§ 93 Abs. 3a KAGB: Folgen für Grund­stücks­kauf­ver­trä­ge

Die neue Liquiditätseinrede nach § 93 Abs. 3a Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ist nicht nur für Finanzierungen relevant. Sie kann auch Grundstückskaufverträge betreffen, wenn eine Kapitalverwaltungsgesellschaft für Rechnung eines Immobiliensondervermögens handelt. Kann sich die Kapitalverwaltungsgesellschaft nicht aus dem Sondervermögen befriedigen, darf sie die Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen unter Umständen verweigern. Das kann auf Verkäuferseite die Durchsetzbarkeit des Kaufpreisanspruchs und auf Käuferseite insbesondere Ansprüche aus Garantien, Gewährleistungen oder Freistellungen beeinflussen. Käufer und Verkäufer sollten die neue Regelung deshalb bereits bei der Vertragsgestaltung, Risikoverteilung und Absicherung wesentlicher Ansprüche berücksichtigen.

§ 93 Abs. 3a KAGB: Was die neue Liquiditätseinrede regelt

§ 93 Abs. 3a Satz 1 KAGB erlaubt der Kapitalverwaltungsgesellschaft die Erfüllung von Verbindlichkeiten aus Rechtsgeschäften, die für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger eines Sondervermögens getätigt wurden, solange und in dem Umfang zu verweigern, wie sie sich nicht gemäß § 93 Abs. 3 KAGB aus dem Sondervermögen tatsächlich befriedigen kann. 

Die Vorschrift knüpft damit an die in § 93 Abs. 3 KAGB geregelte Beschränkung an: Die Kapitalverwaltungsgesellschaft kann sich wegen ihrer Ansprüche auf Vergütung und Aufwendungsersatz aus den für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger getätigten Geschäften nur aus dem Sondervermögen befriedigen; eine persönliche Haftung der Anleger besteht nicht. 

Bemerkenswert ist, dass § 93 Abs. 3a KAGB nicht lediglich das Verhältnis zwischen Kapitalverwaltungsgesellschaft und Sondervermögen betrifft. Die Regelung wirkt sich vielmehr unmittelbar auf die Vertragspartner der Kapitalverwaltungsgesellschaft aus. § 93 Abs. 3a KAGB nicht lediglich eine interne Ausgleichsfrage zwischen Kapitalverwaltungsgesellschaft und Sondervermögen adressiert. Die Norm wirkt vielmehr im Außenverhältnis gegenüber dem Vertragspartner.  Diesem kann zwar weiterhin ein Anspruch gegen die Kapitalverwaltungsgesellschaft zustehen. Die Durchsetzbarkeit dieses Anspruchs kann jedoch temporär und der Höhe nach beschränkt sein, wenn und soweit die Kapitalverwaltungsgesellschaft aus dem Sondervermögen tatsächlich keine Befriedigung erlangen kann.

Zugleich stellt § 93 Abs. 3a Satz 2 KAGB klar, dass die Einrede insbesondere keine Auswirkungen auf den Eintritt des Verzugs, keine Stundungswirkung und keine Auswirkungen auf die Verwertbarkeit von Sicherheiten hat, die für Verbindlichkeiten aus für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger getätigten Geschäften bestehen. Diese Klarstellung ist für Grundstückskaufverträge von erheblicher Bedeutung. 

Kapitalverwaltungsgesellschaft als Käuferin: Folgen für den Kaufpreis

Die praktisch wohl naheliegendste Fallgruppe betrifft den Erwerb einer Immobilie durch eine Kapitalverwaltungsgesellschaft für Rechnung eines Immobiliensondervermögens. Verkäufer werden sich fragen, ob § 93 Abs. 3a KAGB die wirtschaftliche Werthaltigkeit des Kaufpreisanspruchs mindert.

Zunächst bleibt festzuhalten: Der Kaufpreisanspruch entsteht nach allgemeinen Regeln aus dem Grundstückskaufvertrag. § 93 Abs. 3a KAGB beseitigt diesen Anspruch nicht. Die Vorschrift begründet aber eine Einrede zugunsten der Kapitalverwaltungsgesellschaft, wenn sie sich aus dem Sondervermögen tatsächlich nicht befriedigen kann. In der Transaktionspraxis kann dies relevant werden, wenn das Sondervermögen nicht über ausreichende Liquidität verfügt, Mittelabrufe verzögert sind, Veräußerungserlöse noch nicht vereinnahmt wurden oder aufsichtsrechtliche bzw. in den Anlagebedingungen vorgesehene Restriktionen einer sofortigen Mittelbereitstellung entgegenstehen.

