Bauturbo & BauGB-Upgrade

Das im Oktober 2025 in Kraft getretene Gesetzespaket beinhaltet vier wesentliche Neuerungen.

• Mit dem plakativen Begriff des "Bau-Turbo" wurde mit § 246e BauGB die zentrale Vorschrift des "Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung" geschaffen. Bis zum 31. Dezember 2030 dürfen Vorhaben, die der Schaffung, oder Wiedernutzbarmachung von Wohnraum dienen, mit Zustimmung der Gemeinde von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abweichen. Erfasst sind ausdrücklich auch Vorhaben im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) und solche, die mit Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplans nicht vereinbar wären. Flankierend lassen § 31 Abs. 3 und § 34 Abs, 3b BauGB explizit Abweichungen von Bebauungsplänen und dem Gebot des Einfügens zu.
  Zentrale Voraussetzung all dieser Abweichungsmöglichkeiten ist die Zustimmung der Gemeinde (§ 36a BauGB n.F.). In diesem Zustimmungserfordernis wird die Planungshoheit der Gemeinde und damit deren städtebauliche Vorstellung zur entscheidenden Weichenstellung. Die Zustimmung ist im Unterschied zum gemeindlichen Einvernehmen nicht durch rein rechtliche Vorgaben determiniert und sie kann nicht durch eine höhere Behörde ersetzt werden. Die Zustimmung kann insbesondere auch unter der Bedingung erteilt werden, dass der Vorhabenträger sich zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen verpflichtet. Auf diese Weise werden die Gemeinden in die Lage versetzt, ihren planerischen Vorstellungen jenseits der herkömmlichen Planungsverfahren niedrigschwellig und vorhabenbezogen Ausdruck zu verleihen und sie umzusetzen.
   
• Neu strukturiert wurde das Lärmregime im Bebauungsplan: § 9 Abs. 1 Nr. 23, 24 BauGB lässt nun ausdrücklich Festsetzungen in Abweichung von der TA Lärm in begründeten Fällen, Geräuschemissionskontingente nach DIN 45691 sowie passiven Schallschutz gegen Gewerbelärm zu. Der ebenfalls neue § 216a BauGB enthält eine Fehlerfolgenregelung für Bebauungspläne, die von der TA Lärm abweichen. Wird ein Plan nach Realisierung eines Vorhabens unwirksam, ist eine auf den Einzelfall bezogene Lösung durch die zuständigen Behörden zu treffen, wobei Maßnahmen sowohl beim Verursacher des Lärms als auch bei der schutzbedürftigen Nutzung angeordnet werden können sollen. Folgekosten können auf Gemeinde, Vorhabenträger und Eigentümer verteilt werden.
   
• Die Gültigkeitsdauer der Regelungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§§ 201a, 250 BauGB) wurde verlängert.
   
• Schließlich erleichtern Neuerungen in den §§ 37, 37a BauGB die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Bereich der Verteidigung.

Zahlreiche Kommunen haben seit dem Inkrafttreten der Befristung Leitlinien beschlossen und deutliches Interesse daran gezeigt, von den Neuregelungen Gebrauch zu machen. So haben die Kommunen insbesondere interne Zuständigkeiten definiert und planerisch eingegrenzt, welche Art von Vorhaben durch die Anwendung der Neuregelungen gefördert werden soll. Für Vorhabenträger bedeutet dies:

• Rechtzeitiges Kontaktieren der Kommune: Mit der Zustimmung der Gemeinde steht und fällt die Realisierung der Vorhaben. Mit Blick auf die Befristung der Regelungen bis Ende 2030 sollten Projekte zeitnah bei den Kommunen platziert werden. Dabei sollte die jeweilige örtliche Beschlusslage in die Planung einbezogen werden.
   
• Städtebauliche Verträge dürften an Bedeutung gewinnen, da die Zustimmung der Gemeinden an Bedingungen geknüpft werden kann und solche sich am besten durch Vereinbarungen mit den Vorhabenträgern umsetzen lassen. Auch dies sollte bei der Planung inhaltlich und terminlich bedacht werden.
   
• Mit Blick auf die neuen Lärmregelungen sollten bestehende Immissionsschutzkonzepte unter den neuen Maßstäben überprüft werden – insbesondere bei Nachverdichtungen in gemischten Wohn-/Gewerbelagen. Sofern die Neuregelungen zur Grundlage gemacht werden, ist die Risikoverteilung mit Blick auf etwaige nachträgliche Anordnungen nach § 216a BauGB n.F. vertraglich abzubilden. Mögliche Folgekosten bei Planunwirksamkeit sind in die Vertragsgestaltung einzubeziehen.

Der Kabinettsentwurf des „Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts” vom 27. Mai 2026 sieht deutliche Verfahrenserleichterungen vor. Neben der vollständigen Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens (§§ 2, 3, 6a, 10a BauGB-E) ist eine einstufige elektronische Öffentlichkeitsbeteiligung (§ 3 BauGB-E) geplant. Es soll bundeseinheitliche Fristen für Behörden- und TÖB-Stellungnahmen (max. 60 Tage, § 4 Abs. 2 BauGB-E) geben, eine angestrebte Höchstdauer von zwei Jahren für Bauleitplanverfahren sowie eine Präklusionsvorschrift für verspätet erhobene Einwendungen. Die Umweltprüfung soll gestrafft werden; die erweiterte Prüfung beschränkt sich künftig auf UVP-pflichtige Vorhaben.

Materiell-rechtlich soll unter anderem gesetzlich statuiert werden, dass ein überragendes öffentliches Interesse für den Wohnungsbau in angespannten Märkten besteht, verbunden mit einer regionalen Pflicht zur Flächenausweisung. Bei der Baulandumlegung soll ein sog. sozialer Flächenbeitrag vorgesehen werden (§ 58a BauGB-E). In Milieuschutzgebieten und bei Paketverkäufen sämtlicher Eigentumswohnungen einer Liegenschaft sollen Vorkaufsrechte eingreifen. Die Vorkaufsrechte werden auch im Übrigen ergänzt und reformiert. Ferner sollen Vorhaben im Außenbereich zulässig werden, wenn der Flächennutzungsplan dies vorsieht – die Kommunen erhalten so ein neues Steuerungsinstrument außerhalb der klassischen Privilegierungstatbestände (§35 Abs. 1a BauGB-E).

Schließlich greift der Gesetzentwurf auch die Förderung des Ausbaus erneuerbarer Energien auf. Für das Repowering von Windenergieanlagen werden Regeln geschaffen. Die im Referentenentwurf noch vorgesehene Änderung der Privilegierung von Batteriespeichern im Außenbereich und die Aufnahme unterirdischer Wasserstoffspeicher in den Privilegierungskatalog des § 35 BauGB wurden hingegen vorerst nicht in den Referentenentwurf übernommen. Diese Themen sollen jedoch im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch einmal aufgegriffen werden.

Für die Praxis bieten die geplanten Neuerungen deutliches Beschleunigungspotential – nun auch jenseits des Wohnungsbaus. Projekte mit hohem Beteiligungsaufwand profitieren von der einstufigen digitalen Beteiligung und der wiederentdeckten Präklusion. Durch das neue Außenbereichsprivileg ergeben sich neue Entwicklungschancen. Die Nutzung dieser Möglichkeit durch Steuerung im Flächennutzungsplan kann frühzeitig aktiv bei den Kommunen angestoßen und begleitet werden.