Reservierungsgebühr für den Makler zulässig? – Es kommt drauf an!
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Der Kläger ist ein in der vom Bundesamt für Justiz geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 4 UKlaG eingetragener Verbraucherschutzverein. Er beanstandet eine von der beklagten Immobilienmaklerin verwendete AGB-Klausel, die folgenden Inhalt aufweist:
Die Reservierungsgebühr in Höhe von Betrag EUR wird mit Unterzeichnung des Auftrags fällig.
Eine solche Entgeltvereinbarung stellt nach Ansicht des Klägers eine unangemessene Benachteiligung dar, da die Beklagte hierdurch in den Genuss eines erfolgsunabhängigen Maklerhonorars komme.
Das Landgericht Berlin gab der Unterlassungsklage des Verbraucherschutzvereins statt. Es liege eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners im Sinne von § 307 BGB vor, da der Kaufinteressent durch die Reservierungsgebühr keinen nennenswerten Vorteil habe. Die Reservierungsvereinbarung sei eine vom Gesetz losgelöste Zahlungspflicht des Kaufinteressenten, da sie dazu führe, dass sich der Makler für dieselbe Tätigkeit eine erfolgsunabhängige weitere Vergütung von der Käuferseite versprechen lasse.
Die Berufung hatte Erfolg.
Reservierungsvereinbarung ist Hauptpreisabrede
Entgegen der Ansicht des Landgerichts geht das Kammergericht (KG) Berlin in seiner Entscheidung (Urteil vom 19. Oktober 2017 – 23 U 154/16) von keiner Preisnebenabrede aus, sondern qualifiziert die Reservierungsvereinbarung als Hauptpreisabrede, die nicht der gerichtlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 3 BGB unterliegt.
Das KG Berlin stellte klar, dass das vom Landgericht zitierte BGH-Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10 – nur deshalb eine Reservierungsvereinbarung für unwirksam gehalten hatte, weil sie zusätzlich zu einer „Vermittlungs-Hauptleistung“ vereinbart worden war. Mithin stellte die Reservierungsvereinbarung eine bloße Nebenabrede zu der Hauptleistung dar.
Reservierungsvereinbarung nicht im Rahmen von Makler- oder Vermittlungs-Dienstleistungsverträgen geschlossen
Das Kammergericht entschied jedoch, dass im Rahmen von Reservierungsverträgen die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine Hauptpreisabrede und somit keine Nebenpreisabrede ist, da sie nicht im Rahmen von Maklerverträgen oder Verträgen über Vermittlungs-Dienstleistungen geschlossen wird, sondern
in Bezug auf Verträge über die Reservierung von Immobilien für einen Kauf, die mit Verbrauchern abgeschlossen [werden].
Anrechnungsvereinbarung lässt Hauptpreisabrede nicht entfallen
Das Landgericht Berlin hatte angenommen, dass sich aus einer Verknüpfung der Reservierungsvereinbarung mit einem Maklervertrag bereits das Merkmal einer Preisnebenabrede ergibt. Denn die Maklerin hatte zugesagt, die Reservierungsgebühr zu erstatten, sobald die Maklerprovision fällig wird. Nach Ansicht des KG führt eine solche Anrechnungsvereinbarung nicht dazu, dass das eigenständige Merkmal der Reservierungsvereinbarung als Hauptpreisabrede entfällt. Mithin sollte immer darauf geachtet wer- den, ob eine Reservierungsvereinbarung als eigenständiger Vertrag oder als bloße Nebenabrede geschlossen wird.
Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass eine Vereinbarung, wonach der Maklerkunde auch für ergebnislos gebliebene Bemühungen Lohn schuldet, nur dann formlos gültig ist, wenn nicht die Entscheidungsfreiheit des Maklerkunden gefährdet wird. Eine Gefährdung und somit eine Beurkundungspflicht der Reservierungsvereinbarung wird in der Rechtsprechung regelmäßig bei einem Bindungsentgelt von 10 bis 15% der vereinbarten Provision angenommen.
Gleiches gilt für Immobilienmakler
Dies gilt auch für Makler, die mit Immobilien handeln, da die Formvorschrift nicht danach unterscheidet, ob eine Schutzbedürftigkeit besteht. In der Rechtsprechung wurde sogar eine Reservierungsvereinbarung mit einer Vergütung in Höhe von 20 % der versprochenen Provision in Form einer Individualvereinbarung als nichtig angesehen.