Für den Verkäufer ist entscheidend, dass die Norm keine Stundungswirkung hat und den Eintritt des Verzugs nicht verhindert. Gerät die Kapitalverwaltungsgesellschaft mit der Kaufpreiszahlung in Verzug, können Verzugsfolgen grundsätzlich eintreten. Dazu zählen insbesondere Verzugszinsen, an den Verzug geknüpfte Rücktrittsrechte und gegebenenfalls Schadensersatzansprüche. Allerdings kann die tatsächliche Durchsetzung des Zahlungsanspruchs durch die Einrede erschwert sein, soweit die Voraussetzungen des § 93 Abs. 3a KAGB vorliegen. 

Für die Vertragsgestaltung folgt daraus: Handelt die Erwerberin als Kapitalverwaltungsgesellschaft für Rechnung eines Immobiliensondervermögens, sollten Verkäufer insbesondere die Fälligkeitsmechanik, Nachweispflichten zur Kaufpreisfinanzierung und Rücktrittsrechte sorgfältig und interessengerecht ausgestalten. Die ausschließliche Vereinbarung eines Standard-Kaufpreisfälligkeitsmechanismus (Kaufpreisfälligkeit bei eingetragener Vormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht, Hinterlegung etwaiger Löschungsunterlagen) kann aus Verkäufersicht nicht immer genügen, wenn die tatsächliche Mittelverfügbarkeit des Sondervermögens unsicher ist.

Kapitalverwaltungsgesellschaft als Verkäuferin: Ansprüche des Käufers

Weniger offensichtlich, aber ebenso relevant, ist der umgekehrte Fall: Die Kapitalverwaltungsgesellschaft veräußert im eigenen Namen und für Rechnung des Sondervermögens eine zu diesem gehörende Immobilie. In dieser Konstellation wird häufig angenommen, dass § 93 Abs. 3a KAGB keine größere Rolle spielt, weil die Verkäuferseite typischerweise keine Geldleistung in Gestalt eines Kaufpreises schuldet. Das greift zu kurz.

Auch den Verkäufer treffen im Grundstückskaufvertrag zahlreiche Verpflichtungen. Dazu gehören etwa die Pflicht zur Eigentumsverschaffung, die Lastenfreistellung, die Mitwirkung bei Vollzugshandlungen, die Herausgabe von Unterlagen, die Abgabe grundbuchrechtlicher Erklärungen sowie nachvertragliche Pflichten. Hinzu kommen mögliche Ansprüche des Käufers wegen Nichterfüllung, Mängeln, Garantien, Freistellungen oder Schadensersatz.

Beruhen diese Verpflichtungen auf einem Rechtsgeschäft, das die Kapitalverwaltungsgesellschaft für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger des Sondervermögens abgeschlossen hat, kann § 93 Abs. 3a KAGB seinem Wortlaut nach auch insoweit Anwendung finden. Denn die Vorschrift erfasst allgemein „Verbindlichkeiten aus Rechtsgeschäften“ und ist weder auf Finanzierungen noch auf Zahlungsansprüche beschränkt.

Besonders praxisrelevant können Kaufpreisanpassungsmechanismen sowie Ansprüche aus Garantien, Gewährleistungen und Freistellungen sein. Denkbar sind etwa Ansprüche des Käufers wegen Altlasten, Mietgarantien, Capex-Verpflichtungen, Betriebskostenabrechnungen Steuerfreistellungen oder öffentlich-rechtlicher Risiken. Wenn die Kapitalverwaltungsgesellschaft solche Verpflichtungen nur erfüllen kann, soweit sie sich tatsächlich aus dem Sondervermögen befriedigen kann, kann dies die wirtschaftliche Werthaltigkeit solcher Ansprüche beeinflussen.

§ 93 Abs. 3a KAGB: Sicherheiten, Escrows und Garantien prüfen

§ 93 Abs. 3a Satz 2 KAGB enthält eine für die Praxis wichtige Aussage: Die Einrede hat keine Auswirkungen auf die Verwertbarkeit von Sicherheiten, die für die betreffenden Verbindlichkeiten bestehen. 

Für Grundstückskaufverträge spricht dies dafür, Sicherheiten verstärkt dort zu prüfen, wo wesentliche Ansprüche gegen eine für Rechnung eines Immobiliensondervermögens handelnde Kapitalverwaltungsgesellschaft bestehen können. In Betracht kommen insbesondere Kaufpreiseinbehalte, Escrow-Strukturen, W&I-Versicherungen oder spezifische Sicherheiten für Freistellungsansprüche.

