Die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin: Was blüht der Immobilienwirtschaft?
Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 12. März 2026 das Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen. Dabei handelt es sich um eine politische Reaktion auf den Volksentscheid zur Vergesellschaftung von großen Wohnungsunternehmen vom September 2021, der überraschend positiv ausgefallen war. Das Gesetz konkretisiert die Bedingungen für die Überführung von Wohnungseigentum und anderen Ressourcen der Daseinsvorsorge in Gemeineigentum auf der Grundlage des – bislang noch nie angewandten – Art. 15 GG. Wir stellen das Gesetz vor und erläutern, was es für die Immobilienwirtschaft bedeutet.
Der Weg zum Vergesellschaftungsrahmengesetz
Die Debatte um die Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen übt seit geraumer Zeit erheblichen Druck auf die Berliner Wohnungspolitik und Immobilienwirtschaft aus. Insbesondere durch die Bürgerinitiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" hat sie deutlich an Dynamik gewonnen.
Über die Forderungen der Initiative wurde im September 2021 ein Volksentscheid abgehalten, der mit einer Mehrheit von 57,6% angenommen wurde. Zwar hat der Volksentscheid keine rechtliche Bindungswirkung für den Landesgesetzgeber. Gleichwohl berief der Berliner Senat eine Expertenkommission ein, die die Verfassungskonformität einer etwaigen Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen prüfen sollte. Bei einem positiven Ausgang sollte ein Vergesellschaftungsrahmengesetz erlassen werden. So kam es: Die Expertenkommission hielt die Vergesellschaftung privater Wohnungsunternehmen in ihrem Abschlussbericht mehrheitlich für verfassungsgemäß und der Landesgesetzgeber hat nun geliefert – jedoch nicht ohne Kritik.
Vergesellschaftungsrahmengesetz sieht Überführung von Ressourcen in Gemeineigentum vor
Das Vergesellschaftungsrahmengesetz soll einen rechtlichen Rahmen für Vergesellschaftung bestimmter Ressourcen schaffen (Art. 15 GG). Es geht also nicht um Enteignungen (Art. 14 Abs. 3 GG). Zudem muss für jede konkrete Vergesellschaftung ein gesondertes Vergesellschaftungsgesetz als Anwendungsgesetz erlassen werden.
Ziel der Vergesellschaftung ist die öffentliche Daseinsvorsorge. Darunter zählen insbesondere die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum.
Der vergesellschafte Wohnraum soll in Gemeineigentum überführt werden, indem das ursprünglich private Eigentum von Wohnungsunternehmen auf einen öffentlich-rechtlichen Träger des Gemeineigentums übertragen wird. Als öffentlich-rechtliche Träger kommen insbesondere das Land Berlin, öffentlich-rechtliche Stiftungen oder Anstalten des öffentlichen Rechts in Betracht. Eine wichtige Schranke sieht das Gesetz ausdrücklich vor: Durch die Vergesellschaftung darf die Leistungsfähigkeit des Landeshaushalts nicht auf Dauer erheblich eingeschränkt sein. Überheben darf sich Berlin mit einer Vergesellschaftung also nicht.
Für die Vergesellschaftung ist eine Entschädigung an die betroffenen Eigentümer zu leisten. Wie hoch sie ist, muss durch eine Gesamtschau ermittelt werden, bei der alle unmittelbaren und mittelbaren wirtschaftlichen Folgen der Vergesellschaftung betrachtet werden. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert. Das bedeutet aber auch, dass die Entschädigung vom Verkehrswert abweichen kann – namentlich auch nach unten.
Jede Vergesellschaftung muss zudem verhältnismäßig sein. Rein ideologischen Anwendungsfällen ohne praktischen Mehrwert soll dadurch ein Riegel vorgeschoben werden.
Das Gesetz tritt erst 24 Monate nach seiner Verkündigung in Kraft. Damit soll eine zwischenzeitliche Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit ermöglicht werden.
Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes kann bezweifelt werden
Obgleich die Expertenkommission die Vergesellschaftung von privatem Wohnungseigentum grundsätzlich für verfassungskonform hält, bestehen Bedenken an der Verfassungsmäßigkeit des Vergesellschaftungsrahmengesetzes.
