Ordnungsgemäße Rechnung fehlt: Gewerberaummieter darf Miete zurückbehalten
Die Vermietung von Immobilien unterliegt – von Ausnahmen abgesehen – nicht der Umsatzsteuer (§ 4 Nr. 12 lit. a UStG). Bei der Vermietung von Gewerbeflächen kann der Vermieter jedoch gemäß § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optieren. Wesentliche Voraussetzungen sind, dass der Mieter selbst Unternehmer im Sinne des UStG ist und die Mietfläche für unternehmerische Zwecke nutzt (§ 9 Abs. 2 UStG).
Für den gewerblichen Mieter ist eine solche Option zur Umsatzsteuer regelmäßig unproblematisch, weil er die von ihm gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer verrechnen kann. Dies setzt voraus, dass ihm der Vermieter eine den Anforderungen von § 14 UStG entsprechende Rechnung erteilt. Zulässig – und in der Praxis durchaus verbreitet – ist es, den zuständigen Finanzbehörden den Mietvertrag als Dauerrechnung vorzulegen. Dafür muss der Vertrag die in § 14 UStG aufgeführten Mindestangaben enthalten, unter anderem die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Vermieters.
Nach Vermieterwechsel enthielt Mietvertrag alte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer – Mieter setzt Zahlung aus und wird verklagt
Auch in dem Fall, den das OLG Köln zu entscheiden hatte (Beschluss vom 17. Juli 2017 – 22 U 60/16), hatte der Rechtsvorgänger des Klägers im Mietvertrag zur Umsatzsteuer optiert. Der beklagte Mieter hatte mithin Miete und Nebenkostenvorauszahlungen zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten. Als Nachweis für die von ihm entrichtete Umsatzsteuer reichte der Mieter den Mietvertrag beim Finanzamt ein.
Als der Kläger die Immobilie erwarb und kraft Gesetzes als neuer Vermieter in das Mietverhältnis eintrat, entsprach der Mietvertrag nicht mehr den Anforderungen von § 14 UStG. Denn er wies nur die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des alten, nicht aber des neuen Vermieters aus. Der Mieter verlangte daraufhin die Erteilung einer neuen, ordnungsgemäßen Mietrechnung und setzte seine Mietzahlungen aus, woraufhin er von seinem neuen Vermieter auf Zahlung der rückständigen Miete verklagt wurde.
Ordnungsgemäße Rechnungsstellung als mietvertragliche Nebenpflicht
Das Gericht gab dem Mieter Recht und wies die Klage ab. Optiere der Vermieter zur Umsatzsteuer, habe der Mieter Anspruch auf eine ordnungsgemäße, den Anforderungen von § 14 UStG entsprechende Rechnung. Es handle sich um eine mietvertragliche Nebenpflicht des Vermieters. Ohne ordnungsgemäße Rechnung sei der Mieter nicht gemäß § 15 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt, müsse also erhebliche Nachteile erleiden.
Der Mieter sei auch berechtigt gewesen, zur Durchsetzung seines Anspruchs die Miete einzubehalten. Bis zur Erteilung einer ordnungsgemäßen Rechnung stünde ihm gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Mietzahlungen zu.
Praxistipp: Insbesondere bei Vermieterwechsel auf ordnungsgemäße (Dauer-)Mietrechnungen achten
Um Mieteinbehalte einerseits und steuerliche Risiken andererseits zu vermeiden, ist gerade bei einem Wechsel des Vermieters darauf zu achten, dass den Mietern (neue) ordnungsgemäße (Dauer-)Mietrechnungen ausgestellt werden.
Weiter ist es – zumindest aus Vermietersicht – sinnvoll, Zurückbehaltungsrechte des Mieters im Mietvertrag angemessen einzuschränken. Dies kann beispielsweise dadurch geschehen, dass dem Mieter die Ausübung von Zurückbehaltungsrechten nur für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Gegenrechte gestattet wird oder er verpflichtet wird, Mieteinbehalte einige Zeit vorher anzukündigen.
