Das neue Geldwäschegesetz – Gestiegene Anforderungen an den Immobiliensektor
Die Immobilienwirtschaft gerät aktuell verstärkt in den Fokus der Geldwäsche-Aufsichtsbehörden. Grund hierfür ist eine gestiegene Wachsamkeit der Medien und der Öffentlichkeit, die bereits in anderen Ländern zu erheblichem Druck auf die Immobilienwirtschaft geführt hat. Presseberichte und Studien rücken den Immobiliensektor vermehrt in die Nähe zur italienischen Mafia oder zu Clan-Kriminalität.
Hohes Geldwäscherisiko für den Immobiliensektor
Die internationale Organisation Transparency International legte bereits in einer im Dezember 2018 veröffentlichten Studie ausführlich die hohe Risikoexposition des Immobiliensektors für Geldwäsche dar, insbesondere im Zusammenhang mit organisierter Kriminalität. In der Studie betont die Organisation den aus ihrer Sicht dringend notwendigen Reformbedarf des derzeitigen Anti-Geldwäscheregimes.
In Deutschland attestierte die Bundesregierung dem Immobiliensektor zuletzt in der im Oktober 2019 veröffentlichten Ersten Nationalen Risikoanalyse ein hohes Geldwäscherisiko. Die besondere Anfälligkeit für Geldwäscheaktivitäten resultierte aus Sicht der Bundesregierung insbesondere daraus, dass Immobilien aufgrund regelmäßig hoher Transaktionsvolumina und ihrer Wertstabilität zu den bedeutendsten Anlageobjekten gehörten. Durch die Vielzahl bestehender rechtlicher Gestaltungsoptionen von Immobilientransaktionen für in- und ausländische juristische Personen werde die Möglichkeit, die Herkunft eingesetzter Mittel zu verschleiern, bei Immobilientransaktionen begünstigt.
Verschärfte Rechtslage
Mit den jüngsten Verschärfungen für die Immobilienwirtschaft, die im Zuge der Novellierung des Geldwäschegesetzes (GwG) in Umsetzung der Fünften EU-Geldwäscherichtlinie zum Jahresbeginn Geltung erlangten, reagierte die Bundesregierung auch auf den immer lauter werdenden Ruf nach Reformen.
Mit dem erklärten Ziel, Geldwäscherisiken im Immobiliensektor entgegenzuwirken, haben einige Änderungen erst auf der Zielgeraden – nach Anhörung durch den Finanzausschuss – Einzug in das novellierte GwG gefunden. Somit konnten auch die Erkenntnisse der erst wenige Wochen zuvor veröffentlichten Ersten Nationalen Risikoanalyse Berücksichtigung finden.
Der erweiterte Pflichtenkreis trifft zwangsläufig auch die überwiegende Anzahl an „Good Corporate Citizens″ im Immobilienbereich.
Mietmakler als GwG-Verpflichtete
Nachdem im Zuge der Umsetzung der Vierten EU-Geldwäscherichtlinie im Juni 2017 zunächst nur Kaufmakler in den Kreis der Verpflichteten aufgenommen wurden, unterfallen fortan auch Mietmakler dem Pflichtenkatalog des GwG (§§ 2 Abs. 1 Nr. 14, 1 Abs. 11 GwG). Soweit Mietmakler Miet- oder Pachtverträge über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume mit einer monatlichen Nettokaltmiete/-pacht von EUR 10.000,00 oder mehr vermitteln, sind sie nunmehr zur Durchführung kundenbezogener Sorgfaltsmaßnahmen verpflichtet (§ 10 Abs. 6 Nr. 2 GwG).
Die gleiche Wertschwelle gilt für die Pflicht zur Einführung eines wirksamen Risikomanagements einschließlich gruppenweiter Verfahren (§ 4 Abs. 4 Nr. 2 GwG). Neuerdings müssen auch gruppenangehörige Unternehmen in Einzelfällen gruppenweite Verfahren einführen: Nämlich dann, wenn das eigentliche Mutterunternehmen seinen Sitz in einem Drittstaat hat, nach dessen Recht es keinen vergleichbaren Verpflichtungen unterliegt (§ 9 Abs. 4 GwG).
Der Gesetzgeber hat sich hierbei derselben Systematik bedient, wie bei Güterhändlern. Mietmakler sind zunächst Verpflichtete. Analog zu Güterhändlern, die keine Bartransaktionen ab EUR 10.000,00 (bzw. im Edelmetallbereich ab EUR 2.000,00) durchführen, genießen Mietmakler, die die – bare oder unbare – Wertschwelle nicht überschreiten, gewisse Erleichterungen.
Nicht zu vergessen ist dabei stets, dass für Mietmakler – wie für alle Verpflichteten – eine schwellenwertunabhängige Pflicht zur Durchführung kundenbezogener Sorgfaltsmaßnahmen sowie zur Abgabe von Verdachtsmeldungen gilt, sofern Tatsachen vorliegen, die auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung hindeuten (§ 10 Abs. 3 Nr. 3 GwG).
Indes nicht auf den Mietmakler übergegangen ist die Regelung des § 11 Abs. 2 GwG, wonach der Immobilienmakler bereits im Zeitpunkt, in dem sein Vertragspartner ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung eines Immobilienkaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG), zur Durchführung kundenbezogener Sorgfaltsmaßnahmen – ggf. auch gegenüber beiden Vertragsparteien des vermittelten Rechtsgeschäfts – verpflichtet ist.
