Flä­chen­si­che­rung: Frühzeitig die Weichen stellen

Wer ein Data-Center-Projekt in Deutschland entwickeln will, sieht sich mit einer Besonderheit konfrontiert: Zwischen der Identifikation eines geeigneten Grundstücks und dem tatsächlichen Baubeginn vergehen typischerweise drei bis fünf Jahre. Netzanschlusskapazitäten müssen reserviert, Bebauungspläne geändert, Genehmigungsverfahren durchlaufen und städtebauliche Verträge verhandelt werden.

Insbesondere für internationale Akteure, stellt sich damit eine zentrale immobilienrechtliche Frage: Wie sichert man ein Grundstück über einen so langen Entwicklungshorizont rechtlich wirksam ab? Das deutsche Recht bietet hierfür verschiedene Instrumente. Sie unterscheiden sich erheblich in ihrer Schutzwirkung, ihrer steuerlichen Wirkung und ihren Risiken.

Der erste Schritt in vielen Projektentwicklungen ist eine Exklusivitätsvereinbarung, häufig als Teil eines Letter of Intent: Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich für einen bestimmten Zeitraum, das Grundstück nicht an Dritte zu veräußern.

Für die Frühphase ist das sinnvoll, als Grundstückssicherung reicht es jedoch nicht aus. Eine Reservierungsvereinbarung ist rein schuldrechtlicher Natur und verschafft dem Investor keine gesicherte Rechtsposition am Grundstück. Sie begründet keinen Anspruch auf Übereignung. Veräußert der Eigentümer das Grundstück trotz vereinbarter Exklusivität an einen Dritten, ist der Investor auf Schadensersatzansprüche beschränkt, das Grundstück selbst kann er jedoch nicht mehr erlangen. Gerät der Eigentümer in Insolvenz, bietet die Exklusivitätsvereinbarung keinerlei Schutz. Für einen Entwicklungshorizont von mehreren Jahren ist sie daher allenfalls als erster Schritt geeignet, nicht jedoch als tragfähige Grundlage der Projektsicherung. Dies gilt gleichermaßen für Vereinbarungen, die nach ausländischem Recht geschlossen wurden, auch wenn diese nach ausländischem Recht ggf. einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen können. 

Sobald das Projekt Substanz gewinnt, stehen im Wesentlichen drei Hauptinstrumente zur Verfügung, die alle notariell beurkundet werden müssen. 

Die Kaufoption gibt dem Investor das Recht, das Grundstück innerhalb einer definierten Frist durch einseitige Erklärung zu erwerben. Die Frist gibt dem Investor Zeit, sein Projekt zu verfolgen und wichtige Projektmeilensteine zu erreichen. Wird bspw. der Netzanschluss versagt oder scheitert der Bebauungsplan, besteht für den Investor keine Pflicht zur Ausübung der Option. Der steuerliche Vorteil besteht darin, dass die bloße Einräumung der Kaufoption noch keine Grunderwerbsteuer auslöst. Die Kaufoption erfordert allerdings einen final verhandelten und notariell beurkundeten Kaufvertrag, dessen Abschluss nur noch von der Erklärung des Käufers abhängt. Diese muss wiederum notariell erfolgen. Der Verkäufer wird regelmäßig für die Einräumung der Option ein Entgelt verlangen, dessen Höhe insbesondere von der Frist zur Ausübung der Option abhängen wird. Zu beachten ist, dass der Kaufvertrag erst mit Ausübung der Option wirksam wird. Wollen die Parteien bereits gewisse Verpflichtungen zu einem früheren Zeitpunkt wirksam werden lassen, so müssen sie dies gesondert regeln. 

Alternativ kann der Kaufvertrag bereits beidseitig jedoch aufschiebende bedingt abgeschlossen werden. Als aufschiebende Bedingungen können spezifische Projektmeilensteine vereinbart werden. Der Kaufvertrag ist dann solange schwebend unwirksam, bis die spezifischen Projektmeilensteine eingetreten sind. Das Ergebnis ähnelt der Kaufoption, ist jedoch regelmäßig mit einem höheren Grad an Verbindlichkeit verbunden, da typischerweise besondere Pflichten der Parteien zur Erreichung der jeweiligen Bedingungen vereinbart werden. Zudem entfällt die Notwendigkeit, zu einem späteren Zeitpunkt weitere notarielle Erklärungen zu beurkunden. Auch in diesem Fall kann der sofortige Anfall der Grunderwerbsteuer vermieden werden, wenn die aufschiebenden Bedingungen so formuliert werden, dass sie als echte Wirksamkeitsvoraussetzungen nach dem Steuerrecht verstanden werden. Dies ist insbesondere nicht der Fall, wenn die Bedingungen nur von den Parteien selbst abhängen. 

