Karlsruhe macht es offiziell: Nachbarerbbaurechte sind zulässig
Lange hat der Bundesgerichtshof es offengelassen, ob sog. Nachbarerbbaurechte zulässig und die als solche ausgestalteten Immobilienprojekte damit überhaupt handelbar sind. In der Vergangenheit sind Nachbarerbbaurechte insbesondere bei größeren Innenstadtprojekten entstanden, wenn aufgrund der in urbanen Lagen typischerweise zersplitterten Eigentumsverhältnisse kein einheitliches Nutzungsrecht an allen das jeweilige Projekt betreffenden Grundstücken bestand.
Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 19. Dezember 2025 (V ZR 15/24) erstmalig klargestellt, dass Nachbarerbbaurechte zulässig sind. Dadurch hat er ein großes Maß an Rechtssicherheit geschaffen. Gleichzeitig macht er deutlich, wie wichtig künftig eine vorausschauende Strukturierung des Nachbarerbbaurechts ist.
Einkaufszentrum wurde über fünf Grundstücke hinweg errichtet
In einem Erbbaurechtsvertrag aus dem Jahr 1965 vereinbarten die Parteien, dass die Einbeziehung von Anliegergrundstücken zum Erbbaugrundstück zulässig ist. Weiter ist der Erbbauberechtigte nach Beendigung des Erbbaurechts verpflichtet, auf eigene Kosten die Trennung der Gebäude auf dem Erbbaugrundstück derart herbeizuführen, dass ein selbstständig nutzbares Gebäude auf dem Erbbaugrundstück entsteht. Der Erbbauberechtigte erwarb sodann angrenzende Grundstücke, teilweise zu Eigentum, teilweise als Erbbaurecht. Auf den insgesamt fünf Grundstücken errichtete er anschließend ein Einkaufszentrum, das an den Grundstücksgrenzen ohne Zerstörung nicht trennbar ist.
Erbbauberechtigter macht Unwirksamkeit des Erbbaurechtsvertrags geltend
Zum Streit kam es, als der Erbbauberechtigte 2021 die Zahlung des Erbbauzinses einstellte. Nachdem der Grundstückseigentümer angekündigt hatte, die Zwangsvollstreckung in Höhe des rückständigen Erbbauzinses zu betreiben, erhob der Erbbauberechtigte Vollstreckungsgegenklage und machte die Unwirksamkeit des Erbbaurechtsvertrags geltend. Während das Landgericht der Klage stattgegeben hatte, wurde sie vom Oberlandesgericht auf die Berufung des Grundstückseigentümers hin abgewiesen. Die Revision des Erbbauberechtigten zum Bundesgerichtshof blieb erfolglos.
Definition des Nachbarerbbaurechts
Der Bundesgerichtshof stellt zunächst klar, was ein Nachbarerbbaurecht ist. Dabei handelt es sich um ein Erbbaurecht, das für ein bestehendes oder noch zu errichtendes Gebäude bestellt wird, das sich auf ein oder mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt und nicht an den Grundstücksgrenzen teilbar ist. Wesentliches Merkmal des Nachbarerbbaurechts ist nach dem Bundesgerichtshof, dass sich nur ein Teil des Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück befindet, während andere Gebäudeteile auf einem oder mehreren Nachbargrundstück(en) errichtet sind oder errichtet werden sollen – unabhängig davon, auf welcher zivilrechtlichen Grundlage die Nutzung der Nachbargrundstücke erfolgt.
Nachbarerbbaurecht kann wirksam vereinbart werden
Der Bundesgerichtshof erklärt das Nachbarerbbaurecht für zulässig. Er verweist auf zwei Entscheidungen des erkennenden Senats aus den Jahren 1973 und Jahr 2016, die sich gegen die Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts ausgesprochen hatten. Daran hält er aber ausdrücklich nicht mehr fest, sondern schließt sich der wohl überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und juristischer Fachliteratur an.
§ 1 Abs. 3 ErbbauRG steht Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts nicht entgegen
Bisher wurde vor allem § 1 Abs. 3 ErbbauRG gegen die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts angeführt, wonach die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, unzulässig ist.
Der Bundesgerichtshof dreht das Argument nun um: So spreche der Wortlaut des § 1 Abs. 3 ErbbauRG eher für die Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts. Denn dort sei eine räumliche Beschränkung geregelt. Davon lasse sich aber sinnvoll nur sprechen, wenn der räumliche Ausübungsbereich des – stets auf dem ganzen Grundstück lastenden – Erbbaurechts auf einen Teil des Erbbaugrundstücks beschränkt wird. Dies sei bei einem Nachbarerbbaurecht nicht der Fall. Bei einer Erstreckung des Erbbaurechts auf andere Grundstücke würden die Befugnisse des Erbbauberechtigten also in räumlicher Hinsicht nicht beschränkt, sondern allenfalls erweitert.
