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Das Gesetz zur Begrenzung der Mietpreise in Katalonien wurde für verfassungswidrig erklärt. Betroffene Vermieter können nun Schadensersatz verlangen

Update Deutsch-Spanische Gruppe 01/2023

Februar 2023

Vom Inkrafttreten bis zur Verfassungswidrigkeit des Gesetzes 

Am 22. September 2020 trat das katalanische Gesetz 11/2020 über dringende Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung in Wohnungsmietverträgen in Kraft. Das von der katalanischen Regionalregierung entworfene Gesetz änderte damit die Gesetze 18/2007, 24/2015 und 4/2016 über den Schutz des Rechts auf Wohnen. 

Das Gesetz 11/2020 normierte die sogenannte „Mietpreiskontrolle und Mäßigungsregelung in Wohnungsmietverträgen“, eine Regelung zur Mietpreiskontrolle bzw. Kappungsgrenze für Mietverträge über Wohnraum in Gebieten, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. 

Das spanische Verfassungsgericht hat mit einem am 8. April 2022 veröffentlichten Urteil (Nr. 37/2022) entschieden, dass alle Bestimmungen des Gesetzes 11/2020, die sich auf die Mietpreisbegrenzung beziehen, verfassungswidrig und damit nichtig sind. 

Es wurde festgelegt, dass die Nichtigkeit des Gesetzes 11/2020 nur für die Zukunft gelten soll. Daher sind alle Wohnungsmietverträge, die zwischen dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Begrenzung der Mietpreise am 22. September 2020 und der Veröffentlichung des Urteils des spanischen Verfassungsgerichts am 8. April 2022 abgeschlossen wurden und in den Geltungsbereich des Gesetzes 11/2020 fielen, ab jetzt nach den allgemeinen Bestimmungen des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse zu beurteilen. 

Vermieter, deren Mieteinnahmen durch das Gesetz begrenzt wurden (und die dadurch niedrigere Mietzahlungen erhielten, als sie hätten erhalten können, wenn das –verfassungswidrige – Gesetz 11/2020 nie erlassen worden wäre), sind berechtigt, im Wege der Amtshaftung den Schaden geltend zu machen, der durch die Anwendung der Mietpreisbegrenzung entstanden ist. 

Wer sollte den Schadensersatz geltend machen?

Jeder Eigentümer, der eine Immobilie durch einen zwischen dem 22. September 2020 und 8. April 2020 abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vermietet hat und dadurch in den Anwendungsbereich des Gesetzes zur Begrenzung der Mietpreise fiel, sollte den Schadensersatz geltend machen. 

In den folgenden Gebieten besteht ein angespannter Wohnungsmarkt: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Begues, Blanes, Calafell, Canet de Mar, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, El Masnou, El Prat de Llobregat, El Vendrell, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, Igualada, La Garriga, La Palma de Cervelló, L’Hospitalet de Llobregat, Llagostera, Lleida, Manlleu, Manresa, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú und Vilassar de Mar. 

Was kann geltend gemacht werden? 

Der Anspruch umfasst den Schaden, der durch die Anwendung des inzwischen für verfassungswidrig erklärten Gesetzes entstanden ist. Das ist die Differenz zwischen der ortsüblichen Marktmiete der Immobilie, die ohne die Kappungsgrenze gegolten hätte, und dem Betrag der Miete, die dem Vermieter durch das oben genannte Gesetz auferlegt wurde und während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags gilt. 

Welche Frist gilt für die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs?

Der Anspruch verjährt ein Jahr nach der Veröffentlichung des Urteils (Nr. 37/2022) des spanischen Verfassungsgerichts am 8. April 2022, d. h., der Schadensersatzanspruch müsste vor dem 8. April 2023 geltend gemacht werden.  

An wen sollte die Schadensersatzforderung gerichtet werden und welche Schritte sind dabei zu befolgen? 

Der Eigentümer muss einen Anspruch auf Vermögenshaftung gegen die katalanische Regionalregierung geltend machen und dabei den Verwaltungsakt, der den Schaden verursacht hat, eindeutig identifizieren sowie die Schadenshöhe von einem Sachverständigen beziffern und bestätigen lassen. 

Die katalanische Regionalregierung muss innerhalb einer sechsmonatigen Frist auf die Geltendmachung des Anspruchs reagieren. Wenn diese Frist fruchtlos verstrichen ist oder zugunsten der katalanischen Regionalregierung entschieden wird, kann der betroffene Vermieter Klage beim Verwaltungsgericht einreichen. 

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