Hintergrund
Für die Sanierung eines Gebäudes zur Schaffung von 20 Wohneinheiten übermittelte der Architekt dem Bauherrn eine erste Kostenschätzung, die von Gesamtkosten in Höhe von EUR 2,3 Mio. ausging. Der Bauherr bat um Verringerung der Kosten, woraufhin der Architekt eine weitere Kostenschätzung erstellte, die nunmehr Gesamtkosten in Höhe von EUR 1,7 Mio. auswies. In dem anschließend abgeschlossenen Architektenvertrag übertrug der Bauherr dem Architekten die Grundleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9. Noch im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens bestätigte der Architekt, dass die Gesamtkosten EUR 1,7 – 1,8 Mio. nicht übersteigen würden, selbst wenn die bislang darin eingerechnete Bezuschussung mittels öffentlicher Fördergelder entfiele. Aus der später von dem Architekten erstellten Kostenberechnung ging jedoch hervor, dass eine vollständige Sanierung des Gebäudes selbst für die Schaffung von nur zehn bis elf Wohneinheiten nicht zu einem Preis von EUR 1,7 Mio. realisiert werden kann. Der Bauherr kündigte daraufhin den Architektenvertrag aus wichtigem Grund und verlangte klageweise neben der Rückzahlung des bereits gezahlten Honorars auch Schadensersatz. Im Gegenzug verlangte der Architekt sein Honorar für erbrachte sowie für kündigungsbedingt nicht mehr erbrachte Leistungen.
Die Entscheidung
Das OLG Naumburg entschied mit Urteil vom 18.10.2017 – 5 U 44 / 17 –, dass der Architekt über die wirtschaftliche Tragweite des Bauvorhabens nur unzureichend beraten habe. Bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung sei der Architekt verpflichtet, den wirtschaftlichen Rahmen abzustecken und zur Höhe der Baukosten und zu deren Ermittlung zu beraten. Die Kostenberatung, so das OLG Naumburg, diene dem Zweck, den Bauherrn über die zu erwartenden Kosten des Vorhabens zu informieren, damit er Entscheidungen über die Durchführung desselben auf geeigneter Grundlage treffen könne. Insoweit oblag es dem Architekten auch, bei seiner Planung die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Bauherrn zu berücksichtigen und diese im Zuge der Kostenermittlung zu erfragen.
Praxistipp
Dass der Architekt verpflichtet ist, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen und darauf basierend den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken, wurde in der Vergangenheit vom BGH schon mehrfach klargestellt. Der Architekt darf nicht ohne Rücksicht auf die finanziellen Verhältnisse des Auftraggebers planen.
Unter anderem zur Vermeidung derartiger Rechtsstreitigkeiten wurde im Rahmen des seit dem 01.01.2018 geltenden Architekten- und Ingenieurrechts eine sogenannte Zielfindungsphase geschaffen (§ 650 p Abs. 2 BGB). Dabei erstellt der Architekt, solange wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, zunächst eine Planungsgrundlage inklusive einer Kosteneinschätzung. Diese legt er dem Bauherrn zur Zustimmung vor. Ist der Bauherr mit der Planungsgrundlage und insbesondere auch der Kosteneinschätzung nicht einverstanden, kann er den Architektenvertrag kündigen. Umgekehrt steht dem Architekten ein Kündigungsrecht zu, wenn der Bauherr nicht innerhalb einer angemessen gesetzten Frist den überreichten Planunterlagen sowie der Kosteneinschätzung zustimmt. Damit sollen die Parteien nicht an einen über diese Zielfindungsphase hinausgehenden Vertrag gebunden werden. Verfrühte Beauftragungen aller Leistungsphasen und damit verbundene Abwicklungsstreitigkeiten im Kündigungsfall sollen somit zukünftig vermieden werden.
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