Lettre de l'immobilier | Novembre 2020

Trois milliards d’euros ont été investis dans le secteur logistique sur les trois premiers trimestres de l’année 2020. Comme nous l’avions évoqué dans notre précédent numéro, ce marché est robuste face aux effets économiques négatifs de la crise sanitaire, avec une demande placée de 2,1 millions de mètres carrés, 647 000 mètres carrés de chantiers en cours et un taux de rendement sur les actifs prime en contraction autour de 4 %, signe manifeste de l’intérêt grandissant pour cette classe d’actifs. Le développement constant du e-commerce, favorisé par les circonstances actuelles et des changements de modes de consommation des ménages, dynamise les projets d’infrastructures logistiques et attire toujours plus les investisseurs. 42 % des transactions ont à ce titre porté sur des programmes neufs «clé en main» au cours des trois premiers trimestres de l’exercice. Pratiquement 90 % des investissements dans le secteur logistique en France sont de provenance étrangère et leur structuration implique régulièrement plusieurs juridictions, notamment le Luxembourg. Ces montages d’optimisation, exigeants, sont parfois ambitieux et peuvent se confronter aux changements de règlementation ou de coopération entre les Etats. Pourtant, des schémas franco-français sont susceptibles de répondre aux contraintes et exigences de ces investisseurs, sous réserve d’en connaître les finesses et spécificités. En effet, implanter un bâtiment logistique en France peut s’avérer d’une complexité sophistiquée :

– la règlementation ICPE mérite une étude approfondie et ce d’autant plus que de nouvelles mesures post-Lubrizol entreront très prochainement en vigueur ;

– la qualification par l’administration fiscale de l’activité logistique peut en outre surprendre tant le propriétaire que l’exploitant d’un bâtiment logistique. L’activité légitimement considérée comme commerciale peut en effet être appréhendée comme une activité industrielle en matière de fiscalité locale ;

– en matière d’imposition directe, la méthode de détermination du résultat imposable de certains centres logistiques, proche de celle applicable aux prix de transfert (cost plus), repose sur une tolérance administrative dont le bénéfice implique un accord de l’administration fiscale ; et

– les groupes industriels étrangers installant un centre logistique en France doivent s’accommoder d’une définition évolutive de la notion d’établissement stable susceptible de déclencher une imposition à la TVA. La structuration et le financement de l’acquisition ou du développement d’un bâtiment logistique révèlent enfin des spécificités stimulantes pour les financeurs et acteurs logistiques ainsi que leurs conseils.

Dans cette nouvelle édition de la Lettre de l’Immobilier, les équipes juridiques et fiscales des pôles immobilier et financement de CMS Francis Lefebvre Avocats vous apportent les clés d’une compréhension pertinente de l’environnement logistique. 

Sommaire

Dossier : Essor de la logistique, comment sécuriser vos opérations ?

• Financement d’un bâtiment logistique... se prémunir contre les défaillances p. 2
• La structuration des investissements fonciers via le Luxembourg est-elle toujours d’actualité ? p. 4
• Entrepôts et droit de l’environnement : analyse des prescriptions et des contraintes applicables p. 6
• Les impacts des prestations connexes à la mise à disposition d’entrepôts en matière de TVA et d’impôt sur les sociétés p. 8
• L’investisseur, l’ICPE, l’entrepôt… et les panneaux p. 10
• La logistique à l’épreuve de la subjectivité de la fiscalité locale p. 11
• Plateformes logistiques : déterminer son résultat de façon simplifiée et sécurisée p. 12

Actualités

• Les bonnes pratiques pour les activités d’asset management et de property management dans le cadre de la gestion de fonds immobiliers p. 13
• Bail commercial et cas de force majeure : attention aux désillusions p. 15
• Retenue à la source sur dividendes versés aux organismes de placement collectif établis en dehors de l’UE : l’Administration précise les conditions d’exonération p. 16

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