Re­chen­zen­tren: Planung und Genehmigung frühzeitig mitdenken

Digitalisierung, KI und steigende Anforderungen an die Datenverarbeitung treiben die Nachfrage nach Rechenzentren. Deutschland und Europa setzen auf eigene Kapazitäten, um digitale Souveränität und Resilienz zu sichern. Rechenzentren haben sich damit zu einer eigenständigen Assetklasse mit besonderen Anforderungen an Standort, Planung, Energieversorgung und Genehmigung entwickelt.

Anders als klassische Gewerbe- oder Logistikimmobilien bestehen Rechenzentrumsstandorte regelmäßig nicht nur aus dem eigentlichen Gebäude für die Unterbringung der IT- und Netzwerkinfrastruktur. Vielmehr handelt es sich um ein Zusammenspiel umfangreicher industrie-technischer Infrastrukturen wie Notstromanlagen, Umspannwerke, Entwässerungsanlagen, Kühlanlagen sowie Sicherheits- und Zugangseinrichtungen. Diese technische Komplexität wirkt sich unmittelbar auf die planungs- und genehmigungsrechtliche Bewertung aus.

Der Erfolg eines Rechenzentrumsprojekts wird maßgeblich in der frühen Projektphase bestimmt. Entscheidend sind insbesondere ausreichende Netzanschlusskapazitäten, Flächengröße und Erweiterungspotenzial, Netzanbindung und Latenzzeiten sowie Resilienz und redundante Versorgung. Ebenso zentral ist die planungsrechtliche Eignung des Standorts.

Zunächst ist zu prüfen, ob ein Bebauungsplan besteht und gegebenenfalls, welches Baugebiet festgesetzt wurde. Rechenzentren können je nach Ausgestaltung und Kapazität Fragen hinsichtlich ihrer Zulässigkeit in Gewerbe- oder Industriegebieten aufwerfen. Während in Gewerbegebieten nur nicht erheblich belästigende Nutzungen zulässig sind, bieten Industriegebiete regelmäßig größere Entwicklungsspielräume für emittierende Anlagen und technische Nebenanlagen. Insbesondere die Netzersatzanlagen, die bei großen Rechenzentrumsstandorten (Hyperscaler) die Kapazität von Kraftwerken haben, sind hier näher zu betrachten. Als Notstromaggregate haben sie jedoch nur eine recht geringe Laufzeit und gelten daher als im Gewerbegebiet zulässig.

In der Praxis sieht man auch die Ausweisung von Sondergebieten für Rechenzentren. Sondergebiete bedürfen der besonderen Rechtfertigung, die insbesondere bei engen Vorgaben der Landesplanung und Raumordnung vorliegt. Die Ausweisung als Sondergebiet schränkt die Grundstücksnutzung und damit die Verwertbarkeit der Immobilie stark ein. 

Besteht kein Bebauungsplan, ist die Zulässigkeit nach § 34 BauGB zu prüfen. Dazu müsste sich der Standort für das Rechenzentrum im Bebauungszusammenhang befinden und sich die Nutzung und das Maß der Bebauung in die Umgebung einfügen. Das bringt Unsicherheiten für Investoren und Projektentwickler mit sich und wird von Kommunen nicht gern gesehen. 

Im Außenbereich ist ein Rechenzentrum ohne Bebauungsplan nicht zulässig. Es gibt Bestrebungen in der Branche, Rechenzentren angesichts ihrer Bedeutung als kritische Infrastruktur im Außenbereich zu privilegieren.

Rechenzentren sind keine klassische Hochbauprojekte. Tatsächlich müssen oftmals zahlreiche Genehmigungsstränge parallel betrachtet und aufeinander abgestimmt werden.

Die Errichtung des Gebäudes für die IT und Netzwerkinfrastruktur mit Verwaltungstrakt bedarf der Baugenehmigung. Standorte werden auch oft als Rechenzentrumcampus entwickelt, die aufeinander folgenden Bauphasen realisiert werden. Die Genehmigung kann dann für den gesamten Standort und die Umsetzung auf Basis von Teilbaugenehmigungen erfolgen. Oder es werden Einzelgenehmigungen erteilt. Teilweise werden Gebäude auch ohne Ausstattung gebaut, insbesondere, wenn Nutzer noch nicht feststehen oder Netzanschlusskapazitäten erst zu einem späteren Zeitraum verfügbar sind. 

