Der Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD für die 21. Legislaturperiode hatte sich im Bereich Mietenregulierung viel vorgenommen, ohne ins Detail zu gehen. Zwischenzeitlich ist einiges passiert. So wurden die Mietpreisbremse verlängert und die Expertenkommission zum Mietrecht eingesetzt. Das Bundesjustizministerium hat nun auch einen Referentenentwurf zum Mietrecht vorgelegt. Wir stellen die geplanten Änderungen vor, die Bestandshalter und Investoren auf dem Schirm haben müssen.
Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert
Die schon seit 2015 geltende Mietpreisbremse wurde im Jahr 2025 nochmals bis Ende 2029 verlängert, aber immerhin nicht verschärft. Somit gilt weiterhin, dass Neuvertragsmieten für Wohnungsbestand in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen dürfen, wenn keine Ausnahme vorliegt (z. B. Neubauten, Kurzzeitmietverträge, etc.).
An den wiederholten Verlängerungen der Mietpreisbremse gibt es Kritik, auch weil sie ursprünglich als temporäre Maßnahme gedacht war. Aus diesem Grund hatte eine Berlinerin gegen die letzte Verlängerung der Mietpreisbremse im Jahr 2020 geklagt. Das Bundesverfassungsgericht stellt in seinem Beschluss vom 8. Januar 2026 (1 BvR 183/25) aber fest, dass die Mietpreisbremse noch verfassungsgemäß ist. Der ursprünglich temporäre Charakter der Mietpreisbremse schaffe kein schützenswertes Vertrauen darin, dass sie nicht verlängert werde. Die Interessen Wohnungssuchender und die im Sozialstaatprinzip wurzelnden Gemeinwohlbelange seien höher zu gewichten als die Interessen der Vermieter.
Expertenkommission zum Mietrecht hat Arbeit aufgenommen
Die im Koalitionsvertrag vorgesehene Expertenkommission zum Mietrecht hat im September 2025 ihre Arbeit aufgenommen. Schwerpunkte ihrer Arbeit sind eine Reform zur Präzisierung des sog. Mietwuchers (§ 5 WiStG), ein Bußgeld bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse und eine Harmonisierung mietrechtlicher Vorschriften, was nicht weiter erläutert wird. Die von ihr bis Ende 2026 erarbeiteten Regelungsvorschläge sollen anschließend in ein Gesetzgebungsverfahren einfließen. Bislang sind noch keine Arbeitsergebnisse bekannt.
Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums zur Mietrechtsreform
Das Bundesjustizministerium hat am 8. Februar 2026 den Referentenentwurf des Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vorgelegt. Er sieht ein Maßnahmenbündel vor, das die Vermietungstätigkeit weiter erschwert.
Erstens sollen Vermieter möblierter Wohnungen den Möblierungszuschlag in angespannten Wohnungsmärkten gesondert ausweisen müssen. Dadurch sollen Mieter einfacher überprüfen können, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Wird der Möblierungszuschlag nicht gesondert ausgewiesen, soll die Wohnung als unmöbliert gelten. Der Möblierungszuschlag muss angemessen sein und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. So wird es auch bisher gehandhabt. Streitpotential wird es also weiterhin geben. Wenn Ausstattungsmerkmale schon im Mietspiegel berücksichtigt werden, dürfen sie nicht in den Möblierungszuschlag einbezogen werden. Bei voll ausgestatteten Wohnungen soll eine Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete gelten. Vermieter müssen dann nicht den Zeitwert der Möblierung darlegen. Es handelt sich aber um eine bloße Vermutung, die von Vermieter und Mieter auch widerlegt werden kann, wenn die Möblierung besonders hoch- oder minderwertig ist. Wann eine Wohnung als voll ausgestattet gilt, wird nicht abschließend definiert. Erläutert wird auch nicht, weshalb die Pauschale ausgerechnet 5 % betragen soll.
