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Unwirksame Klausel zur Schönheitsreparaturpflicht des Gewerberaummieters bei unrenoviert übergebenem Mietobjekt

Update Real Estate & Public 09/2019

September 2019

Hintergrund

Der BGH hat bereits Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, mit denen der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, für unwirksam erklärt, wenn dem Mieter das Mietobjekt ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert übergeben wurde.

Dem Beschluss des OLG Dresden vom 06.03.2019 – 5 U 1613/18 – lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem eine juristische Person mehrere Wohnungen zur Untervermietung an Dritte angemietet hatte. Der Mietvertrag sah eine formularmäßige Verpflichtung der Mieterin zur Vornahme von Schönheitsreparaturen vor, mit dem ausdrücklichen Hinweis darauf, dass in der Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert seien. Das Mietobjekt wurde der Mieterin unrenoviert übergeben. Nach Beendigung des Mietvertrages verlangte der Vermieter von der Mieterin erfolglos die Vornahme von Schönheitsreparaturen.

Mit der Klage machte der Vermieter den Ersatz von Renovierungskosten geltend.

Die Entscheidung

Das OLG erklärte die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam.

Da die Mieterin eine juristische Person war, handele es sich zwar um einen gewerblichen Mietvertrag in Form einer gewerblichen Zwischenmiete.

Die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter bei unrenoviert überlassenem Mietobjekt sei auf gewerbliche Mietverträge zu übertragen. Denn jeweils werde von derselben gesetzlichen Regelung abgewichen und es stelle sich dasselbe Problem des fehlenden Ausgleichs für die Verpflichtung zur Beseitigung von bei Mietbeginn vorhandenen Gebrauchsspuren, die dem Mieter nicht zuzurechnen sind. Die Gesetzeslage unterscheide sich bei gewerblichen Mietverträgen nicht von derjenigen bei Wohnraummietverträgen.

Auch der Zusatz im Vertragstext, in die Miete seien keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert, verhelfe der Klausel nicht zur Wirksamkeit. Dies sei zwar so zu verstehen, dass die Miete wegen der Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter geringer ausfalle, als wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernommen hätte. Dennoch handle es sich nicht um einen Ausgleich, der den Mieter so stellt, als habe er die Wohnung renoviert übernommen. Eine geringere Miete im Gegenzug für die Übernahme von Schönheitsreparaturen betreffe nur das laufende Austauschverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung – unabhängig davon, ob das Mietobjekt renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Praxistipp

In Bezug auf Gewerberaummietverträge wurde eine solche Klausel bisher noch nicht höchstrichterlich überprüft. Der Beschluss des OLG Dresden steht jedoch im Einklang mit der Tendenz des BGH, seine Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen auch auf Gewerberaummietverträge anzuwenden, sowie mit anderer obergerichtlicher Rechtsprechung und der überwiegenden Ansicht im Schrifttum.

Gewerbliche Vermieter sollten vor diesem Hintergrund bei der formularmäßigen Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an unrenovierten Mietobjekten besonderes Augenmerk auf die Vereinbarung einer Kompensationsleistung legen. Der Vermieter könnte etwa eine einmalige mietfreie Zeit oder eine Einmalzahlung in Form eines Renovierungskostenzuschusses gewähren.

Doch auch bei renovierten Mietobjekten sollten gewerbliche Vermieter bei der Übergabe verstärkt auf die Dokumentation des Zustands des Mietobjekts als renoviert achten.

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Autoren

Foto vonFranz Maurer
Dr. Franz Maurer
Counsel
Frankfurt