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Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts mit Kündigungsverzicht im Grundstückskaufvertrag ist echter Vertrag zugunsten des Mieters

Update Real Estate & Public 04/2019

April 2019

Hintergrund

Ein schuldrechtlicher Vertrag, der grundsätzlich nur die Vertragsparteien bindet, kann mittels entsprechender Abrede als echter Vertrag zugunsten Dritter ausgestaltet werden. Bei einem echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne von § 328 BGB erwirbt der Dritte ein unmittelbares Recht, die im Vertrag vereinbarte Leistung vom Versprechenden zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.

Die Entscheidung

Der BGH hatte in seinem Urteil vom 22.06.2018 – VIII ZR 287 / 17 – zu entscheiden, ob die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts unter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts in einem notariellen Grundstückskaufvertrag zwischen einem Veräußerer und einem Erwerber einen echten Vertrag zugunsten des Mieters als Dritten darstellt. Dies hat er bejaht.

Die Beklagten schlossen im Jahr 1981 mit der Stadt Bochum einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Siedlungshaus mit zwei Wohnungen. 2012 erwarben die Kläger dieses Siedlungshaus von der Stadt Bochum und bezogen die zweite Wohnung selbst. Der Kaufvertrag enthielt folgende Regelung: „Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen [...].“ 2015 kündigten die Kläger den Beklagten nach § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB (erleichterte Kündigung für Wohnung in vom Vermieter selbst bewohntem Gebäude) und klagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos. Der BGH entschied, dass mangels wirksamer Kündigung kein Räumungs- und Herausgabeanspruch bestand. Das im Grundstückskaufvertrag unter Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts vereinbarte lebenslange Wohnrecht zugunsten der Beklagten als Mieter sei ein echter Vertrag zugunsten der Beklagten, aufgrund dessen sie unmittelbar das Recht erworben haben, auf Lebenszeit von den Klägern die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. Schon der Wortlaut der Regelung deute darauf hin, dass den Beklagten auch gegenüber den Klägern eine gesicherte Rechtsposition eingeräumt werden sollte. Daneben sprächen die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter sowie die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer dafür, dass ein Kündigungsausschluss gewollt gewesen sei.

Tipp für die Praxis

Sofern dem Mieter im Rahmen der Grundstücksveräußerung eine gesicherte, eigenständige Rechtsposition eingeräumt werden soll, muss dies klar zum Ausdruck kommen und ausdrücklich benannt werden, um Auslegungsstreitigkeiten zu vermeiden. Potentielle Erwerber müssen sich im Rahmen der Vertragsverhandlungen darüber im Klaren sein, dass eine solche Regelung die weitere Verwendung der Immobilie langfristig beschränken kann und mithin beim Kaufpreis berücksichtigt werden sollte.

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Autoren

Laura Victoria Moser-Lange
Laura Victoria Moser-Lange