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Keine Aufklärungspflicht bei erkennbaren Mängeln

Update Real Estate & Public 04/2019

April 2019

Hintergrund

Die Klägerin erwarb eine Immobilie. Nach deren Übernahme machte die Klägerin geltend, die Immobilie weise im Keller, im Erdgeschoss sowie im Dachgeschoss Feuchtigkeitsschäden auf, die ihr von der Beklagten arglistig verschwiegen worden seien. Die Beklagte erwiderte, dass die Feuchtigkeitsschäden erkennbar gewesen und im Übrigen auch im Rahmen der Kaufpreisbemessung als Abzugsposition berücksichtigt worden seien. Der Kaufvertrag sah einen Ausschluss der Sachmängelhaftung des Verkäufers vor. Unstreitig hatte die Klägerin die Immobilie mehrfach besichtigt. Erstinstanzlich hatte die Klägerin mit Blick auf die Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss Erfolg.

Die Entscheidung

Das OLG Düsseldorf wies die Klage mit Urteil vom 11.09.2018 – 24 U 185 / 17 – ab. Zwar stellen Feuchtigkeitsschäden auch bei älteren Immobilien grundsätzlich einen Sachmangel dar, doch war vorliegend die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wirksam ausgeschlossen. Eine arglistige Täuschung durch Verschweigen eines Mangels, die dem Käufer über den Haftungsausschluss hinweggeholfen hätte, verneinte das OLG. Eine arglistige Täuschung durch Verschweigen setze eine Aufklärungspflicht durch den Verkäufer voraus. Eine Aufklärungspflicht bestehe jedoch nur dann, wenn ein Mangel nicht erkennbar sei. Vorliegend hatte die Beweisaufnahme ergeben, dass die Feuchtigkeitsschäden erkennbar gewesen waren.

Ein verständiger und redlicher Verkäufer dürfe davon ausgehen, dass bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen würden und deshalb eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich sei. Ein Mangel sei für den Käufer regelmäßig erkennbar, wenn dieser seiner Art nach, unabhängig von Zeitpunkt und Dauer der Besichtigung, für jeden Käufer ebenso ersichtlich sei wie für den Verkäufer.

Die Beweislast für ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers liege beim Käufer, der daher auch beweisen müsse, dass ein bestimmter Mangel nicht erkennbar war. Den Verkäufer trifft hingegen nur eine sekundäre Darlegungslast, die er dadurch erfüllen kann, dass er vorträgt, wann, wo und wie er aufgeklärt haben will, bzw. dass ein Mangel erkennbar war.

Tipp für die Praxis

In vielen Grundstückskaufverträgen wird die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Außer der Möglichkeit, sich – sofern vorhanden – auf Beschaffenheitsvereinbarungen zu berufen (siehe vorstehender Beitrag), kann der Käufer in diesen Fällen gleichwohl Ansprüche wegen Mängeln geltend machen, indem er sich auf ein arglistiges Verhalten des Verkäufers beruft. Entsprechend häufig wird dieser Vorwurf erhoben. Die Entscheidung des OLG Düsseldorf steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. u. a. BGH, Urteil vom 21.09.2017 – V ZR 64 / 17) und zeigt, welche hohen Hürden ein Käufer nehmen muss, wenn er einen Anspruch auf einen Arglistvorwurf stützt.

Käufer sollten die Immobilie vor dem Kauf sorgfältig prüfen. Alle zugänglichen Bereiche einer Immobilie sollten gründlich in Augenschein genommen werden. Sollten bei der Besichtigung Mängel identifiziert werden, ist mit dem Verkäufer zu klären, ob und in welchem Umfang diese entweder noch von dem Verkäufer beseitigt oder Beseitigungskosten vom Kaufpreis abgezogen werden.

Verkäufer sollten dagegen bestehende Mängel dokumentieren und auf diese – trotz der insofern verkäuferfreundlichen Rechtsprechung – hinweisen, insbesondere wenn sie den Kaufpreis deswegen reduziert haben.

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Autoren

Philipp Schönnenbeck
Philipp Schönnenbeck, LL.M.
Partner
Düsseldorf