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Nachträglicher Wegfall des zweiten Rettungswegs

Update Real Estate & Public 09/2019

September 2019

Hintergrund

Gebäude müssen in der Regel in jedem Geschoss zwei Rettungswege haben. Der erste Rettungsweg muss über eine Treppe führen. Der zweite Rettungsweg kann auch eine nur mit Rettungsgeräten der Feuerwehr, d. h. Leitern oder Hubrettungsgeräten, erreichbare Stelle sein. Entsprechende Stellen müssen mit dem Rettungsgerät aber tatsächlich erreicht werden können.

Die Entscheidung

Die Antragsteller bewohnten als Mieter eine Dachgeschosswohnung. Deren Nutzung hatte die zuständige Behörde im Jahr 2018 untersagt, weil kein zweiter Rettungsweg vorhanden war. Dagegen haben sich die Antragsteller unter Berufung auf Bestandsschutz erfolglos vor dem VG Potsdam gewehrt. Das OVG Berlin-Brandenburg hat die dagegen gerichtete Beschwerde der Antragsteller mit Beschluss vom 16.05.2018 – OVG 2 S 18.19 – zurückgewiesen.

Die Antragsteller könnten sich nicht darauf berufen, dass die 1993 erteilte Baugenehmigung einen zweiten Rettungsweg nicht ausdrücklich angeordnet hat und die Wohnung deshalb ohne zweiten Rettungsweg Bestandsschutz genieße. Zur Auslegung der Baugenehmigung seien die Bauvorlagen heranzuziehen. Danach sei der zweite Rettungsweg über die rückwärtigen Balkone und die Zufahrt über ein Nachbargrundstück geplant gewesen. Weil auch nach der damaligen Rechtslage zwei Rettungswege vorgeschrieben waren, sei der zweite Rettungsweg Inhalt der Baugenehmigung geworden. Die Baugenehmigung vermittle deshalb keinen Bestandsschutz für die Nutzung der Wohnung ohne zweiten Rettungsweg.

Im Jahr 2003 wurde die Feuerwehrzufahrt verbaut. Der zweite Rettungsweg sollte nun über eine neue Treppenanlage hergestellt werden, die aber nie realisiert wurde. Nach Ansicht des OVG genieße die Behörde bei der Nutzungsuntersagung einen weiten Ermessensspielraum. Es sei unerheblich, dass die Feuerwehrzufahrt schon im Jahre 2003 weggefallen sei, die Behörde aber erst 2018 die Nutzung untersagt habe. Die drohenden erheblichen Gefahren erforderten eine zügige und effektive Gefahrenbeseitigung. Ein Zwangsgeld für den Eigentümer, der daraufhin möglicherweise einen provisorischen zweiten Rettungsweg über ein Gerüst eingerichtet hätte, oder ein Baugebot, das sich gegebenenfalls im Wege der Ersatzvornahme vollstrecken ließe, seien zur Gefahrenabwehr weniger effektiv.

Praxistipp

Das OVG führt mit seiner Entscheidung die immense Bedeutung des Brandschutzes und die beträchtlichen Befugnisse der Behörden vor Augen. Der nachträgliche Wegfall des zweiten Rettungswegs führt zur Baurechtswidrigkeit des Gebäudeteils, der durch ihn gesichert werden sollte. Die Entscheidung fügt sich damit in die bisherige Rechtsprechung ein. Auch das OVG Münster (Beschluss vom 06.03.2017 – 2 B 1271/16), das VG Düsseldorf (Beschluss vom 17.10.2016 – 15 L 3430/16) und das VG München (Beschluss vom 17.08.2018 – M 9 S 18.3849) haben Nutzungsuntersagungen wegen eines fehlenden zweiten Rettungswegs für rechtmäßig erachtet.

Daneben konkretisiert die Entscheidung, was zum Inhalt einer Baugenehmigung zählen kann. Auch dass ein zweiter Rettungsweg „konkludent“ Gegenstand einer Baugenehmigung werden kann, wurde bereits entschieden (VG Augsburg, Urteil vom 16.05.2018 – Au 4 K 18.552). Eigentümer und Käufer sollten sich nicht vorschnell auf den vermeintlichen Bestandsschutz einer Baugenehmigung verlassen.

Unabhängig davon sollten in der Praxis bei allen Gebäuden die Brandschutzvorschriften streng befolgt und sollte ihre Einhaltung überprüft werden. Sonst droht auch nach Jahrzehnten noch eine Nutzungsuntersagung.

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Autoren

Jan Gröschel
Jan Gröschel
Associate
Hamburg