Schließlich kann der Kaufvertrag auch unbedingt und somit unmittelbar wirksam abgeschlossen werden. In diesem Fall werden keine aufschiebenden Bedingungen vereinbart. Lediglich die Fälligkeit des Kaufpreises wird an den Eintritt der Projektmeilensteine geknüpft. Diese Variante ist in der Praxis der übliche Fall. Allerdings ist hierbei zu berücksichtigen, dass unmittelbar mit Beurkundung Grunderwerbsteuer ausgelöst wird. Diese kann allerdings bei Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechts innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren zurückgefordert werden. 

Unabhängig davon, welches der drei Instrumente gewählt wird: Die genaue rechtliche Formulierung der Projektmeilensteine ist einer der transaktionsrechtlichen Schwerpunkte, welche wie aufgezeigt erhebliche steuerliche Konsequenzen haben kann. Bei den in der Data Center Projektentwicklung üblichen Kaufpreisen macht es einen erheblichen Unterschied, ob die Grunderwerbsteuer bereits bei Beurkundung oder erst nach Eintritt der Projektmeilensteine fällig wird. Allerdings sollte sich die Gestaltung auch nicht nur nach dem Steuerrecht richten. 

Entscheidend ist auch, was als Projektmeilenstein vereinbart wird. Soll hinsichtlich eines etwa erforderlichen Bebauungsplans auf den Satzungsbeschluss oder die Veröffentlichung abgestellt werden? Soll bei einer Baugenehmigung lediglich die Erteilung entscheidend sein oder soll noch eine Frist abgelaufen sein, in der keine Rechtsmittel eingegangen sein dürfen?  Was soll gelten, wenn die Baugenehmigung mit erheblichen und unerwarteten Nebenbestimmungen oder Auflagen verbunden wird? 

Diese Fragen lassen sich nicht pauschal beantworten. Sie hängen vom konkreten Projekt, dem Standort und der Risikoverteilung zwischen den Parteien ab. Sie illustrieren aber, warum die Vertragsgestaltung bei der Data Center Projektentwicklung spezialisierter rechtlicher Begleitung bedarf und warum eine frühzeitige Abstimmung zwischen immobilienrechtlicher und steuerrechtlicher Beratung unerlässlich ist.

Unabhängig vom gewählten Instrument sollte unmittelbar nach Beurkundung eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden. Sie sichert den schuldrechtlichen Übereignungsanspruch dinglich ab. Spätere Verfügungen des Eigentümers, etwa ein Verkauf an Dritte oder die Belastung des Grundstücks mit Grundschulden sind dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam. 

Besonders wichtig ist die Insolvenzfestigkeit der Vormerkung: Der Insolvenzverwalter kann den gesicherten Anspruch nicht zurückweisen. Grenzen bestehen dort, wo die Eintragung innerhalb der Anfechtungsfristen der Insolvenzordnung erfolgte. Die Auflassungsvormerkung ist daher der Mindeststandard jeder professionellen Grundstückssicherung bei der Data Center Projektentwicklung.

Die Grundstückssicherung ist bei der Data Center Projektentwicklung eine strategische Weichenstellung. Die Wahl des richtigen Instruments und die präzise Formulierung der Projektmeilensteine entscheiden über Rechtssicherheit und Steuerlast.

Wer Data Center Projekte in Deutschland entwickelt, sollte frühzeitig einen dinglich gesicherten Anspruch auf Erwerb des Eigentums an dem Grundstück anstreben. Letters of Intent und Exklusivitätsvereinbarungen bieten keinen belastbaren Schutz. Immobilienrechtliche und steuerrechtliche Beratung sollten von Beginn an integriert erfolgen, um Formulierungsfehler zu vermeiden, die unerwünschte rechtliche und steuerliche Folgen auslösen können.