztlich auf das angebliche Fehlen einer schriftlichen Ankündigung. Nach erfolgtem Widerspruch scheiterten die Mieter vor dem Amtsgericht im Ergebnis aber daran, dass sie den (Noch-) Eigentümer für Maßnahmen in Anspruch genommen hatten, die der Käufer der Immobilie nach dem Übergabezeitpunkt veranlasst hatte. Der verkaufende (Noch-) Eigentümer ist aber in diesem Fall kein Störer und damit nicht der zutreffende Antragsgegner.
Bewertung und Empfehlung
Die bejahenden Entscheidungen sind kritisiert worden – zu Recht. Sie können daher auch kaum die Empfehlung an den Eigentümer rechtfertigten, die Mieter vor Ausführung der Maßnahme zunächst auf Duldung zu verklagen. Ihm ist aber dringend zu empfehlen, die jeweiligen Anforderungen der §§ 555a ff. BGB einzuhalten und sicherzustellen, dass die Baumaßnahme sämtliche bestehende Anforderungen erfüllt. Er sollte frühzeitig eine einvernehmliche Lösung mit den Mietern suchen, deren Zustimmung einholen und gegebenenfalls deren Kooperationspflicht einfordern. Zur Absicherung des rechtlichen Gehörs des Eigentümers vor Erlass einer einstweiligen Verfügung kann sich zudem die Einreichung einer Schutzschrift bei Gericht empfehlen.
