Mie­ter­dienst­bar­keit schützt nicht bei Form­ver­stö­ßen

Mieterdienstbarkeit sichert das Nutzungsrecht des Mieters in Insolvenz- und Verwertungsfällen

Im Rahmen von gewerblichen Mietverhältnissen investieren Mieter oftmals erhebliche Beträge in den Ausbau der gemieteten Flächen, weshalb sie ein Interesse an einer langfristigen Nutzung des Mietgegenstands haben. Zum Schutz vor einem Verlust des Nutzungsrechts bei Insolvenz des Vermieters oder bei Zwangsversteigerungen werden häufig Mieterdienstbarkeiten zugunsten des Mieters bestellt und im Grundbuch eingetragen, die das mieterseitige Nutzungsrecht in diesen Fällen dinglich absichern. Die Mieterdienstbarkeit bleibt bei einer Kündigung des Mietvertrags nach § 111 InsO oder § 57a ZVG bestehen. Der Mieter kann den Mietgegenstand weiterhin nutzen.

Finanzierende Banken akzeptieren Mieterdienstbarkeiten nach VDP-Standard

Die Mieterdienstbarkeit kann sich jedoch negativ auf den Wert der Immobilie auswirken, was den Interessen etwaiger finanzierender Banken widerspricht. Vor dem Hintergrund dieser Interessenkollision hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) Grundsätze für die Ausgestaltung von Mieterdienstbarkeiten aufgestellt, die einen Ausgleich zwischen dem Interesse der finanzierenden Bank sowie dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Nutzung des Mietgegenstands herstellen sollen. Dabei akzeptieren finanzierende Banken die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit regelmäßig nur, wenn diese dem VDP-Standard entspricht.

Der VDP-Standard sieht unter anderem vor, dass die Mieterdienstbarkeit auflösend bedingt zu gestalten ist. Die auflösende Bedingung, welche zum Erlöschen der Mieterdienstbarkeit führt, tritt ein, wenn der Mietvertrag gekündigt wird (hiervon ausgenommen sind Kündigungen nach § 111 InsO oder § 57a ZVG), der Mieter seine Miet-/Entgeltzahlungsverpflichtungen nicht erfüllt, das Mietverhältnis aufgrund von Zeitablauf oder einvernehmlicher Aufhebung endet, über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet bzw. die Eröffnung mangels Masse abgelehnt wurde, die Mieterdienstbarkeit ohne Zustimmung der finanzierenden Bank geändert oder einem anderen dinglichen Recht Vorrang eingeräumt wird.

VDP‑Update 2025: Mieterdienstbarkeit muss erlöschen, wenn der Mietvertrag aufgrund eines Formmangels gekündigt wird

Nach § 578 Abs. 1 BGB i.V.m. § 550 BGB gilt ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von länger als einem Jahr, der nicht in Textform geschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag trotz einer im Mietvertrag vereinbarten Festlaufzeit ordentlich gekündigt werden kann. Insoweit war in der Vergangenheit umstritten, ob die Kündigung des Mietvertrags aufgrund eines Formmangels nach § 550 BGB (i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB) ebenfalls als Ausnahmetatbestand aufzunehmen ist, der nicht zu einem Erlöschen der Mieterdienstbarkeit führt. Häufig wurde dies in der Praxis auch vereinbart.

Dem hat der VDP nun eine Absage erteilt und im Rahmen der Aktualisierung seines Ergebnispapiers klargestellt, dass die Ausnahmetatbestände nicht um den Kündigungsgrund des § 550 BGB zu erweitern sind. Die Mieterdienstbarkeit soll daher – entsprechend dem bisherigen VDP-Standard – auch erlöschen, wenn der Mietvertrag aufgrund eines Formmangels gekündigt wird. Der VDP begründet dieses Ergebnis damit, dass dem aus einem Formmangel resultierenden Kündigungsrisiko begegnet werden könne, indem die relevanten vertraglichen Regelungen in der vorgeschriebenen Form dokumentiert würden. Dies könne auch durch einen formheilenden Nachtrag erfolgen. Zudem falle eine Kündigung wegen Formmangels, anders als in den Fällen einer Insolvenz oder Zwangsversteigerung, regelmäßig auch in die Sphäre des Mieters. Ein Formmangel sei regelmäßig von beiden Vertragsparteien gleichermaßen zu vertreten. Ferner kündigten Vermieter bei Formmängeln oftmals zugleich aus wirtschaftlichen Gründen. Ebenso könnte die Ergänzung der Textformkündigung als Ausnahme vom Erlöschen der Mieterdienstbarkeit negative Auswirkungen auf die Bewertung der Immobilie haben.