Kann die Liquiditätseinrede vertraglich ausgeschlossen werden?

Eine zentrale Frage für die Praxis lautet, ob die Liquiditätseinrede nach § 93 Abs. 3a KAGB vertraglich ausgeschlossen werden kann. 

Für § 93 Abs. 2 KAGB ordnet das Gesetz ausdrücklich an, dass abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Eine vergleichbare ausdrückliche Unabdingbarkeitsregel enthält § 93 Abs. 3a KAGB nicht. Das könnte zunächst dafür sprechen, dass die Vertragsparteien die Einrede vertraglich ausschließen oder verändern können. Gegen eine uneingeschränkte Abdingbarkeit spricht jedoch der systematische Zusammenhang mit § 93 Abs. 3 KAGB und der Schutzmechanismus des Sondervermögens. § 93 Abs. 3a KAGB soll gerade verhindern, dass die Kapitalverwaltungsgesellschaft im Außenverhältnis in weiterem Umfang leisten muss, als ihr wirtschaftlich Mittel aus dem Sondervermögen zur Verfügung stehen. Würde man einen vollständigen Verzicht auf die Einrede ohne Weiteres zulassen, könnte der durch die Sondervermögensstruktur bezweckte Haftungszuschnitt faktisch unterlaufen werden.

Praktisch dürfte daher Vorsicht geboten sein. Ein vertraglicher Ausschluss der Einrede mag aus Sicht des Vertragspartners wünschenswert sein, dürfte aber an Grenzen stoßen. Alternativ können Parteien versuchen, die wirtschaftlichen Risiken über Fälligkeitsvoraussetzungen, Rücktrittsrechte, Sicherheiten, Escrow-Lösungen oder Offenlegungspflichten zur Mittelverfügbarkeit zu adressieren. Solche Gestaltungen setzen nicht zwingend an der Abbedingung der Einrede selbst an, sondern schaffen eigenständige Risikosteuerungsmechanismen.

Grundstückskaufverträge: Was Käufer und Verkäufer beachten sollten

Für Grundstückskaufverträge mit Kapitalverwaltungsgesellschaften, die für Rechnung eines Sondervermögens handeln, sollte § 93 Abs. 3a KAGB künftig ausdrücklich mitbedacht werden. Das gilt unabhängig davon, ob die Kapitalverwaltungsgesellschaft als Käuferin oder Verkäuferin auftritt.

Auf Verkäuferseite empfiehlt sich insbesondere eine Prüfung, ob die Kaufpreiszahlung durch ausreichende Finanzierungsnachweise, Equity-Commitments, Fälligkeitsvoraussetzungen oder Rücktrittsrechte abgesichert ist. Auf Käuferseite sollte beim Erwerb von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft geprüft werden, ob Gewährleistungs-, Garantie- und Freistellungsansprüche wirtschaftlich hinreichend abgesichert sind. Dies gilt vor allem bei Transaktionen mit relevanten Altlasten-, Miet-, Steuer- oder öffentlich-rechtlichen Risiken.

Fazit: § 93 Abs. 3a KAGB bei Immobilienkäufen mitdenken

• Die Liquiditätseinrede reicht über Finanzierungen hinaus: § 93 Abs. 3a KAGB kann auch Ansprüche aus Grundstückskaufverträgen mit Kapitalverwaltungsgesellschaften betreffen.
• Ansprüche bleiben bestehen, können aber gegebenenfalls nicht oder schwerer durchsetzbar sein: Kann sich die Kapitalverwaltungsgesellschaft nicht aus dem Immobiliensondervermögen befriedigen, kann sie die Erfüllung unter den gesetzlichen Voraussetzungen verweigern.
• Verkäufer sollten die Kaufpreiszahlung absichern: Finanzierungsnachweise, Fälligkeitsvoraussetzungen und Rücktrittsrechte können bei der Vertragsgestaltung besondere Bedeutung gewinnen.
• Käufer sollten Garantien und Freistellungen prüfen: Insbesondere bei Altlasten-, Miet-, Steuer- oder öffentlich-rechtlichen Risiken sollte geklärt werden, wie entsprechende Ansprüche wirtschaftlich abgesichert sind.
• Sicherheiten gewinnen an Bedeutung: Kaufpreiseinbehalte, Escrow-Lösungen und andere Sicherungsinstrumente können Risiken reduzieren.
• Die Sondervermögensstruktur gehört frühzeitig auf den Prüfstand: Die möglichen Folgen des § 93 Abs. 3a KAGB sollten bereits bei der Verhandlung und Risikoverteilung im Grundstückskaufvertrag berücksichtigt werden.