Anspruch auf eigene Lademöglichkeit im Wohnungseigentum
Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, dass bis 2030 etwa 7 bis 10 Millionen Elektrofahrzeuge auf Deutschlands Straßen unterwegs sein sollen. Als wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung für ein Elektrofahrzeug gilt ganz wesentlich eine ausreichende Ladeinfrastruktur.
Ein Großteil der Ladevorgänge findet gegenwärtig im privaten Bereich statt. Laut Prognosen wird es auch bei weiterem Ausbau der öffentlichen Ladeinfrastruktur dabei bleiben. Obwohl also eine Möglichkeit, das eigene Elektrofahrzeug auch daheim laden zu können, für die Akzeptanz von E-Mobilität in der Bevölkerung dringend erforderlich ist, war bislang der Einbau einer Lademöglichkeit am Stellplatz für den Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres möglich. Ein Anspruch darauf bestand nicht. Die bislang bestehenden Zustimmungserfordernisse der Eigentümerversammlung schreckten Wohnungseigentümer vielfach schon im Vorfeld ab oder verhinderten den Einbau gar endgültig.
Mit dem „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) (WEMoG), das der Deutsche Bundestag am 17. September 2020 beschlossen hat, soll der Einbau der Lademöglichkeit erleichtert werden. Damit wird auch eine im „Masterplan Ladeinfrastruktur″ beschriebene Maßnahme zum Aufbau der nicht-öffentlich zugänglichen Ladeinfrastruktur in Angriff genommen.
Das WEMoG soll unter anderem den Ausbau der Elektromobilität fördern
Mit Art. 1 des WEMoG soll das WEG umfassend modernisiert werden. Geregelt werden im WEMoG neben der Erleichterung des Einbaus von Lademöglichkeiten auch die Stärkung bestimmter Rechte der Wohnungseigentümer und eine Digitalisierung der Wohnungseigentümerversammlung und Beschlussfassung.
Es ist bemerkenswert, dass gerade die „Förderung der Elektromobilität″ im Titel aufgegriffen wurde, die hinsichtlich des Umfangs nur einen kleinen Teil der gesamten Änderungen des Entwurfs darstellt und gleichberechtigt neben den in den gleichen Vorschriften erfassten Regelungen zur Barrierereduzierung, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss stehen. Dies zeigt, welchen Stellenwert die Bundesregierung dem Ausbau der Elektromobilität beimisst, der als wesentlicher Faktor für die Erreichung der Klimaziele gilt.
Die bisherige Rechtslage unter dem WEG behindert den Einbau von Lademöglichkeiten
Die bisherige Fassung des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält keine Regelung für den Einbau von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, sondern nur allgemeine Regelungen zu baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen. Der Eigentümer kann keinen Anspruch auf Durchführung des Einbaus geltend machen. Möchte ein Wohnungseigentümer seinen Stellplatz mit einer Ladevorrichtung versehen, beispielsweise einer Wallbox, muss er in der Regel die Zustimmung der Miteigentümer einholen.
Wie allerdings diese Zustimmung eingeholt werden muss, ist unklar. Ob es sich bei dem Einbau von Lademöglichkeiten um eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG oder eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG handelt, wird nicht einheitlich beurteilt. Bei einer Einordnung als bauliche Veränderung wäre die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer erforderlich, handelte es sich dagegen um eine Modernisierungsmaßnahme, wäre ein Beschluss mit Zustimmung von drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich, die zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten (doppelt qualifizierte Mehrheit). In der Praxis hat es sich als sehr schwierig erwiesen, diese hohen Anforderungen zu erfüllen. Dies gilt als mitursächlich für den schleppenden Ausbau der privaten Ladeinfrastruktur im Wohnungseigentum.
Diese bestehenden Hemmnisse will der Gesetzgeber mit dem WEMoG beseitigen.
Das WEMoG schafft Abhilfe und erleichtert den Einbau von Lademöglichkeiten
Der Einbau der Lademöglichkeit gilt als bauliche Veränderung, für die eine einfache Stimmenmehrheit ausreichend ist.
Das WEMoG enthält im neuen § 20 Abs. 1 WEMoG eine Legaldefinition der „baulichen Veränderung″. Es handelt sich dabei um
Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen.
