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Abgrenzung von Vorkaufsrecht und Andienungsrecht

Update Real Estate & Public 04/2020

April 2020

Hintergrund

In der Vergangenheit haben Kommunen in großem Stil Wohnungsbestände veräußert. Dabei kam ein vielfältiges Instrumentarium zum Schutz der Mieter zum Einsatz. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Mieter bei Wohnungsaufteilungen wurde z. B. durch Vor- und Rückkaufsrechte des Verkäufers, durch Anbietungspflichten oder durch Kündigungsverbote ergänzt. Das KG Berlin hatte im Urteil vom 18.04.2019 – 18 U 15/19 – zu entscheiden, wie die Verpflichtung des Käufers, die Wohnungen bei Weiterverkauf „vorzugsweise den Mietern zum Kauf anzubieten“, zu verstehen ist und ob sie vom ursprünglichen Verkäufer durchgesetzt werden kann. Dieser Fall öffnet über die konkrete Konstellation hinaus den Blick auf die generelle Problematik von Vorkaufsrechten und Andienungspflichten.

Die Entscheidung 

Nach dem Kaufvertrag hatten die Mieter direkt gegen den Käufer einen Anspruch auf Einhaltung der zu ihrem Schutz vereinbarten Regelungen (sog. Vertrag zugunsten Dritter). Daneben ist kraft Gesetzes auch der Verkäufer berechtigt, von dem Käufer die Beachtung der Ansprüche der Mieter zu verlangen. Davon machte der Verkäufer Gebrauch. Er wollte die Regelung, dass der Käufer die Wohnungen den Mietern zum Kauf anzubieten habe, als Vorkaufsrecht der Mieter verstanden wissen. Das KG sah die Klausel nach dem Wortlaut, den Interessen der Parteien und dem Gesamtzusammenhang lediglich als Anbietungsverpflichtung an. Der Käufer müsse die Wohnung einem Mieter zwar anbieten, sie aber nur dann an ihn verkaufen, wenn dieser zu wenigstens den gleichen Konditionen wie ein Dritter erwerben wollte. Während sich bei einem Vorkauf die Konditionen aus dem abgeschlossenen Vertrag ergeben, in den der Berechtigte eintritt, besteht für die Andienung nur die Vorgabe, dass die Konditionen billigem Ermessen entsprechen müssten. Das KG bejahte dies für den konkreten Fall. Es bestätigte außerdem, dass ein Verstoß gegen die Anbietungspflicht auch durch ein Angebot, das erst nach dem Abschluss des Vertrages über den Weiterverkauf erfolgte, geheilt werden kann.

Praxistipp 

Vorkaufsrechten und Andienungspflichten wird in der Praxis oftmals nicht die erforderliche Aufmerksamkeit und Sorgfalt gewidmet. Sie werden von Eigentümern allzu oft als ungefährliches Zugeständnis an Käufer oder Mieter angesehen und bereitwillig eingeräumt, erweisen sich dann aber als ärgerliches Transaktionshindernis und als Quelle für Streitigkeiten. Die Entscheidung veranschaulicht, in welches Labyrinth an rechtlichen Fragestellungen die Parteien geraten können. Wo immer Vorkaufsrechte und Anbietungspflichten vermieden werden können, sollte dies geschehen. Im Grundstücksverkehr zwischen institutionellen Investoren findet sich für vorkaufsrechtsbelastete Grundstücke in der Regel kein Interessent, der die Kosten für eine Ankaufsprüfung und einen Vertragsabschluss aufwendet, es sei denn, der Verkäufer erstattet ihm diese im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts. Bei Ankaufsrechten und Andienungspflichten wird meistens nicht präzise geregelt, wann, unter welchen Voraussetzungen, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen ein Ankauf erfolgen darf. Das führt zu Auslegungsschwierigkeiten und damit zu Streitigkeiten über das Verfahren und den Vertragsinhalt. Deshalb: Hände weg von solchen Klauseln! Wenn das nicht durchsetzbar ist, ist eine detaillierte Regelung unverzichtbar. 

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Autoren

Dirk Rodewoldt
Dr. Dirk Rodewoldt, MRICS
Partner
Stuttgart