Büro zu Wohnen - Förderung zwischen Politik und Bauplanung

Büroflächen stehen leer und bezahlbarer Wohnraum fehlt. Die Lösung scheint greifbar: Mit der neuen Bundesförderung umbauen statt neu bauen.  

Doch hinter einem vermeintlich politisch attraktiven Konzept verbirgt sich ein Geflecht aus rechtlichen Hürden, hohen Kosten und langwierigen Genehmigungen. Es ist fraglich, ob das neue Förderprogramm "Gewerbe zu Wohnen" wirklich den Durchbruch bringen kann oder einfach ein gut gemeinter Ansatz mit begrenzter Wirkung bleibt.

Laut einem Bericht der Bundesregierung vom 05. November 2025 steht in den relevanten deutschen Büromärkten eine Fläche von etwa elf Millionen Quadratmetern leer. Dem gegenüber steht ein Rekordhoch an Wohnraumdefizit - mehr als 1,4 Millionen Wohnungen fehlen. Der Ansatz ist simpel: Statt neue Flächen zu erschließen, sollen bestehende Büro- und Gewerbeimmobilien in Wohnraum umgewandelt werden. Was auf den ersten Blick wie eine nachhaltige "Win-win-Situation" wirkt, entpuppt sich bei näherer Betrachtung jedoch als komplexes Zusammenspiel aus Bauplanungsrecht, Förderlogik und wirtschaftlichen Risiken. Mit dem geplanten Förderprogramm "Gewerbe zu Wohnen", das im Juli 2026 starten soll, will der Bund die nötigen finanziellen Anreize für derartige Umnutzungen schaffen und nebenbei die klimagerechte Sanierung und Weiterentwicklung der Städte erreichen.

Im Zentrum des Förderprogramms stehen finanzielle Zuschüsse für die Umnutzung von Nichtwohngebäuden zu Wohnzwecken für Unternehmen und Private. Vorgesehen sind bis zu EUR 30.000 pro neu geschaffener Wohneinheit. Gleichzeitig ist die Förderung auf 30 % der förderfähigen Kosten sowie auf insgesamt EUR 300.000 pro Unternehmen begrenzt.

Ergänzend können Privathaushalte mit geringen oder mittleren Einkommen von zinsverbilligten Krediten aus dem Programm "Wohneigentum für Familien" profitieren. Dadurch sind Einsparungen von bis zu EUR 35.000 gegenüber einer nicht staatlich geförderten Finanzierung möglich.

Gefördert werden zunächst ausschließlich Gebäude(-teile), welche im Zeitpunkt der Antragsstellung nicht bereits zu Wohnzwecken genutzt werden, aber beheizt sind. Durch die Umnutzung muss mindestens eine neue Wohneinheit geschaffen werden. Der Umsetzungszeitraum ist auf maximal 54 Monate begrenzt. Zudem muss die Sanierung mindestens den energetischen Standard "Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien" (EH 85 EE) erreichen, sodass regelmäßig die Durchführung einer energetischen Sanierung erforderlich wird. Antragsberechtigt sind sowohl Selbstnutzer als auch Investoren. Förderfähig sind unter anderem Maßnahmen zur Anpassung der Baukonstruktion, Grundrissänderungen, der Innenausbau sowie die Gestaltung von Außenanlagen. Nicht von der Förderung umfasst sind hingegen Ausgaben für eine erforderliche energetische Sanierung. Für das Jahr 2026 steht insgesamt eine Fördersumme von EUR 300.000.000 zur Verfügung.

Trotz dieser finanziellen Anreize bestehen jedoch auch erhebliche Herausforderungen, insbesondere in baurechtlicher Hinsicht. Denn die Umnutzung von Gewerbe- zu Wohnraum ist regelmäßig genehmigungspflichtig und hängt maßgeblich von der jeweiligen Gebietsausweisung nach der Baunutzungsverordnung ab. Während in Mischgebieten eine Wohnnutzung häufig zulässig ist, stößt sie in reinen Gewerbegebieten schnell an rechtliche Grenzen. Auch Aspekte des Immissions- und Lärmschutzes können die Genehmigungsfähigkeit beeinflussen. In Mischgebieten gibt es oft Einschränkungen, etwa durch das Rücksichtnahmegebot oder bestehende Bebauungspläne, die Wohnnutzung auf bestimmte Geschosse beschränken oder den Wohnanteil prozentual begrenzen, um die Mischnutzung zu erhalten. In all diesen Fällen bedarf es entweder einer Anpassung bestehender Bauleitplanung oder einer Einzelfallprüfung, die nicht selten mit Unsicherheiten und häufig langen Genehmigungsverfahren verbunden ist.

Neben rechtlichen Hürden sind es vor allem auch technische und bauliche Gegebenheiten, die die Umnutzung erschweren. Denn nur ein vergleichsweiser kleiner Teil der leerstehenden Flächen eignet sich überhaupt für eine Umnutzung zu Wohnraum. Oft fehlt es an wohnraumspezifischen Anforderungen etwa hinsichtlich Belichtung, Belüftung oder Grundrissgestaltung. Zudem fehlen häufig notwendige Anschlüsse für Küchen- und Sanitäranlagen. Abweichende Vorgaben etwa beim Brandschutz, bei Rettungswegen oder der Barrierefreiheit erhöhen den baulichen Aufwand zusätzlich. Der damit verbundene Umbau ist daher häufig überaus aufwendig und dürfte oft hohe Kosten nach sich ziehen, die den finanziellen Anreiz der Förderung in vielen Fällen relativieren könnten.

Auch aus einer rein wirtschaftlichen Betrachtungsweise dürfte die Umnutzung nicht zwangsläufig attraktiv sein. Hohe Investitionskosten führen häufig zu entsprechend hohen Mieten, wodurch die Schaffung bezahlbaren Wohnraums noch weiter erschwert wird.

Trotz all dieser Hürden bietet das Programm neben den finanziellen Aspekten auch Chancen. Insbesondere trägt die Umnutzung zur Ressourcenschonung und spürbaren CO₂-Einsparungen bei. Gleichzeitig führt eine solche Umwandlung auch zu einer nachhaltigen und vielfältigen Stadtentwicklung von bisher eher monostrukturierten Gebieten.

Ob das Förderprogramm letztlich zu einer spürbaren Entlastung des Wohnungsmarktes beiträgt oder wegen drohender Unwirtschaftlichkeit nicht in Anspruch genommen wird, hängt wohl weniger von der Höhe der Fördermittel als von der praktischen Umsetzbarkeit ab. Entscheidend wird es daher sein, Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, rechtliche Hürden zu reduzieren und wirtschaftliche Risiken zu begrenzen. Denkbar sind etwa vereinfachte Verfahren für Nutzungsänderungen, klarere Zuständigkeiten, Beschleunigung der Prozesse durch Fortschritte in der Digitalisierung oder gezielte Privilegierungen für Wohnnutzung in angespannten Märkten.