Eintragungspflicht ins Transparenzregister für ausländische Gesellschaften im Immobiliensektor
Die Pflicht zur Eintragung ins sog. Transparenzregister erstreckt sich nun auch auf ausländische juristische Personen oder Personengesellschaften, soweit sich diese verpflichten, Eigentum an einer Immobilie im Inland zu erwerben und nicht bereits in einem Transparenzregister eines anderen EU-Mitgliedsstaates eingetragen sind.
Beurkundungsverbot für Notare
Erst in letzter Sekunde in das novellierte GwG geschafft, haben es die Regelungen zur Offenlegung der Eigentümer- und Kontrollstruktur gegenüber dem beurkundenden Notar und das damit korrespondierende Beurkundungsverbot bei Verstößen.
Nach § 11 Abs. 5a GwG besteht für die Vertragsparteien – sofern sie als eine Rechtsform i.S.d. § 3 Abs. 2 oder 3 GwG ausgestaltet sind – bei Immobilientransaktionen (Erwerbsvorgänge nach § 1 GrErwStG) nunmehr die Verpflichtung, gegenüber dem beurkundenden Notar ihre Eigentums- und Kontrollstruktur bis hin zum etwaigen wirtschaftlich Berechtigten offenzulegen. Der Notar ist verpflichtet, die vorgelegte Dokumentation auf ihre Schlüssigkeit hin zu prüfen und sie der Zentralstelle für Finanztransaktionen (FIU) auf Verlangen vorzulegen (§ 11 Abs. 5a GwG). Der Notar darf nur dann beurkunden, wenn er die vorgelegte Dokumentation als schlüssig erachtet. Die Vorschrift konkretisiert die Pflicht zur Ermittlung der Eigentümer- und Kontrollstruktur mit angemessenen Mitteln (§ 10 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GwG) und trägt dem besonderen Umstand Rechnung, dass der Notar für beide Vertragsparteien tätig wird.
Solange eine Vertragspartei ihrer Offenlegungspflicht nicht nachgekommen ist, oder eine Vereinigung mit Sitz im Ausland ihre Eintragungspflicht nicht nachkommt, sind Notare künftig verpflichtet, die Beurkundung abzulehnen (§ 10 Abs. 9 S. 4 GwG). Die Pflicht zur Ablehnung der Beurkundung bei versäumter Eintragung durch ausländische Vereinigungen ist als Kunstgriff zu verstehen, da den deutschen Aufsichtsbehörden gegenüber ausländischen Vereinigungen eine unmittelbare Handhabe fehlt.
Erweiterung von Verdachtsmeldepflichten für rechtsberatende Berufe
Mit § 43 Abs. 6 GwG hat eine Verordnungsermächtigung Einzug ins GwG gefunden, nach welcher es dem Bundesfinanzministerium, im Einvernehmen mit dem Bundesjustizministerium, gestattet ist, Sachverhalte bei Immobilientransaktionen (Erwerbsvorgänge nach § 1 GrErwStG) zu bestimmen, die von beteiligten Rechtsanwälten, Steuerberatern, Notaren u.a. (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 und 12 GwG) nach § 43 Abs. 1 GwG zu melden sind.
Der Gesetzgeber begründet diesen Vorstoß mit dem im Rahmen der Ersten Nationalen Risikoanalyse identifizierten herausgehobenem Branchenrisiko und dem bislang sehr zurückhaltende Meldeverhalten rechtsberatender Berufe.
Ein bislang vorliegender Rohentwurf einer solchen Rechtsverordnung ist rechtspolitisch äußerst umstritten. Er steht nämlich im Verdacht, den Umfang meldepflichtiger Transaktionen im Immobilienbereich gerade und ausschließlich für rechtsberatende Berufe verdachtsunabhängig zu erweitern. Weiteres bleibt abzuwarten.
Risikoanalyse im Immobiliensektor
Schließlich muss das in der Ersten Nationalen Risikoanalyse als insgesamt „hoch″ eingestufte Branchenrisiko bei der Risikoanalyse jedes Verpflichteten im Immobiliensektor Berücksichtigung finden (§ 5 Abs. 1 S. 2 GwG).
Fazit: Vorbeugen ist besser als Heilen
Anders als Verpflichtete im Finanz- und Versicherungssektor, die aufgrund regulatorischer Vorgaben bereits über weitreichende Präventionsmechanismen verfügen, besteht bei Wirtschaftsteilnehmern im Immobilienbereich außerhalb des Finanzsektors häufig Nachbesserungsbedarf, um den verschärften Anforderungen zu genügen.
Wer noch keine Geldwäschepräventionsmechanismen implementiert hat, sollte die jüngsten Entwicklungen in Politik und Gesetzgebung als Weckruf verstehen. Allen anderen ist anzuraten, die vorhandenen internen Verfahren kritisch auf ihre Compliance mit der GwG-Novelle hin zu überprüfen. Wer hier stets am Ball bleibt, kann sich an neuere Entwicklungen häufig mit nur minimalinvasiven Eingriffen anpassen und auch den künftig zu erwartenden Verschärfungen mit der notwendigen Gelassenheit entgegensehen.
