Hintergrund
Das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungsei-gentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften – kurz: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz“ (WEMoG) ist seit dem 01.12.2020 in Kraft. Das WEMoG sorgt für die wohl umfassendste Reform des WEG seit dessen Schaffung im Jahr 1951.
Reformbestrebungen des zuletzt 2007 umgestalteten WEG-Rechts gab es schon lange. Politischer Antrieb der Reform war der aus klima- und wirtschaftspolitischen Gründen zu beschleunigende Ausbau der E-Mobilität.
Allerdings scheint die Schaffung des Anspruchs der Wohnungseigentümer auf Einrichtung einer Ladestation für ihre Elektrofahrzeuge zu einem Randaspekt zu werden, wenn man sich das gesamte Bündel der im WEMoG enthaltenen Neuregelungen ansieht.
Die wesentlichen Rechtsänderungen
1. Eigentümergemeinschaft als eigene Rechtspersönlichkeit
Die Wohnungseigentümergemeinschaft stellt nun nach § 9 a Abs. 1 S. 1 WEG einen vollrechtsfähigen Verband dar, was sich sowohl materiellrechtlich als auch prozessrechtlich (in Form des Verbandsprozesses gemäß § 44 Abs. 2 WEG) auswirkt. Zentrale Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Gerichtlich und außergerichtlich wird der Verband gemäß § 9 b Abs. 1 S. 1 WEG durch den Verwalter vertreten.
2. Flexibilisierung der Eigentümerversammlung und Beschlussfassung
Das Zeitalter der Digitalisierung ist nun auch im WEG-Recht angekommen.
Zum einen gilt nun u. a. für die Einberufung der Eigentümerversammlung die Textform. Zum anderen ist es möglich, dass die Wohnungseigentümer an der als Präsenzveranstaltung stattfindenden Versammlung auch per Fernkommunikationsmitteln teilnehmen können (§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG).
Zu einer Erleichterung der Beschlussfassung führt § 25 Abs. 1 WEG, wonach die einfache Mehrheit das maßgebliche Quorum bildet, sodass die Eigentümerversammlung nun stets beschlussfähig ist. Für das Umlaufverfahren gelten hingegen Ausnahmen (§ 23 Abs. 3 WEG).
Es ist zu beachten, dass vereinbarungsabändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, nach § 10 Abs. 3 S. 1 WEG in das Grundbuch einzutragen sind, um gegenüber dem Sondernachfolger Wirkung zu entfalten.
3. Erleichterte Durchführung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Die bislang sehr konfliktträchtigen baulichen Veränderungen, die aufgrund sich stetig ändernder Gebrauchsbedürfnisse noch wichtiger werden, zu vereinfachen, stellt ein Herzstück der WEG-Novelle dar (§ 20 WEG).
Hierin wird auch die „Förderung der Elektromobilität“ umgesetzt. Der Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf die Errichtung einer Ladestation für sein Elektrofahrzeug. Dieser Anspruch steht gleichberechtigt neben einem Anspruch auf bauliche Veränderung zur Reduzierung von Barrieren, besseren Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss.
Andere bauliche Veränderungen können künftig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.
Tipp für die Praxis
Die Änderungen des WEG sind so umfassend ausgefallen, dass sich Wohnungseigentümer und Verwalter erheblich umzustellen haben. Die zum bisherigen Recht ergangene Literatur und Rechtsprechung wird in jedem Einzelfall darauf zu prüfen sein, ob sie auf die neue Gesetzeslage noch angewendet werden kann.
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