Auch aus der historischen Entstehung des § 1 Abs. 3 ErbbauRG lasse sich erkennen, dass der Gesetzgeber damit gerade nicht das Nachbarerbbaurecht, sondern vielmehr ein Erbbaurecht an einzelnen Gebäudeteilen aufgrund der damit einhergehenden Abgrenzungsschwierigkeiten ausschließen wollte. Er habe Streitigkeiten, die aus einer bereichsmäßigen Aufteilung eines Gebäudes und der damit verbundenen Zuweisung von Sondereigentum an Raumgebilden resultieren können, vermeiden wollen. Bei der Bestellung eines Nachbarerbbaurechts drohe dies nicht, da es hier kein Nebeneinander verschiedener Berechtigter gebe. Konflikte seien erst mit Beendigung des Nachbarerbbaurechts, bei einem Heimfall oder bei der Zwangsvollstreckung denkbar. Dabei handele es sich allerdings um nachbarrechtliche Fragestellungen, die von dem Regelungsumfang des § 1 Abs. 3 ErbbauRG nicht erfasst sind.
Schließlich sprächen auch keine teleologischen Gründe gegen das Nachbarerbbaurecht. Zwar könne bei Beendigung des Erbbaurechts durch Aufhebung oder Zeitablauf oder beim Heimfall die eigentumsrechtliche Zuordnung des einheitlichen, auf mehreren Grundstücken errichteten Gebäudes schwierig sein. Vergleichbare Zuordnungsprobleme könnten aber auch bei einer grenzüberschreitenden Bebauung ohne Inanspruchnahme von (Nachbar-)Erbbaurechten entstehen. Bei der Zuordnung von sich über Grundstücksgrenzen erstreckenden Gebäudeteilen handele es sich um ein allgemeines sachenrechtliches Problem, dessen Lösung notfalls in den §§ 93 ff.,§§ 912 ff. BGB i.V.m. §§ 11 f. ErbbauRG unter Berücksichtigung der geschaffenen Besonderheiten zu suchen sei.
Es besteht ein praktisches Bedürfnis für das Nachbarerbbaurecht
Der Bundesgerichtshof hebt auch die praktischen Probleme hervor, die sich ohne die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts regelmäßig stellen. Zutreffend stellt er fest, dass für die grenzüberschreitende Errichtung eines einheitlichen Gebäudes ein dem Nachbarerbbaurecht gleichwertiges Gestaltungsmittel fehlt. Die Bestellung eines Gesamterbbaurechts sei zwar denkbar, scheitere aber häufig daran, dass nicht alle Eigentümer der für die Bebauung erforderlichen Grundstücke zum Abschluss eines einheitlichen Gesamterbbaurechtsvertrages bereit sein werden – insbesondere bei einer Vielzahl an einzubeziehenden Grundstücken. Und ganz im Sinne der aktuellen baupolitischen Debatten schließt der Bundesgerichtshof zutreffend damit, dass ein Verbot von Nachbarerbbaurechten mangels ebenso geeigneter Alternativen die mit dem Erbbaurechtsgesetz erstrebte Förderung des Bauwesens ohne Not einengen würde.
Urteil stellt dem Erbbaurecht und dem Gesamterbbaurecht das Nachbarerbbaurecht als vollwertige Gestaltungsalternative an die Seite
Die Entwicklung komplexer Vorhaben, die sich über mehrere Grundstücke erstrecken (wie etwa Shopping Malls oder Quartiersentwicklungen), wird durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs erleichtert. Dies gilt vor allem auch deshalb, da einige Kommunen keine kommunalen Grundstücke mehr veräußern, sondern lediglich Erbbaurechte vergeben. Solche Vorhaben können künftig auch dann realisiert werden, wenn sich das entsprechende Gebäude nur teilweise auf dem Erbbaugrundstück befindet und der Entwickler an den übrigen Grundstücken ein Nutzungsrecht hält.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs führt auch zu größerer Rechtssicherheit für bereits bestehende grenzüberschreitende (Erbbau-)Gebäude.
Damit einher gehen darüber hinaus neue rechtliche und praktische Herausforderungen. Diesen ist mit besonderer Sorgfalt bei der vertraglichen Ausgestaltung des Nachbarerbbaurechts zu begegnen, insbesondere bei den Folgen der Beendigung des Nachbarerbbaurechts, des Heimfalls und einer etwaigen Zwangsversteigerung.
Eine der zentralen Fragen bleibt die Eigentumszuordnung an einem unteilbaren, grundstücksübergreifenden Gebäude bei Beendigung des Nachbarerbbaurechts. Daran hängen auch weitere Fragen, wie die Höhe der ggf. vom Grundstückseigentümer zu zahlenden Entschädigung. Die anwendbaren gesetzlichen Vorschriften, sofern sie überhaupt ohne Weiteres zu bestimmen sind, dürften hier kaum in jedem Einzelfall zu einer interessengerechten Lösung führen. Daher ist eine vorausschauende Strukturierung des Nachbarerbbaurechts zwingend, um – wenngleich weit in der Zukunft liegende – Konflikte zu vermeiden, die jedoch schon lange zuvor Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Wert eines Nachbarerbbaurechts haben können.
