Wohnen unter Druck: Aktuelle rechtliche Entwicklungen
Der Newsletter zum Immobilienwirtschaftsrecht
Der deutsche Wohnungsinvestmentmarkt gilt nationalen wie internationalen Marktteilnehmern als stabil und renditestark. Die traditionell hohe Mieterquote und die anhaltende Wohnungsknappheit in Ballungsgebieten führen zu einer konstanten Nachfrage und steigenden Mieten.
Diese Entwicklung wird von immer neuen politischen Initiativen begleitet, um den Mietanstieg zu begrenzen. So gilt bereits seit 2015 die Mietpreisbremse, wonach Neuvertragsmieten in angespannten Wohnungsmärkten – mit einigen Ausnahmen – höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Seit 2020 ist in einer zunehmenden Zahl von Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnung nur noch in engen Ausnahmefällen möglich und damit faktisch ausgeschlossen. Die Politik plant weitere regulatorische Eingriffe, die für Investoren und Bestandshalter von erheblicher Bedeutung sind.
Verschärfung der Mietenregulierung
Bereits im Gesetzgebungsverfahren befindet sich ein umfangreiches Reformvorhaben für das Wohnungsmietrecht. Drei Aspekte stechen heraus, die für angespannte Wohnungsmärkte gelten sollen:
- Erstens sollen Indexmieten begrenzt werden. Mietsteigerungen oberhalb einer Grenze von 3 % sollen jährlich nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden können. Steigt der Index also etwa um 5 %, würde dies zu einer Mietsteigerung von lediglich 4 % führen.
- Zweitens soll für möbliertes Wohnen der Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen werden müssen. Unterbleibt dies, gilt die Wohnung jedenfalls vorrübergehend als unmöbliert vermietet. Der Zuschlag kann zwar auch nachträglich ausgewiesen, muss dann aber erst nach einer Sanktionsfrist von zwei Jahren bezahlt werden. Der Zuschlag muss angemessen sein und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Dies entspricht der heutigen Rechtslage. Erstmals wird eine Berechnungsmethode gesetzlich festgelegt. Für vollausgestattete Wohnungen kann als Zuschlag eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete angesetzt werden. Dabei handelt es sich um eine widerlegliche Vermutung.
- Drittens sollen Kurzzeitvermietungen ausdrücklich begrenzt werden. Diese Wohnform unterfällt nicht der Mietpreisbremse. Künftig sollen Kurzzeitvermietungen für maximal 6 Monate zulässig sein. Eine Verlängerung auf maximal 8 Monate ist zulässig, wenn der entsprechende Bedarf während des Mietverhältnisses entsteht. Eine Kettenvermietung ist unzulässig. Wie schon nach der heutigen Rechtslage muss für eine Kurzzeitvermietung ein besonderer Bedarf auf Seiten des Mieters bestehen.
Es ist gut möglich, dass das Reformvorhaben im parlamentarischen Verfahren noch Änderungen erfährt. Auf kurzfristige Verschärfungen müssen sich Investoren und Bestandshalter aber einstellen.
Mittelfristig will die Bundesregierung zudem einen Bußgeldtatbestand für Verstöße gegen die Mietpreisbremse und eine Verschärfung des sog. Mietwuchers einführen. Eine Expertenkommission soll bis Ende 2026 Vorschläge erarbeiten.
In die politische Diskussion zurückgekehrt ist schließlich der Mietendeckel – ein Experiment, das 2020/2021 in Berlin bereits gescheitert ist. Diesmal soll der Bundesgesetzgeber den Ländern ermöglichen, einen solchen Mietendeckel zu erlassen, um eine weitere kompetenzrechtliche Schlappe zu verhindern. Mietendeckel haben aber auch in der Sache vielfältig belegte Nachteile, auch für Mieter. Ob es wirklich zur Neuauflage kommt, bleibt daher abzuwarten.
Kostenbelastung durch Gebäudemodernisierungsgesetz
Auch das auf den Weg gebrachte Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat potenziell Folgen für die Vermietungstätigkeit.
Kernstück des GModG ist, dass neue Heizungen künftig nicht mehr mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Es soll auch keine Betriebsverbote mehr geben. Dafür soll für neue Öl- und Gasheizungen in zunehmendem Umfang der Einsatz CO2-neutraler Brennstoffe verpflichtend sein (sog. Bio-Treppe). Es wird erwartet, dass solche Brennstoffe knapp und mit Mehrkosten verbunden sind.
