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Einholung eines Sachverständigengutachtens ohne Antrag des Beweispflichtigen?

Update Real Estate & Public 09/2019

September 2019

Hintergrund

Die Beklagte mietete von der Klägerin im Jahr 2010 eine Maisonette-Wohnung. Mit Schreiben vom 26.08.2014 begehrte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung um EUR 0,66 pro m2 Wohnfläche. Die Nettokaltmiete lag bei EUR 7,97 pro m2. Die ortsübliche Vergleichsmiete gab die Klägerin mit EUR 9,36 pro m2, die Wohnfläche mit 92,54 m2 an.

Die Beklagte legte eine abweichende Berechnung vor, wonach die Wohnfläche lediglich 80,674 m2 betrage.

Auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts erklärte der Klägervertreter, dass er keinen Beweisantrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens im Hinblick auf die Wohnfläche stellen wolle.

Die Entscheidung

Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage war abzuweisen (BGH, Urteil vom 27.02.2019 – VIII ZR 255/17).

Grundsätzlich kann der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Maßgeblich für die Berechnung der Mieterhöhung wie auch für den danach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.

Für die Wohnungsgröße trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast, da er die Mieterhöhung verlangt. Vorliegend hatte die Beklagte die von der Klägerin behauptete Wohnungsgröße mittels Gegenberechnung substantiiert bestritten. Trotz des Hinweises des Gerichts hat die Klägerin darauf verzichtet, einen Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der Wohnungsgröße zu stellen. Die Klägerin war damit beweisfällig.

Das Gericht war nicht verpflichtet, ein Sachverständigengutachten von Amts wegen einzuholen. Ein Gericht kann zwar nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO auch ohne Antrag des Beweispflichtigen eine Begutachtung durch einen Sachverständigen anordnen. Die Anordnung steht aber im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts (Kann-Vorschrift). Der Tatrichter, dem zur Entscheidung die erforderliche Sachkunde fehlt, ist lediglich gehalten, die beweisbelastete Partei auf die Notwendigkeit eines Beweisantrages nach § 403 ZPO hinzuweisen. Es obliegt daher der beweisbelasteten Partei, selbst darüber zu entscheiden, welche Beweismittel angeboten werden. Dies gilt insbesondere für ein hohe Kosten auslösendes Sachverständigengutachten.

Der Tatrichter hat die Klägerin vorliegend ausdrücklich auf das Erfordernis eines Beweisantrages hingewiesen. Die Klägerin hat daraufhin erklärt, keinen Antrag stellen zu wollen. Das Gericht war daher nicht verpflichtet, von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Praxistipp

Der Hinweis des Tatrichters war vorliegend eindeutig und unmissverständlich. Es war für die Klägerin offensichtlich, dass das Gericht hier von einer Beweisbedürftigkeit ausgeht. Jede beweisbelastete Partei sollte sich genau überlegen, wie sie die von ihr behaupteten Tatsachen unter Beweis stellt. Jede Partei sollte Hinweise des Gerichts berücksichtigen, andernfalls riskiert sie den Prozessverlust.

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Autoren

Viviane Körner
Dr. Viviane Körner
Counsel
Stuttgart