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Zulässigkeit der „Saldoklage“ bei Mietforderungen

Update Real Estate & Public 04/2019

April 2019

Hintergrund

Der BGH befasste sich in dem Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 194 / 17 – mit der Frage der Bestimmtheit des Klageantrags bei Vorlage eines Mietkontoauszugs und Verrechnung von Einzelpositionen durch Gesamtsaldierung.

Zwischen Kläger (Vermieter) und Beklagtem (Mieter) besteht ein Wohnraummietvertrag. Der Kläger macht Mietforderungen geltend. Den Klageantrag stützt er auf einen manuell erstellten tabellarischen Mietkontoauszug, in dem er Bruttomieten, Mahngebühren, Zahlungseingänge, Mietminderungen und Gutschriften bzgl. Heiz- und Betriebskosten aufführt. Die ihm zustehende Forderung errechnet der Kläger aus einer Gesamtsaldierung aller ein- und ausgegangenen Zahlungen von diesem Konto (sog. Saldoklage).

Das LG wies die Klage ab mit der Begründung, sie sei aufgrund des nicht hinreichend bestimmten Klageantrags gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unzulässig. Der sich aus dem Konto allein ergebende aktuelle Saldo lasse nicht erkennen, welche der in dem Kontoauszug aufgeführten Forderungen in welcher Höhe tatsächlich streitgegenständlich seien. In Bezug auf die Nebenkosten müsse der Kläger zudem klarstellen, ob die Klage auf Vorauszahlungen oder ein Nachzahlungssaldo gerichtet sei. Die pauschalen Angaben des Klägers, Zahlungen seien jeweils mit den ältesten Mietrückständen verrechnet worden (§ 366 Abs. 2 BGB), entbinden ihn nicht von der Pflicht vorzutragen, welche Beträge tatsächlich miteinander verrechnet wurden und welche Ansprüche noch Teil der Klage sein sollen.

Die Entscheidung

Der BGH hält die Klage hingegen für zulässig. Ein Klageantrag sei dann hinreichend bestimmt, wenn der erhobene Anspruch so konkret bezeichnet ist, dass erkennbar ist, welcher Inhalt und Umfang rechtskräftig werden soll, er keine vermeidbaren Ungenauigkeiten enthält, die das Risiko des Unterliegens des Klägers auf den Beklagten abwälzen, und das Urteil schließlich vollstreckbar ist. Hierzu sei ausreichend, dass der Anspruch als solcher identifizierbar ist. Dabei muss der Sachverhalt nicht bereits vollständig beschrieben sein. Es komme maßgeblich darauf an, ob sich aus dem Mietkontoauszug im Zusammenspiel mit den ergänzenden Angaben des Klägers, dass Mietzahlungen zunächst auf Vorauszahlungen und dann auf die Grundmiete angerechnet worden seien, eine hinreichende Zuordnung der Zahlungen zu den im Mietkonto aufgeführten Forderungen vornehmen lässt, die das Gericht dann von Amts wegen vorzunehmen hat. Ebenso teilte der Kläger auch die Zusammensetzung der von ihm begehrten Miete mit. Werden in ein Mietkonto auch Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt, sind diese und nicht Ansprüche auf Nachforderungen Klagegegenstand, solange sich aus den Angaben des Klägers nichts Abweichendes ergibt. Ob eine Verjährung bereits eingetreten ist, sei keine Frage der Zulässigkeit der Klage, sondern im Rahmen der Begründetheit zu prüfen. Die Darlegung der Verrechnungsreihenfolge für jede einzelne Position könne im Rahmen des Klageantrags nicht verlangt werden.

Tipp für die Praxis

Vermieter und mit der Mietverwaltung beauftragte Dienstleister sollten darauf achten, im Rahmen einer Saldoklage in Bezug auf Mietforderungen eine nachvollziehbare Mietkostenaufstellung vorzulegen und im Schriftsatz ergänzende Angaben zur Verrechnung der in der Mietkostenaufstellung aufgeführten Positionen zu machen. Der geltend gemachte Anspruch muss eindeutig identifizierbar sein (z. B. durch Ausweisung von Mieten, Vorauszahlungen, Gutschriften). Andernfalls besteht die Gefahr, dass die Klage bereits als unschlüssig zurückgewiesen wird.

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Autoren

Foto vonSandra Scheib
Sandra Scheib
Counsel
Stuttgart