Der aktuelle § 22 Abs. 2 WEG entfällt und damit die Differenzierung zur Modernisierungsmaßnahme. So ist klargestellt, dass es sich bei dem Einbau einer Lademöglichkeit jedenfalls um eine bauliche Veränderung im Sinne des WEMoG handelt. Die Eigentümerversammlung kann die Durchführung einer solchen baulichen Veränderung durch die Gemeinschaft selbst beschließen, oder dem einzelnen Wohnungseigentümer die Durchführung durch Beschluss gestatten.
Die bisherigen besondere Quoren des § 22 Abs. 1 und 2 WEG entfallen. Stattdessen ist nur noch eine einfache Stimmenmehrheit erforderlich.
Der Wohnungseigentümer erhält einen Individualanspruch
In § 20 Abs. 2 WEMoG sind vier privilegierte Maßnahmen von baulichen Veränderungen aufgelistet, auf deren Durchführung der Wohnungseigentümer einen Anspruch hat. Darunter fallen „angemessene″ bauliche Veränderungen, „die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge″ dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEMoG).
Der einzelne Eigentümer kann also verlangen, dass die Eigentümerversammlung den Einbau per Beschluss gestattet. Die Eigentümerversammlung kann lediglich noch über die Art und Weise der Umsetzung der Maßnahme im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entscheiden. Damit im Einzelfall unangemessene Forderungen zurückgewiesen werden können, sieht der Entwurf vor, dass die baulichen Veränderungen „angemessen″ sein müssen. Die Frage der Angemessenheit wäre jeweils eine Einzelfallentscheidung, in der alle Umstände abgewogen werden müssen. Ausdrücklich weist der Gesetzgeber in der Begründung darauf hin, dass mit dem Merkmal der Angemessenheit kein Entscheidungsermessen hinsichtlich des „Ob″ der Maßnahme begründet wird.
Im Rahmen der Entscheidung über die Art und Weise, das „Wie″ der Durchführung der baulichen Maßnahmen, gesteht das WEMoG der Eigentümerversammlung dagegen einen Ermessensspielraum zu. Dieser ermöglicht es der Eigentümerversammlung sicherzustellen, dass das gewünschte Erscheinungsbild der gemeinschaftlichen Anlagen erhalten bleibt und mehrere Maßnahmen verschiedener Eigentümer untereinander kompatibel umgesetzt werden. Die Gemeinschaft könnte auch die gesamte Bauausführung auf Kosten des Anspruchstellers übernehmen.
Noch leichter kann ein Wohnungseigentümer den Einbau beanspruchen, wenn durch die bauliche Veränderung gar kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird oder ein beeinträchtigter Wohnungseigentümer mit der Maßnahme einverstanden ist. Dann besteht ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 3 WEMoG. Dabei ist Maßstab für die rechtliche Relevanz der Beeinträchtigung, dass diese über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Mangels einer Beeinträchtigung oder zumindest bei Vorliegen des Einverständnisses dazu, steht der Eigentümergemeinschaft kein Ermessen zu und die geforderte Maßnahme ist durch Beschluss zu gestatten. Vorteil für den Wohnungseigentümer ist, dass er bei einem Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEMoG die Maßnahme unabhängig von der Eigentümerversammlung durchführen kann. Dieser steht insoweit kein Ermessen hinsichtlich der Durchführung zu.
Die Grenzen des Anspruchs setzt § 20 Abs. 4 WEMoG. Demnach dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden,
die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.
Der bauwillige Wohnungseigentümer darf solche Maßnahmen auch nicht verlangen. Die Entscheidung erfolgt für den Einzelfall und unter Berücksichtigung aller Umstände.
Nicht nur Elektroautos, sondern alle elektrischen Fahrzeuge müssen geladen werden können
Die privilegierte bauliche Veränderung muss es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Erfasst sind nicht nur Ladestationen (z.B. Wallbox), sondern auch die Verlegung von Leitungen und Eingriffe in die Stromversorgung. Der Anspruch umfasst sowohl die Ersteinrichtung einer Lademöglichkeit als auch die Verbesserung einer bereits vorhandenen Einrichtung.
Auch die Begriffe „elektrisch betriebenes Fahrzeug″ und „Lademöglichkeit″ sind weit zu verstehen. Erfasst sind, anders als im Elektromobilitätsgesetz, nicht nur batteriebetriebene Fahrzeuge, Hybridelektrofahrzeuge oder Brennstoffzellenfahrzeuge, sondern auch E-Bikes oder Elektromobile für Gehbehinderte und andere elektrisch betriebene Fahrzeuge. Parallel dazu ist auch der Begriff der Lademöglichkeit weiter als der „Ladepunkt″ nach der Ladesäulenverordnung (dieser erfasst nur eine Einrichtung, die zum Aufladen von Elektromobilen geeignet und bestimmt ist). Demnach wäre auch bereits die Installation einer einfachen Steckdose beispielsweise zum Laden eines Fahrrad-Akkus erfasst.
