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Recht des Mieters auf Einsicht in das Grundbuch des Vermieters?

Update Real Estate & Public 04/2019

April 2019

Hintergrund

Es ist allgemein anerkannt, dass Mietinteressenten ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch des potentiellen Vermieters zusteht, um feststellen zu können, ob der Vermieter mit dem Eigentümer identisch ist, und um die Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages im Falle der Zwangsversteigerung abschätzen zu können. Außerdem wird ein berechtigtes Interesse an einer Grundbucheinsicht im Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarf bejaht, damit Mieter gegebenenfalls darlegen können, dass dem Vermieter anderweitiger noch freier oder freiwerdender Wohnraum zur Verfügung steht.

Die Entscheidung

Das OLG München, Beschluss vom 24.07.2018 – 34 Wx 68 / 18, hatte sich mit einem besonders weitgehenden Einsichtsverlangen eines wegen Eigenbedarf gekündigten Wohnraummieters zu befassen und deutete dabei Grenzen an. Obwohl das Grundbuch den Vermieter als Eigentümer auswies, bezweifelte der ehemalige Mieter die Richtigkeit der Eintragung und verlangte vom Grundbuchamt die Übersendung einer Kopie des Grundstückskaufvertrages aus der Grundakte. Zur Begründung des berechtigten Interesses trug er vor, er befinde sich mit dem Vermieter im Rechtsstreit darüber, ob dieser wirksam Eigentümer geworden sei, und äußerte den Verdacht, der Kaufvertrag sei u. a. wegen Gesetzesverstößen nichtig. Das Grundbuchamt verweigerte dem ehemaligen Mieter die Einsicht in den Kaufvertrag.

Das OLG München entschied, dass die vorgebrachten Nichtigkeitsgründe in keinerlei Hinsicht stichhaltig und vielmehr reine Spekulation seien. Ein berechtigtes Interesse des ehemaligen Mieters könne nicht auf vage Vermutungen gestützt werden. Das Gericht verneinte deswegen ein Recht des ehemaligen Mieters auf Einsicht in die Grundakte.

Ob für die beabsichtigte Überprüfung der Richtigkeit der Grundbucheintragung überhaupt ein Einsichtsrecht bestehen kann, ob – mit anderen Worten – bei substantiiertem Vortrag ein berechtigtes Interesse vorläge, lässt das Gericht offen. Es äußert jedoch Zweifel an einem derart weiten Anwendungsbereich des Einsichtsrechts.

Tipp für die Praxis

Bei der Verhandlung von Mietverträgen sollten sich Vermieter bewusst sein, dass Mietinteressenten eventuell Kenntnis vom Inhalt des Grundbuchs erlangen. Dies betrifft vor allem Fälle, in denen der Vermieter bei Verhandlung des Mietvertrages noch nicht Eigentümer der jeweiligen Liegenschaft ist, etwa weil der Erwerbsvertrag noch nicht vollzogen ist.

Freilich ist der Anwendungsbereich des Einsichtsrechts nicht grenzenlos. Die Einsicht in die Grundakten wird nur ausnahmsweise gewährt, da hierdurch Einzelheiten des Kaufvertrages zugänglich werden.

Die Zweifel des Gerichts daran, dass dem ehemaligen Mieter überhaupt ein Einsichtsrecht zustehen kann, sind daher berechtigt. Bei der besonderen Interessenabwägung steht dem Einsichtsrecht das Recht der Kaufvertragsparteien auf informationelle Selbstbestimmung entgegen. Zudem gilt die gesetzliche Richtigkeitsvermutung hinsichtlich des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers. Das Einsichtsinteresse des ehemaligen Mieters, die Richtigkeit der Eintragung des Vermieters im Grundbuch zu überprüfen, muss demgegenüber wohl zurücktreten.

Nach Inkrafttreten der Datenschutz-Grundverordnung kann der von der Einsicht betroffene Eigentümer über den datenschutzrechtlichen Auskunftsanspruch gegebenenfalls vom Grundbuchamt Auskunft über Art und Umfang gewährter Grundbucheinsicht verlangen.

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Autoren

Franz Maurer
Dr. Franz Maurer
Senior Associate
Frankfurt