Immobilien in der Nachfolge – Was ist zu beachten? Wann sollte übertragen werden?
Vermögende Familien haben regelmäßig einen mehr oder weniger großen Anteil ihres Vermögens in Immobilien investiert. Derzeit wird angenommen, dass bis 2024 rund 50% aller Nachlässe Immobilien enthalten werden. Das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) schätzte den Wert des privaten Immobilienvermögens im Jahr 2015 auf rund 0,9 Billionen Euro.
Dieses Immobilienvermögen wird „zu gegebener Zeit″ auf die Nachfolgegeneration übertragen werden. Mit einer soliden Nachfolgeplanung kann und sollte dieser Übergang steuerschonend, reibungsfrei und vor allem Streit vorbeugend gestaltet werden.
Wünsche und Ziele im Hinblick auf die Immobilie sind vielfältig
Jede Familie hat ihre eigenen Zielvorstellungen. Diese gilt es zu berücksichtigen und die passende Struktur für die jeweilige Motivationslage zu finden. So besteht sehr häufig der Wunsch, dass das Immobilienvermögen auch von der Kinder- oder Enkelgeneration erhalten wird, oft soll z.B. eine Veräußerung des Immobilienvermögens nach der Übertragung verhindert werden. Der nachfolgenden Generation soll auch häufig nicht bereits bei Übertragung des Vermögens die volle Entscheidungsbefugnis eingeräumt werden. Schließlich sollen die Erträge aus einer Immobile auch oft bei den Übertragenden zur eigenen Versorgung und Absicherung verbleiben.
Wichtig ist auch, bestehende Pflichtteilsansprüche zu beachten. Dies gilt insbesondere, wenn das Immobilienvermögen möglichst gerecht aufgeteilt oder bestimmte Erben von der Erbfolge ausgeschlossen werden sollen.
Jede Immobiliensituation ist anders
So wie die Gestaltungsziele jeder Familie bei einer Nachfolgeplanung mit Immobilienvermögen eine andere sind, so gleicht auch keine Immobilie der anderen: Die Immobilie kann noch fremdfinanziert sein oder bereits entschuldet. Sie kann zu Wohnzwecken vermietet oder gewerblich genutzt sein. Besondere Fragen stellen sich, wenn bereits Minderjährige am Immobilienvermögen beteiligt werden sollen. Wird die Immobilie selbst genutzt, stellen sich weitere Fragen und es stehen dann häufig auch nicht-monetäre Aspekte im Vordergrund.
Internationale Aspekte sind zu beachten
Darüber hinaus spielt der internationale Bezug eine immer größere Rolle. Insbesondere im Erbfall kann sich ohne vorherige Gestaltung die Frage stellen, welches Erbrecht beim Übergang bzw. der Übertragung von Immobilienvermögen zur Anwendung kommt und welche Besonderheiten sich nach dem ausländischen Erbstatut ergeben können.
Übertragung zu Lebzeiten oder im Todesfall
Immobilien eignen sich zudem gut, den Vermögensstamm schon zu Lebzeiten zu übertragen, z.B. um schenkungsteuerliche Freibeträge zu nutzen. Dennoch kann der Schenker weiterhin die Erträge vereinnahmen, indem er sich den Nießbrauch an der Immobilie vorbehält. Besonders relevant bei der Übertragung zu Lebzeiten sind dabei Fragen rund um die Immobilienbewertung. Denn nur mit einer soliden Bewertung kann beurteilt werden, ob und wie die Freibeträge optimal ausgenutzt werden können.
Aber auch die Grunderwerbsteuer gilt es bei der Gestaltung der Immobiliennachfolge zu beachten. Zwar können Übertragungen zwischen Ehegatten und in gerader Linie steuerbefreit erfolgen, insbesondere aber bei „ferneren“ Verwandten und bei der Errichtung von Familienpools bzw. Grundstücksgesellschaften ist Vorsicht geboten. Dies gilt es auch im Erbfall zu beachten.
Eine frühzeitige und abgestimmte Planung ist entscheidend
Bei der Planung der Nachfolge gilt es insbesondere bei Immobilienvermögen die bestehenden zivil- und steuerrechtlichen Möglichkeiten sinnvoll zu nutzen und ein abgestimmtes Konzept zu erarbeiten. Soll z.B. der Übergang der Immobilie auf den „Wunschnachfolger″ durch Vor- und Nacherbschaften sichergestellt werden, sind mögliche erbschaftsteuerliche Auswirkungen in die Planung mit einzubeziehen.
Aber auch die erbrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten für die Nachfolge in Immobilien, wie die Anordnung einer Testamentsvollstreckung, sind sorgfältig auf die jeweilige Situation abzustimmen.
Nicht zuletzt sind die registerrechtlichen Auswirkungen, die die Nachfolge einer Immobilie mit sich bringt, zu beachten. Denn für die Übertragung der Immobilie durch Eintragung in das Grundbuch müssen verschiedene Erwartungen des Grundbuchamts von dem Erwerber einer Immobilie erfüllt werden.
Blogbeitragsreihe „Immobilien in der Nachfolge″
Wir widmen dem großen Thema „Immobilien in der Nachfolge″ eine eigene Reihe in diesem Blog. In den kommenden Wochen wollen wir uns mit vielen Fragen rund um die Weitergabe von Immobilien und Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilien in privatem und betrieblichem Vermögen beschäftigen. Dabei werden wir neben den klassischen Gestaltungen der Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt oder der Übertragung des Familienheims auch auf die zivil- bzw. erb- und steuerrechtlichen Grundlagen eingehen.
Im Detail werden wir in der Blog-Serie unter anderem auf folgende Themen rund um den Immobilienerwerb in der Nachfolge eingehen: Die Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt, Immobilienbewertung, Familienheim und Familienpool, Wohnungsunternehmen, Grunderwerbsteuer, Betriebsaufspaltung, grundbuchrechtliche Aspekte, Erwerb durch Minderjährige, Nacherbfolge und Testamentsvollstreckung, fremder Erbstatus sowie das Vindikationslegat beim Grundvermögen.
Letztendlich gilt es in der Nachfolgeplanung mit Immobilienvermögen die Wünsche und Ziele der Beteiligten sinnvoll auf die zivil- und erbrechtlichen Regularien abzustimmen und das Konzept mit den steuerlichen Besonderheiten bestmöglich in Einklang zu bringen.
Wir freuen uns auf Ihr Interesse – und natürlich auf Ihr Feedback!
Die Übersicht zur Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt ist der erste Beitrag unserer Serie zu Immobilien in der Nachfolge. Weitere Beiträge wie zur Immobilienbewertung im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht folgen.