So ist schon die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin zweifelhaft. Denn die Verfassung von Berlin enthält im Gegensatz zu Art. 15 GG keine Ermächtigungsgrundlage für die Vergesellschaftung. Grundsätzlich ist der Landesgesetzgeber verfassungsrechtlich doppelt gebunden: Nicht nur das Grundgesetz, sondern auch die Landesverfassung müssen beim Erlass einfacher Gesetze beachtet werden. Da die Verfassung von Berlin jedoch keine Vergesellschaftung vorsieht, fehlt es an einer landesverfassungsrechtlichen Gesetzgebungskompetenz. Allenfalls steht dem Berliner Landesgesetzgeber eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 i.V.m. Art. 15 GG zu. Der Bund hat von dieser Gesetzgebungskompetenz bislang noch keinen Gebrauch gemacht. Sämtliche Zweifel an der Gesetzgebungskompetenz räumt dies aber nicht aus.
Darüber hinaus erscheint die Verhältnismäßigkeit einer Vergesellschaftung von Wohnungseigentum zweifelhaft. Die Vergesellschaftung stellt – nebst einer Enteignung – den denkbar schwersten Eingriff in das private Eigentum dar. Eine Vergesellschaftung ist nur dann verhältnismäßig, wenn sie zur Erreichung eines hinreichend gewichtigem Gemeinwohlziels geeignet, erforderlich und angemessen ist. Dies stellt auch das Vergesellschaftungsrahmengesetz klar.
Ziel des Vergesellschaftungsrahmengesetzes ist die Versorgungssicherheit der öffentlichen Daseinsvorsorge. Es bestehen bereits Zweifel, inwieweit die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen geeignet sein kann, dieses Ziel zu fördern. Durch die Überführung bestehender Wohnimmobilien in das Gemeineigentum wird der zur Verfügung stehende Wohnraum in Berlin nicht erweitert. Der Haushalt des Landes Berlin wird durch die erforderlichen Entschädigungszahlungen massiv belastet. Vor diesem Hintergrund bleibt fraglich, ob eine Vergesellschaftung mietpreissenkende Auswirkungen auf die betroffenen Bestandswohnungen haben kann. Erst recht ist unklar, ob die Vergesellschaftung das Mietpreisniveau generell stabilisieren kann.
Auch bestehen Zweifel, ob eine Vergesellschaftung erforderlich ist, stehen doch gleich geeignete, mildere Mittel zur Verfügung. Die Vergesellschaftung kann wegen ihrer hohen Eingriffsintensivität in das Privateigentum nur als ultima ratio in Betracht kommen. Um das erklärte Ziel der Daseinsvorsorge zu erreichen, könnte das Land Berlin durch staatliche Förderung neuen Wohnraum schaffen. Nur ein größeres Wohnungsangebot kann den angespannten Wohnungsmarkt spürbar entlasten.
Die Frage der Verhältnismäßigkeit wird sich insbesondere bei einer konkreten Anwendung des Vergesellschaftungsrahmengesetzes stellen, während das Gesetz selbst rechtsstaatlich wichtige Schranken ausdrücklich vorsieht. Werden diese überschritten, wäre das jeweilige Anwendungsgesetz schon deshalb rechtswidrig. Insofern ist abzuwarten, inwieweit Verhältnismäßigkeitsbedenken schon bei der Beurteilung der Verfassungsmäßigkeit des Vergesellschaftungsrahmengesetzes ein Rolle spielen werden.
Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft zunächst gering
Das Vergesellschaftungsrahmengesetz selbst hat zunächst keine praktischen Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft, da es keine unmittelbaren Eingriffe vorsieht und erst 24 Monate nach seiner Verkündung in Kraft treten soll. In der Zwischenzeit soll das Vergesellschaftungsrahmengesetz mithilfe eines Normenkontrollantrags verfassungsrechtlich überprüft werden. Das ist eine interessente Vorgehensweise des Berliner Gesetzgebers: Er erlässt ein selbsterkannt möglicherweise verfassungswidriges Gesetz in der stillen Hoffnung, dass es verfassungsgerichtlich aufgehoben wird.
Ungeachtet dessen sendet das Vergesellschaftungsrahmengesetz ein bedenkliches Signal an die Immobilienwirtschaft. Es zeigt, dass grundlegende Pfeiler des Wirtschaftssystems – der für private Investoren maßgebliche Eigentumsschutz sowie Planungs- und Rechtssicherheit – nicht mehr sakrosankt sind. Damit droht das Vergesellschaftungsrahmengesetz die Situation, die es zu verbessert sucht, vielmehr noch zu verschlimmern.
Es ist zu erwarten, dass das Vergesellschaftungsrahmengesetz nunmehr durch eine abstrakte Normenkontrolle überprüft wird, die sowohl beim Bundesverfassungsgericht als auch beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin statthaft ist. Ob ein solches Verfahren vor dem Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen sein und welches Ergebnis es zur Folge haben wird, bleibt abzuwarten. Wir halten Sie auf dem Laufenden.