Die Errichtung und der Betrieb der Notstromaggregate einschließlich Nebenanlagen wie Tank- und Befüllanlagen bedarf bei großen Rechenzentren der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung. Der Gegenstand der Genehmigung muss von dem Gegenstand der Baugenehmigung abgegrenzt und die Verfahren aufeinander abgestimmt werden. Ab einer Lagermenge von 2.500 Tonnen Diesel für die Netzersatzanlagen oder, wenn der Standort in der Nähe einer anderen Störfallanlage liegt, können die Anforderungen des Störfallrechts zur Anwendung kommen und muss eine Achtungsabstand eingehalten werden.

In beiden Verfahren ist die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung zu beachten. Soweit Umweltthemen bereits im Rahmen der Umweltprüfung im Bebauungsplanverfahren abgearbeitet wurden, kann hierauf verwiesen werden. 

Für den Betrieb des Rechenzentrums werden am Standort in der Regel Umspannwerke und Entwässerungsanlagen, insbesondere zur Versickerung von Niederschlagswasser, erforderlich. Wegen der begrenzten Netzwerkkapazitäten wird auch die Onsite Generation von Strom diskutiert, was die Umweltauswirkungen des Projekts wesentlich ausweiten kann. Betreiber dieser Infrastruktur können der Rechenzentrumsbetreiber oder Dritte, etwa Versorgungsunternehmen oder Kommunen sein. 

Viele Kommunen stehen Rechenzentrumsansiedlungen grundsätzlich offen gegenüber, erwarten jedoch einen erkennbaren Mehrwert für die Stadtentwicklung und die lokale Infrastruktur. Soweit Bebauungspläne oder deren Änderung durch die Gemeinde erforderlich sind, verlangt diese eigentlich immer den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags. Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist der Abschluss eines Durchführungsvertrags und die Ausarbeitung eines konkreten Vorhaben- und Erschließungsplans zwingend. Das bringt rechtliche Risiken und eine ganz wesentliche Einschränkung der Flexibilität bei Planung und Realisierung mit sich, weshalb dieses Planungsinstrument nicht zu empfehlen ist.

Gegenstand städtebaulicher Verträge sind beispielsweise Erschließungsmaßnahmen, Begrünungs- und Naturschutzkonzepte, Energie- und Nachhaltigkeitsanforderungen, wie Photovoltaikpflichten und Konzepte zur Nutzung von Abwärme, Regelungen zur Kostentragung und Bauverpflichtungen.

Neben dem klassischen Planungs- und Genehmigungsrecht nimmt bei Rechenzentren das Energieeffizienzrecht eine besondere Bedeutung ein. Das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) enthält spezifische Anforderungen für diese Projekte, hinsichtlich Stromeffizienz (PUE), Nutzung erneuerbarer Energien und Abwärmeverwertung.

Die gesetzlichen Regelungen aus 2023 haben sich in der Praxis als teilweise untauglich erwiesen. Der von der Bundesregierung im Juni 2026 verabschiedete Gesetzentwurf zur Novellierung des EnEfG sieht verschiedene Erleichterungen für Betreiber vor. Dazu gehören insbesondere längere Umsetzungsfristen für Effizienzanforderungen, Anpassungen bei der Nutzung erneuerbarer Energien sowie zusätzliche Ausnahmeregelungen betreffend die Abwärmenutzung. Die Abwärmeverwertungsanforderungen sollen danach nicht mehr greifen, wenn sich dies im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Analyse als unwirtschaftlich erweist. Platz für die erforderlichen Anschlussleitungen muss dessen ungeachtet vorgehalten werden. Die Möglichkeit, Abwärme in der Nähe des Rechenzentrums zu verwerten, erweist sich damit als zusätzlicher Standortfaktor.

Rechenzentren sind weit mehr als reine Immobilienprojekte. Der Erfolg dieser Projekte hängt maßgeblich davon ab, dass es gelingt, planungsrechtliche, genehmigungsrechtliche, energierechtliche und infrastrukturelle Anforderungen frühzeitig zu erkennen und integriert in die Planung einzubeziehen. 

Wer Rechenzentrumsprojekte entwickelt oder Flächen für Datacenter bereitstellen möchte, sollte die planungsrechtliche Zulässigkeit, den Netzanschluss und die Genehmigungsanforderungen für Notstrom- und die sonstigen erforderlichen Anlagen vor Abschluss von Grundstücksverträgen prüfen lassen. In der Praxis entstehen wesentliche Projektverzögerungen häufig nicht im Hinblick auf das Rechenzentrumsgebäude selbst, sondern hinsichtlich der begleitenden Infrastruktur wie Umspannwerke, Abwärmekonzepte oder Entwässerungskonzepte.