Zweitens sollen Kurzzeitvermietungen begrenzt werden. Bisher gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 546 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Schon heute muss für solche Kurzzeitvermietungen ein besonderer Anlass des Mieters bestehen (z. B. Auslandssemester) und gilt eine zeitliche Obergrenze gilt, die je nach Auffassung zwischen 3-12 Monaten beträgt. Gesetzlich festgeschrieben ist dies aber nicht. Künftig sollen Kurzzeitvermietungen ausdrücklich nur bei einem besonderen Bedarf des Mieters für einen Zeitraum von maximal sechs Monaten zulässig sein. Dieser Höchstzeitraum kann nicht verlängert werden. Kettenmodelle sind also nicht zulässig. In der Praxis werden diese starren Vorgaben die Vermietung von Wohnraum an Studierende, Gastforscher, Berufstätige in Secondments etc. erschweren.
Drittens sollen Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten mit einer Obergrenze von 3,5 % versehen werden. Dadurch sollen Mieter vor finanzieller Überforderung in Zeiten hoher Inflation geschützt werden. Weshalb das nur in angespannten Wohnungsmärkten gelten soll, bleibt offen. Die Begründung hebt lediglich darauf ab, dass hier die finanzielle Belastung ohnehin schon hoch sei. Besonders praxisrelevant dürfte die Obergrenze angesichts des langjährigen Inflationsmittels nicht werden. Indexmieten in der Wohnraummiete sind – mit Ausnahme des Neubaus in den Top 7-Städten – zudem noch selten. Der Neubau unterliegt auch nicht der Mietpreisbremse und wird in der Praxis eher von finanzkräftigen Mietern bewohnt, sodass es hier zu einem Wertungswiderspruch kommt.
Viertens sollen Schonfristzahlungen einmalig auch eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses abwenden können. Bisher ist dies nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur zur Abwendung einer außerordentlichen Kündigung möglich, mit der in der Praxis bei Zahlungsverzug des Mieters häufig eine ordentliche Kündigung verbunden wird.
Fünftens soll die Grenze für sog. Kleinmodernisierungen, für die ein vereinfachtes Verfahren für die Umlage der Kosten auf die Mieten gilt, von derzeit EUR 10.000 auf EUR 20.000,00 angehoben werden. Begründet wird dies nachvollziehbar mit den gestiegenen Kosten für Modernisierungsvorhaben. Dabei handelt es sich um die einzige für Vermieter von Wohnraum günstige Änderung des Referentenentwurfs. Sie dürfte aber primär Kleinvermieter betreffen.
Sechstens streift der Referentenentwurf auch das Gewerberaummietrecht: So sollen Vermieter Belege für die Betriebskostenabrechnung künftig auch elektronisch statt in Papierform zur Einsicht bereithalten dürfen. Papierbelege müssen also künftig nicht mehr vorgehalten werden. Damit dürfte eine erhebliche Erleichterung im Asset Managementgerade größerer Portfolios verbunden sein. Für Wohnraummietverhältnisse gilt dies schon seit Anfang 2025.
Vermietungstätigkeit wird weniger attraktiv
Sollte der Referentenentwurf so umgesetzt werden, wird die Vermietungstätigkeit weiter erschwert. Dies ist auch dem Wohnungsneubau abträglich, der gerade in angespannten Wohnungsmärkten dringend benötigt wird. Zentrale Konfliktpunkte lässt der Referentenentwurf offen, etwa die konkrete Bemessung des Möblierungszuschlags. Er nimmt dem Wohnungsmarkt Flexibilität, die auch der Mieterseite zugutekommt. Erfahrungsgemäß dürfte der Referentenentwurf im weiteren Gesetzgebungsverfahren aber noch Änderungen erfahren.
Im Übrigen hatte der Koalitionsvertrag auch vorgesehen, die Vermietungstätigkeit wieder attraktiver zu machen und Anreize für den Wohnungsneubau zu schaffen. Davon ist dem Referentenentwurf nichts zu entnehmen. Es bleibt zu hoffen, dass die Koalition auch insoweit rasch Taten folgen lässt.