Mieterdienstbarkeit als Sicherungsinstrument für Ausnahmefälle

Die Klarstellung des VDP schafft Rechtssicherheit für die Ausgestaltung von Mieterdienstbarkeiten und setzt einen Schlusspunkt hinter die Diskussion, ob eine Kündigung aufgrund Formverstoßes zum Erlöschen der Mieterdienstbarkeit führt. Damit steht fest: Das Risiko eines Textformverstoßes kann nicht auf die dingliche Absicherungsebene verlagert werden. Mieterdienstbarkeiten, die bei einer Textformkündigung fortbestehen sollen, sind nicht VDP-konform und können die Finanzierung der Immobilie gefährden.

Die Mieterdienstbarkeit bleibt somit ein eng begrenztes Sicherungsmittel, welches dem Mieter sein Nutzungsrecht ausschließlich in Insolvenz- und Verwertungsfällen erhalten soll. Darüber hinausgehende Risiken unterfallen nicht dem Sicherungszweck der Mieterdienstbarkeit und müssen von den Parteien im Rahmen der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden. Dies gilt insbesondere für die Einhaltung des Textformerfordernisses.

Weitere Klarstellungen des VDP: Liegenbelassungserklärung und Entgeltregelung

Abseits dieser Kernfrage bleibt die bisher vom VDP vertretene Linie im Wesentlichen unverändert. Insbesondere attestiert der VDP der sogenannten Liegenbelassungserklärung, welche die Bank bei Mieterdienstbarkeiten mit Nachrang zur Grundschuld häufig abgibt, weiterhin ihre Marktüblichkeit. Dabei wird ein Höchstbetrag des Wertersatzes nach § 882 BGB von bis zu 25.000 Euro wie bislang als ausreichend angesehen. Demgegenüber wird der bisweilen vorgebrachte Ansatz, die 25-fache Jahresmiete für Zwecke der Zwangsversteigerung anzusetzen, ausdrücklich abgelehnt. Die dingliche Absicherung des Wertersatzes, welche der VDP in diesem Zusammenhang empfiehlt, kann etwa durch Treuhandlösungen oder auflösende Bedingungen erreicht werden.

Daneben bestätigt der VDP das Postulat, dass die Mieterdienstbarkeit entgeltlich auszugestalten ist. Erfreulich ist insofern die ausdrückliche Klarstellung, dass die Entgeltregelung nicht zum dinglichen Inhalt der Mieterdienstbarkeit zählt, sondern lediglich als schuldrechtliche Vereinbarung zu werten ist. In der Vertragspraxis ist daher weiterhin auf eine rein schuldrechtliche Ausgestaltung von Entgeltvereinbarungen zu achten.

Trend zur Vereinbarung von Anpassungsklauseln

In Anbetracht dieser Klarstellungen sowie etwaiger Fortentwicklungen des VDP-Standards stellt sich die Frage, wie mit Regelungen in Altverträgen und bereits im Grundbuch eingetragenen Mieterdienstbarkeiten umzugehen ist. Insoweit ist in der Praxis ein Trend dahingehend zu beobachten, dass finanzierende Banken und Vermieter – neben der Einhaltung des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden VDP-Standards – vermehrt auf die Vereinbarung von Anpassungsklauseln bestehen. Danach verpflichten sich die Parteien, die Mieterdienstbarkeit an den jeweils aktuellen VDP-Standard anzupassen, wobei der Mieter die Kosten hierfür zu tragen hat.