Gebietserhaltungsanspruch im unbeplanten Innenbereich

Hintergrund

Der Gebietserhaltungsanspruch ist ein in der Rechtsprechung anerkanntes Rechtsinstitut, das auf dem Gedanken des nachbarlichen Austauschverhältnisses beruht. In seiner typischen Ausprägung vermittelt der Gebietserhaltungsanspruch Grundstückseigentümern im Geltungsbereich eines Bebauungsplans das Recht, sich unabhängig von einer individuellen Betroffenheit gegen Vorhaben zur Wehr zu setzen, die der Gebietsart und dem Gebietscharakter widersprechen. In dem traditionell subjektiven System verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzes ist der Gebietserhaltungsanspruch eine deutliche Erweiterung der Rechtsschutzmöglichkeiten Dritter, die das Bundesverwaltungsgericht „entdeckt“ hat, um die Einhaltung baurechtlicher Vorgaben in der Praxis zu stärken.

Die Entscheidung

Das OVG Berlin-Brandenburg (Beschluss vom 07.12.2018 – OVG 10 S 4.18) hatte in einem einstweiligen Rechtsschutzverfahren über den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Nachbarwiderspruchs gegen eine Baugenehmigung für einen Supermarkt im unbeplanten Innenbereich zu entscheiden. Das OVG Berlin-Brandenburg ist auf einer Linie mit der Rechtsprechung anderer Obergerichte davon ausgegangen, dass ein Gebietserhaltungsanspruch nicht nur im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, sondern auch im unbeplanten Innenbereich in Betracht kommt, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung entspricht (§ 34 Abs. 2 BauGB). Handelt es sich bei der näheren Umgebung dagegen um eine sog. Gemengelage, die keinem der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung entspricht, kommt ein Gebietserhaltungsanspruch nicht in Betracht. Die Differenzierung überzeugt, weil ein Gebietserhaltungsanspruch einen feststehenden Gebietstyp voraussetzt. Im konkreten Fall hat das OVG Berlin-Brandenburg einen Gebietserhaltungsanspruch verneint und den Eilantrag abgelehnt.

Tipp für die Praxis

Mit einem Gebietserhaltungsanspruch erhöht sich aus Sicht des Bauherrn das Anfechtungsrisiko, weil Dritte unabhängig von einer individuellen Betroffenheit einen Rechtsbehelf gegen die Baugenehmigung einlegen können. Liegt das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, ist der Kreis der potentiell Anfechtungsberechtigten (Eigentümer im Plangebiet) verhältnismäßig einfach zu bestimmen. Im unbeplanten Innenbereich kommt es im ersten Schritt auf die Bestimmung der „maßstäblichen“ näheren Umgebung und im zweiten Schritt darauf an, ob diese einem der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung entspricht. Beide Fragen sind in der Praxis mit erheblichen Unsicherheiten behaftet, für eine Bewertung des Anfechtungsrisikos, insbesondere bei Vorhaben, die sich nicht ohne Weiteres in die nähere Umgebung einfügen, aber dennoch zentral.

Dieser Artikel ist Teil des Update Real Estate & Public, das Sie hier abonnieren können.