In Bestandsgebäuden sollen sich Vermieter und Mieter ab 2029 für neue Öl- und Gasheizungen die Mehrkosten der CO2-neutralen Brennstoffe gemäß der Bio-Treppe hälftig teilen, aber nur bis zu einer Beimischung von 30 %. Die CO2-Kosten und die Gasnetzentgelte sollen ebenfalls hälftig geteilt werden. Dies gilt auch für Neubauten, die bis Ende 2029 fertiggestellt werden. Jedenfalls solche Vermieter, die sich bereits auf einem Dekarbonisierungspfad befinden, dürfte die damit verbundene Kostenbelastung weniger treffen. Neubauten ab 2030 müssen den Nullemissionsstandard einhalten, alsoCO2-neutral sein. Dafür sind die Vermieter verantwortlich. Die Betriebskosten für solche Gebäude tragen aber die Mieter.
Drohende Vergesellschaftung von Berliner Wohnungsbeständen
Eine drohende Gefahr für Marktteilnehmer mit größeren Beständen in Berlin ist die mögliche Vergesellschaftung, die in ihrer Wirkung einer Enteignung nahekommt.
Im März 2026 hat das Berliner Abgeordnetenhaus ein Rahmengesetz beschlossen, das grundsätzliche Vorfragen einer Vergesellschaftung behandelt, aber selbst noch keine Vergesellschaftung anordnet. Danach kann insbesondere Grund und Boden in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden. Eine Vergesellschaftung ist nur gegen angemessene Entschädigung zulässig, deren Ausgangspunkt der Verkehrswert ist. Klargestellt wird auch, dass eine Vergesellschaftung die Leistungsfähigkeit des Landeshaushalts nicht dauerhaft erheblich einschränken darf. Für jede konkrete Vergesellschaftung muss noch ein Anwendungsgesetz erlassen werden.
Eine Aufgreifschwelle für Wohnungsbestände enthält das Rahmengesetz nicht. Nach aktueller Rechtslage ist also unklar, welche Marktteilnehmer es treffen würde. Dies zu bestimmen, wäre einem Anwendungsgesetz vorbehalten.
Das Rahmengesetz tritt erst im März 2028 in Kraft– in der stillen Hoffnung, dass es ein Verfassungsgericht zwischenzeitlich für unwirksam erklärt.
Im September 2026 finden aber die Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus statt. Gewinnt ein Linksbündnis, wird die Vergesellschaftungsdebatte an Brisanz gewinnen. Konkrete Eingriffe sind dann wahrscheinlicher. Als Blaupause könnte der Gesetzesentwurf dienen, den die Initiatoren des Volksentscheids „Deutsche Wohnen & Co. Enteignen“ vorgelegt haben. Er sieht eine Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen ab 3.000 Wohnungen vor, die ein sog. Unternehmensverbund hält. Dabei soll es sich um die Gesamtheit von durch Über- und Unterordnung verbundenen Unternehmen handeln. Es soll also eine Konzernbetrachtung stattfinden, was Umstrukturierungen erschweren soll. Genügen soll außerdem, wenn ein Unternehmensverbund mehrheitliches Miteigentum hält. Als Entschädigung sollen übertragbare Schuldverschreibungen gewährt werden. Die Entschädigungshöhe soll sich nach dem sog. Vergesellschaftungswert richten, der i. d. R. nicht mit dem aktuellen Verkehrswert identisch ist.
Die rechtliche Zulässigkeit einer Vergesellschaftung ist in vielfacher Hinsicht umstritten. Bis sie abschließend geklärt ist, wird einige Zeit vergehen. Doch schon die Debatte hat eine hemmende Wirkung auf viele Investoren und Bestandshalter und schadet dem Berliner Wohnungsmarkt.
Praxistipp
Es wird in Zukunft noch stärker darauf ankommen, politische Entwicklungen zu antizipieren und Investitions-, Vermietungs- und Exitstrategien frühzeitig und umfassend rechtlich zu begleiten. Wer regulatorische Risiken früh adressiert, sichert langfristig Handlungsfähigkeit und Wertentwicklung im Bestand.