Als Grundlage für die Realisierung des Anspruchs muss der Wohnungseigentümer aber berechtigt sein, sein Fahrzeug im Bereich der geforderten Lademöglichkeit abzustellen. Dieses steht dem Wohnungseigentümer natürlich bei Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht an der Stellfläche zu, ausreichend wäre aber auch ein Mitgebrauchsrecht an einer gemeinschaftlichen Abstellfläche. Der Anspruch selbst verschafft nicht das Recht auf Nutzung einer bestimmten Fläche zum Zweck des Ladens eines Fahrzeugs.
Vorhandene Einrichtungen dürfen von allen genutzt werden und für Kapazitätsengpässe ist Vorsorge zu treffen
Können bereits vorhandene Einrichtungen im gemeinschaftlichen Eigentum für das Laden genutzt werden, liegt insoweit keine bauliche Veränderung und damit kein Fall vor, der nach § 20 Abs. 2 WEMoG einen Anspruch gewähren würde, sondern nur ein Mitgebrauch. Das Recht auf Mitgebrauch ergibt sich aus dem neuen Satz 3 des § 16 Abs. 1 WEMoG der jeden Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 WEMoG berechtigt.
Gerade im Bereich der Nutzung der vorhandenen Stromleitungen kann es zu Kapazitätsproblemen kommen. Beanspruchen gleich mehrere Eigentümer parallel eine Lademöglichkeit, kann es bei späterer gleichzeitiger Nutzung zur Überlastung der Elektroinstallationen kommen. Da der Einbau von Ladeeinrichtungen für Elektrofahrzeuge dem Netzbetreiber vor Inbetriebnahme mitzuteilen ist und, wenn die Bemessungsleistung der elektrischen Anlage die Summe von 12 Kilovoltampere überschreitet, sogar die Zustimmung des Netzbetreibers erforderlich ist, muss die Eigentümergemeinschaft gegebenenfalls Regeln für die Nutzung aufstellen, um die Ladekapazitäten gerecht zu verteilen. Dabei müssen alle an der Nutzung interessierten Wohnungseigentümer gleichbehandelt werden, unabhängig davon, ob sie die Einrichtungen schon seit geraumer Zeit nutzen oder ein Mitnutzungsrecht erst kurzfristig beanspruchen. Hier kann sich die Einrichtung eines Lastmanagementsystems lohnen. Der Ladevorgang der Elektrofahrzeuge kann gesteuert werden, und mehrere Ladevorgänge werden automatisch aufeinander abgestimmt. § 14 a Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG) sieht sogar vor, dass durch steuerbare Verbrauchseinrichtungen, zu denen auch Elektrofahrzeuge zählen, Energiekosten eingespart werden können.
Dementsprechend versteht die Entwurfsbegründung der Bundesregierung unter dem Laden elektrischer Fahrzeuge „dienend″ auch solche baulichen Veränderungen, die zur Umsetzung von Vorgaben des Messstellenbetriebsgesetzes oder Flexibilität durch steuerbare Verbrauchseinrichtungen nach § 14a EnWG erforderlich sind. Der Einbau solcher Vorrichtungen zum Messen und Steuern wäre also vom Anspruch des Wohnungseigentümers umfasst.
Der Wohnungseigentümer, der den Einbau der Lademöglichkeit verlangt, muss in der Regel auch die Kosten des Einbaus tragen
Der Wohnungseigentümer, der den Einbau der Lademöglichkeit nach § 20 Abs. 2 WEMoG verlangt, hat auch die Kosten dafür zu tragen. Irrelevant hierfür ist, ob er die Maßnahme selbst durchführt, oder sie durch die Eigentümergemeinschaft durchgeführt wird (§ 21 Abs. 1 WEMoG).
Sind mehrere Eigentümer an der baulichen Veränderung beteiligt, so richtet sich die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Umfasst sind nicht nur die Kosten der baulichen Maßnahme, sondern auch die Kosten für späteren Gebrauch und Unterhaltung. Gleichzeitig ist aber auch allein der Wohnungseigentümer zur Nutzung der Lademöglichkeit berechtigt. Ist eine exklusive Nutzung bestimmter Bestandteile der baulichen Änderungen gar nicht möglich, wie z.B. beim Einbau neuer Stromleitungen, und können sich andere Wohnungseigentümer der Mitnutzung nicht entziehen, so führt dies nicht zu einer Pflicht der Miteigentümer, sich an den Kosten zu beteiligen, wenn der jeweilige Eigentümer der Veränderung gar nicht zugestimmt hat.
