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Ausübung der Verlängerungsoption bedarf nicht der Schriftform!

Update Real Estate & Public 09/2019

September 2019

Hintergrund

Die Einhaltung der gesetzlichen Regelung zur Schriftform ist von großer praktischer Bedeutung, da im Falle eines Schriftformverstoßes das Mietverhältnis ordentlich kündbar ist. Das Schriftformerfordernis soll den Erwerber schützen. Dieser soll sich auf Grundlage der Vertragsdokumente einen umfassenden Eindruck von dem bestehenden und von ihm zu übernehmenden Mietverhältnis machen können. Unstreitig ist, dass die Vereinbarungen zu wesentlichen Parametern, wie Mietentgelt, Laufzeit etc., der Schriftform bedürfen. Dies betrifft auch etwaige Verlängerungsoptionen. Was aber ist mit der Ausübung der Option selbst? Diese Frage war Gegenstand der Entscheidung des BGH im Urteil vom 21.11.2018 – XII ZR 78/17.

Die Entscheidung

In einem Gewerbemietvertrag war eine Verlängerungsoption zu Gunsten des Mieters vereinbart. Ein Formerfordernis für die Optionsausübung war nicht abgemacht. Im Mietvertrag war lediglich festgehalten, dass nachträgliche Änderungen und Ergänzungen der Schriftform bedürfen.

Vor Ablauf der Frist zur Optionsausübung übermittelte der Mieter dem Vermieter bzw. dem inzwischen tätigen Zwangsverwalter ein Computerfax, das nicht vom Mieter unterschrieben war. Der spätere Erwerber des Grundstücks berief sich auf die Unwirksamkeit der Optionsausübung wegen Verstoßes gegen das Schriftformgebot.

Der BGH entschied, dass das Mietverhältnis nicht vorzeitig endete, da die Verlängerungsoption wirksam ausgeübt worden sei. Ein Schriftformerfordernis ergebe sich zunächst nicht aus dem Mietvertrag selbst, da die Optionsausübung keine Änderung oder Ergänzung des Mietvertrags darstelle. Ebenso wenig sei aber das gesetzliche Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB einschlägig. Die Ausübung der Option als Gestaltungsrecht des Mieters sei – anders als die Vereinbarung des Rechts zur Ausübung im Mietvertrag – nicht Gegenstand des § 550 BGB. Insbesondere komme durch die Optionsausübung kein neuer Mietvertrag zustande, sondern es werde lediglich das bestehende Mietverhältnis verlängert.

Auch der mit dem Schriftformerfordernis bezweckte Schutz des Erwerbers erfordere keine andere Beurteilung. Der Erwerber habe durch die (die Schriftform wahrende) Vereinbarung der Option im Mietvertrag hinreichenden Anlass, sich bei dem Veräußerer nach der Optionsausübung zu erkundigen.

Praxistipp

Das Urteil des BGH ist überzeugend und stimmt mit der bisherigen Rechtsprechung überein. Danach reicht es für die Einhaltung der gesetzlichen Regelung zur Schriftform aus, dass die Vereinbarung der wesentlichen Rechte und Pflichten der Parteien, einschließlich etwaiger Gestaltungsrechte, nicht aber deren Ausübung, in Schriftform erfolgt. Daher hat der Erwerber eine Erkundigungspflicht gegenüber dem Veräußerer, wenn sich ausreichende Anhaltspunkte aus dem Mietvertrag selbst ergeben.

In der Praxis hat ein Erwerber eines Grundstücks also von sich aus Erkundigungen anzustellen, wenn fraglich ist, ob eine der Parteien von einem ihr eingeräumten Recht Gebrauch gemacht hat oder ob und, wenn ja, wann ein in dem Mietvertrag angelegtes Ereignis eingetreten ist. Allein auf den Mietvertrag selbst und das Schriftformerfordernis kann sich der Erwerber insoweit nicht berufen.

Gerade bei der für den Erwerber entscheidenden Frage der Laufzeit eines von ihm zu übernehmenden Mietvertrags hat der Erwerber diese Einschränkung des Schutzes durch § 550 BGB zu beachten.

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Autoren

Christoph Grenz
Dr. Christoph Grenz
Counsel
Düsseldorf