Lettre de l'immobilier | Décembre 2021

Les nouveaux défis de l’immobilier

Lorsque nous avons décidé de consacrer ce numéro de la lettre de l’immobilier aux nouveaux défis de l’immobilier, l’objectif était d’identifier les difficultés auxquelles pouvaient être confrontés les acteurs du marché à la sortie de la crise du Covid-19. Ces difficultés sont nombreuses, non liées pour la plupart à la crise du Covid-19 et reflètent en réalité la complexité croissante des normes, législatives, judiciaires et administratives auxquelles doivent faire face les entreprises et les particuliers dans leurs investissements immobiliers.

La liste est longue et non exhaustive. Aussi a-t-il fallu faire un choix, équilibré, entre la matière juridique et la matière fiscale.

Nous évoquerons ainsi dans un premier temps, la délicate question du traitement des comptes courants et autres financements d’associés dans le cadre de l’appréciation de la prépondérance immobilière, compte tenu notamment d’un arrêt de la Cour de Cassation du 2 décembre 2020 rendu en matière de taxe de 3 % ; ainsi que celle du non-respect des ratios immobiliers dans les OPCI et les SIIC, au regard du risque de perte du régime d’exonération d’IS qui peut en découler.

Le rappel ensuite de quelques difficultés récurrentes de qualification d’immeubles ou d’outillages et autres moyens d’exploitation des immeubles en matière d’impôts locaux ne rassurera pas le lecteur, d’où l’intérêt qu’il prendra certainement à découvrir tout l’intérêt de l’assurance dit de risque fiscal identifié dont le développement est réel dans le domaine des share deals immobiliers et qui couvre le préjudice lié à la remise en cause ou à l’inapplication d’un traitement fiscal attendu.

En matière de TVA, il faudra prendre acte du renforcement des exigences des opérateurs immobiliers dans les ventes d’actifs pour lesquels des transferts de taxe ont vocation à s’opérer, qu’il s’agisse de reversement de taxe déduite, de transfert de droits à déduction ou bien encore de qualification d’immeubles neufs. Il faudra également prendre la mesure des conséquences exactes de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 30 septembre 2021 sur le champ d’application de la TVA sur marge et s’étonner enfin de l’inépuisable créativité du Conseil d’Etat en matière de qualification de certains mécanismes juridiques en l’espèce, les compléments de prix dans les ventes à réméré.

Les lecteurs constateront également que les objectifs de la loi Climat et résilience publiée au JO du 24 aout 2021 qui a pour objectif un taux zéro artificialisation nette des terres pour 2050 entraînera dans sa mise en œuvre, les décrets d’application n’étant pas encore publiés, des modifications certaines dans les conditions de délivrance notamment des permis de construire ou bien encore des autorisations d’aménagement commercial. Enfin, nous consacrons un dernier article à la situation des bailleurs, face aux risques de défaillance des preneurs et évoquerons les process à privilégier compte tenu notamment des nombreuses dispositions adoptées pendant la crise du Covid-19. Bonne lecture !

Sommaire

Dossier : Les nouveaux défis de l’immobilier

• Le traitement des comptes courants d’associé dans l’appréciation de la prépondérance immobilière p. 2
• Non-respect du ratio immobilier dans les SIIC et OPCI : enjeux fiscaux p. 4
• Les imprévus des traitements fiscaux dans le cadre des nouveaux investissements p. 5
• L’assurance de risque fiscal identifié : un produit adapté pour les transactions immobilières p. 6
• Le renforcement des exigences des opérateurs immobiliers au regard de la TVA et des droits de mutation p. 8
• Loi Climat et résilience : construire dans un espace toujours plus réduit p. 9
• Défi énergétique : l’atout des ventes en l’état futur d’achèvement dites VEFA p. 11
• Bail commercial et insolvabilité : anticipation ou chausse-trape ? p. 12
• Le bâtiment face aux défis énergétiques p. 13

Actualités

• L’usufruit : des effets fiscaux à ne pas sous-estimer p. 14
• La somme s’ajoutant au prix restitué lors de l’exercice de la faculté de rachat par le vendeur initial constitue une prestation de services soumise à la TVA p. 15
• La Cour de justice restreint le champ d’application de la TVA sur marge p. 16

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