Der Wohnungseigentümer kann nicht verlangen, dass diese Kosten von allen Wohnungseigentümern anteilig getragen werden, selbst wenn die baulichen Veränderungen im Zusammenhang mit dem Einbau der Lademöglichkeit mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren würden. Dies wäre zwar die Regelung zur Kostentragung im neuen § 21 Abs. 2 WEMoG. Sie greift aber nur für Fälle, in denen die Mehrheit der Eigentümer die bauliche Veränderung freiwillig beschlossen hat, und nicht, wenn der Beschluss nach § 20 WEMoG von einem Wohnungseigentümer verlangt wurde.
Das WEMoG bietet verschiedene Klagemöglichkeiten zur Durchsetzung des Anspruchs
Der Wohnungseigentümer kann seine Rechte im Zusammenhang mit der Beschlussfassung gerichtlich geltend machen. § 44 Abs. 1 WEMoG sieht dafür die folgenden Beschlussklagen vor:
- die Anfechtungsklage, gerichtet auf die Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses durch das Gericht;
- die Nichtigkeitsklage, gerichtet auf die Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses durch das Gericht; und
- die Beschlussersetzungsklage, gerichtet auf Beschlussfassung durch das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer.
Dem Gericht steht bei der Entscheidung nur ein Ermessensspielraum zu, wenn dieser der Wohnungseigentümergemeinschaft auch nach materiellem Recht bei der Beschlussfassung zugestanden hätte.
Auch für Mieter wird die Einrichtung einer Lademöglichkeit erleichtert
Bislang kann ein Mieter gemäß § 545a BGB die Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen an der Mietsache nur verlangen, wenn diese für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache erforderlich sind. Artikel 2 des WEMoG sieht vor, dass der bisherige § 545a BGB entfällt und schafft eine einheitliche Regelung im neuen § 554 BGB. Dieser sieht parallel zu § 20 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 WEMoG einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erlaubnis von baulichen Veränderungen der Mietsache vor, die „dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen″. Begrifflichkeit und Umfang des Anspruchs auf eine Lademöglichkeit entsprechen dabei der Regelung des neuen § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEMoG. So soll ein Gleichlauf zwischen WEG und Mietrecht sichergestellt werden.
Der Mieter erhält damit kein gesetzliches Umbaurecht, sondern braucht vorab die Zustimmung des Vermieters zum Einbau der Lademöglichkeit. Der Anspruch auf Erlaubnis selbst unterliegt geringen Anforderungen und soll deshalb leichter entstehen. Er kann jedoch gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB-neu in Folge einer umfassenden Interessenabwägung zwischen dem Konservierungsinteresse des Vermieters und dem Veränderungsinteresse des Mieters ausgeschlossen sein. Dabei werden alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt, darunter beispielsweise auch die Möglichkeit des Vermieters, die Zustimmung der Eigentümerversammlung zu erreichen. Zu Gunsten des Mieters können aber auch Argumente wie die Wichtigkeit von Elektrofahrzeugen für die Erreichung der klimapolitischen Ziele und dem dafür erforderlichen Ausbau der Ladeinfrastruktur einbezogen werden.
Das WEMoG verbessert die Situation von Wohnungseigentümern, die sich für Elektromobilität entscheiden
Das Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 bedeutet eine wesentliche Erleichterung für den Einbau von Lademöglichkeiten für Wohnungseigentümer und auch für Mieter. Der neu eingeführte Anspruch auf Gestattung schafft mehr Klarheit und damit Rechtssicherheit gegenüber der bisherigen Situation. Das Gesetz hat großes Potential, als effizientes Instrument für den Ausbau privater Ladeinfrastruktur zu dienen. Ergänzt werden die Erleichterungen durch das WEMoG mit den Regelungen des geplanten Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz, dessen Entwurf vorsieht, dass Gebäude bereits bei Errichtung oder umfassenden Renovierung mit einer Leitungsinfrastruktur ausgestattet werden müssen. Wenn die erforderlichen Leitungen künftig bereits vorhanden sind, sind kaum mehr Gründe ersichtlich, warum dem Wohnungseigentümer oder Mieter der Einbau einer Lademöglichkeit verwehrt werden könnte.
