Neue energetische Anforderungen an Gebäude
Mit dem im Sommer 2026 verabschiedeten Reformpaket im Gebäudeenergiebereich hat der Gesetzgeber die energetischen Rahmenbedingungen für Bestandsgebäude und Neubauten neu justiert. Kern der Reform ist die Neuregelung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG). Damit verbunden sind Änderungen bei der Zulässigkeit von Heizungen, der Kostenverteilung im Mietverhältnis und den Energieanforderungen an Gebäude. Für Eigentümer, Investoren, Projektentwickler und Vermieter bedeutet das einen anderen Regulierungsansatz, auf den sie sich einstellen müssen.
Heizungstausch: Technologieoffenheit mit Biotreppe
Bisher mussten neue Heizungen mindestens 65 % der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme liefern. Dies lief faktisch auf ein Verbot neuer Gas- und Ölheizungen hinaus. Das GModG streicht diese Vorgabe vollständig und setzt seit dem 29. Juli 2027 auf Technologieoffenheit: Der Einbau von Gas- und Ölheizungen ist damit wieder zulässig. Damit einhergehend entfällt auch das bisherige Betriebsverbot für mehr als 30 Jahre alte Heizkessel und das ab 2045 vorgesehene Verbot, Bestandsheizungen mit fossilen Brennstoffen zu betreiben.
Im Gegenzug sieht das GModG eine sog. Biotreppe vor. Für Öl- und Gasheizungen, die heute neu in Bestandsgebäude eingebaut werden, gilt schrittweise ein verpflichtender und ansteigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe. Diese Biotreppe verlangt, dass ab dem 1. Januar 2029 min. 10 %, ab 2030 min. 15 %, ab 2035 min. 30 % und ab 2040 min. 60 % der bereitgestellten Wärme aus klimafreundlichen Brennstoffen erzeugt werden (u.a. Biomethan, Bioöl sowie Wasserstoff).
Für die Praxis heißt das: Maßgeblich ist nicht mehr primär, welche Heizung heute zulässig ist, sondern ob sie langfristig wirtschaftlich mit den künftig erforderlichen Brennstoffen betrieben werden kann. Dabei ist fraglich, ob solche Brennstoffe künftig in ausreichender Menge und zu wirtschaftlich erträglichen Konditionen verfügbar sind. Dass hier große Unsicherheit besteht, räumt auch der Gesetzgeber ein. Ein reiner Vergleich der Anschaffungskosten greift somit zu kurz. Gleichzeitig ist eine wirtschaftliche Prognose der Betriebskosten nur schwer möglich.
Das GModG enthält auch einen Auftrag an die Bundesregierung zum Erlass eines Gesetzes, dass die Energieversorger den Anteil klimafreundlicher Brennstoffe schrittweise erhöhen müssen, bis Brennstoffe im Jahr 2045 vollständig klimaneutral sind. Die Verantwortung für den Klimaschutz soll damit von den Gebäudeeigentümern zu den Energieversorgern verlagert werden.
Kostenbeteiligung von Wohnraummietern
Bei Wohnraummietverhältnissen tragen Vermieter und Mieter ab dem 1. Januar 2028 Netzentgelte und CO2-Kosten bei neuen Öl- und Gasheizungen grundsätzlich je zur Hälfte. Ab dem 1. Januar 2029 gilt die hälftige Teilung zusätzlich für den verpflichtend beizumischenden klimafreundlichen Brennstoffanteil, allerdings nur bis zu einem Anteil von 30 % des insgesamt verbrauchten Brennstoffs. Hinzu kommen neue Informations- und Abrechnungspflichten.
Dies gilt für Wohnraummietverhältnisse in Bestandsgebäuden und solchen Neubauten, die bis zum 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden.
Für Gewerberaummietverhältnisse gilt diese neue Kostenteilung nicht. Es verbleibt jedoch bei der noch geltenden hälftigen CO2-Kostenaufteilung nach § 8 CO2KostAufG.
