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Mieter muss nicht in jedem Fall umfangreiche Umbaumaßnahmen dulden!

Update Real Estate & Public 09/2019

September 2019

Hintergrund

Das OLG Frankfurt (Urteil vom 12.03.2019 – 2 U 3/19) befasste sich mit der Pflicht des Mieters, Umbaumaßnahmen zu dulden.

Zwischen dem Mieter (Verfügungskläger) und dem Vermieter (Verfügungsbeklagter) besteht ein Gewerberaummietvertrag über Teilflächen eines Gebäudes zur Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei. Der Vermieter kündigte dem Mieter an, das Gebäude zukünftig insgesamt selbst nutzen zu wollen, und bat um die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses. Nachdem der Mieter dies ablehnte, begann der Vermieter mit umfassenden, lärm- und staubintensiven Umbaumaßnahmen am Gebäude und verwies diesbezüglich auf die vertraglich geregelte Pflicht, bauliche Veränderungen zu dulden. Der Mieter begehrt die Unterlassung dieser Umbaumaßnahmen im Wege des Eilrechtsschutzes.

Die Entscheidung

Das OLG Frankfurt hält den Mieter nicht für zur Duldung der durch die Umbaumaßnahmen hervorgerufenen Beeinträchtigungen verpflichtet. Der Vermieter müsse gem. § 535 Abs. 1 BGB den Mietgegenstand erhalten und ihn dem Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen. Dieser liege bei der vertraglich vereinbarten Nutzung als Rechtsanwaltskanzlei in der ungestörten Durchführung der überwiegend ruhebedürftigen Tätigkeit.

Diese Verpflichtung habe der Vermieter durch die umfangreichen Umbauarbeiten wie den Abbruch von Innenwänden und das Entfernen des Bodenbelags, die zu erheblichen Lärm- und Staubbelästigungen sowie zu massiven Erschütterungen führen, in erheblicher Weise verletzt. Es handele sich bei derart intensiven Arbeiten nicht um solche, die ein Mieter als sozialüblich hinnehmen und mit denen er im Rahmen eines Mieterwechsels im Gebäude rechnen müsse.

Der Mieter habe diese Arbeiten weder aufgrund vertraglicher noch gesetzlicher Regelungen zu dulden. Nach den Vereinbarungen des Mietvertrags hat der Mieter Ausbesserungen und Maßnahmen, die zur Erhaltung des Mietobjekts erforderlich sind, sowie Verbesserungen und Modernisierungen zu dulden. Diese Regelungen hielt das OLG Frankfurt für nicht anwendbar, da weder eine Beschädigung am Gebäude vorliege, die eine Ausbesserung erforderlich mache, noch die Arbeiten der objektiven Erhöhung des Gebrauchswerts der Immobilie dienen. Allein der Wunsch, das Gebäude einem anderen Nutzungszweck zuzuführen, könne derartige Arbeiten nicht rechtfertigen. Aus diesen Gründen scheide ebenso eine gesetzliche Duldungspflicht nach §§ 555 a ff. BGB aus. Auch sei die Vermietung in bestehendem Zustand möglich und dem Vermieter damit ein Verschieben des Umbaus bis zum Ende der Vertragslaufzeit zumutbar, sodass eine Pflicht zur Duldung der erheblichen Beeinträchtigungen auch aus Treu und Glauben ausscheide. Die Duldungspflicht könne zudem nicht zeitlich begrenzt außerhalb üblicher Bürozeiten gelten, da Rechtsanwälte gerichtsbekannt auch in den Abendstunden und an Wochenenden tätig seien.

Praxistipp

Die Entscheidung beruht auf dem Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. Dem Vermieter soll es nicht möglich sein, langfristige unliebsame Mieter durch umfassende Umbaumaßnahmen zum Auszug aus dem Mietobjekt zu zwingen. Als Vermieter oder Erwerber einer Immobilie gilt es daher, insbesondere im Falle einer geplanten Umnutzung, die feste Laufzeit der bestehenden Mietverhältnisse sowie das Ausmaß geplanter Umbaumaßnahmen bzw. deren Auswirkung auf den Bestandsmieter zu beachten und den Mietgebrauch nicht in einer Weise zu stören, die die vereinbarte Nutzung des Mietobjekts praktisch ausschließt.

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Autoren

Sandra Scheib
Sandra Scheib
Senior Associate
Stuttgart