Steigende energetische Anforderungen an Gebäude
Das GModG setzt auch die novellierte EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht um. Deren verbindliches Ziel ist es, bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen.
Für Neubauten wird der Standard des Nullemissionsgebäudes eingeführt, das am Standort keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen verursacht und effizient betrieben wird. Bereits ab dem 1. Januar 2028 müssen Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand als solche Nullemissionsgebäude errichtet werden. Ab dem 1. Januar 2030 gilt dieser Standard grundsätzlich für alle Neubauten.
Bestehende Nichtwohngebäude unterliegen ab dem 1. Januar 2027 einer gestuften Sanierungspflicht: Bis 2030 müssen die 16 % der Nichtwohngebäude mit der schlechtesten Energiebilanz und bis 2033 die 26 % mit der schlechtesten Energiebilanz saniert werden. Konkrete Sanierungsmaßnahmen sind nicht vorgeschrieben, sondern stehen im Ermessen des Eigentümers.
Bundesweite Solarpflicht, Gebäudeautomation und neuer Energieausweis
Zusätzlich müssen ab dem 1. Januar 2027 neue öffentliche Nichtwohngebäude und neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche mit einer Solarenergieanlage ausgestattet werden. Ab dem 1. Januar 2030 gilt dies auch für neue Wohngebäude und angrenzende überdachte Parkplätze.
Auch Bestandsgebäude unterliegen einer erweiterten Solarpflicht: Ab dem 1. Januar 2028 müssen auf öffentlichen Nichtwohngebäuden mit mehr als 2.000 Quadratmetern Nutzfläche sowie unter bestimmten Voraussetzungen bei Änderungen an bestehenden Nichtwohngebäuden mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche Solarenergieanlagen errichtet werden. Ab dem 1. Januar 2029 sinkt die Schwelle für öffentliche Nichtwohngebäude auf 750 Quadratmeter, ab dem 1. Januar 2031 weiter auf 250 Quadratmeter.
Zudem wird der Schwellenwert für die Pflicht zur Errichtung eines Systems zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung zum 31. Dezember 2029 auf 70 Kilowatt (statt bisher 290 Kilowatt) Heizanlagen-Nennleistung abgesenkt. Damit unterfallen auch wesentlich kleinere Gebäude dieser Pflicht. Das System muss u.a. eine Überwachung der Energieverbräuche ermöglichen und Effizienzverluste erkennen.
Schließlich reformiert das GModG auch den Energieausweis. Als Mindestangaben sind künftig auch Primärenergie, Endenergie, Nutzenergie, betriebsbedingte Treibhausgasemissionen und Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen anzugeben. Für Wohngebäude kann weiterhin ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis erstellt werden. Bei Nichtwohngebäuden wird der Bedarfsausweis zur Pflicht. Zudem erhalten Nichtwohngebäude eigene Energieeffizienzklassen von A bis G. Für Wohngebäuden bleibt es bei der überkommenen Skala von A+ bis H.
Praxistipp
Der gesetzliche Kurswechsel verlangt eine frühzeitige Bestandsaufnahme und die stärkere Berücksichtigung von Life Cycle-Kosten. Für den Neubau liegt dies auf der Hand. Auch Bestandsobjekte und -portfolios sollten auf energetischen Sanierungsbedarf abgeklopft werden. Dabei sind die abgestuften Zeitpläne und Pflichten für unterschiedliche Gebäudekategorien zu bedenken. Wer jetzt wartet, riskiert Investitionsfenster, Umsetzungszeiträume und mietvertraglichen Anpassungsbedarf zu verpassen.
Die Deutsche Umwelthilfe hat Ende September 2026 Verfassungsbeschwerde gegen das GModG erhoben. Bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts können Jahre vergehen. Ob das Bundesverfassungsgericht der Verfassungsbeschwerde stattgibt, ist offen. Die Vorgaben des GModG sind bis zu diesem Zeitpunkt jedenfalls zu beachten.
