Hintergrund
Der Erwerb einer Immobilie setzt voraus, dass Veräußerer und Erwerber die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einer zuständigen Stelle erklären. Nach § 925 Abs. 1 Satz 2 BGB ist „unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen jeder Notar zur Entgegennahme der Auflassung zuständig“. Diese Formulierung wirft die Frage auf, ob damit (nur) alle deutschen Notare oder auch ausländische Notare gemeint sind. Im Hinblick auf die Übertragung von Geschäftsanteilen an einer GmbH ist anerkannt, dass das Erfordernis der notariellen Form auch bei einer Beurkundung durch einen ausländischen Notar erfüllt ist, wenn diese einer Beurkundung vor einem deutschen Notar gleichwertig ist. Für die Auflassung von Grundstücken hat der BGH nun jedoch klargestellt, dass ausländische Notare keine zuständige Stelle im Sinne von § 925 BGB sind.
Die Entscheidung
Mit Beschluss vom 13.02.2020 – V ZB 3/16 – entschied der BGH, dass die Auflassung in Deutschland gelegener Immobilien nur vor einem deutschen Notar erklärt werden kann. Zugrunde lag die Rechtsbeschwerde des Verkäufers eines an der Schweizer Grenze gelegenen Grundstücks gegen die Zurückweisung des Antrags auf Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Das Grundbuchamt hatte den Antrag zurückgewiesen, da die Auflassung vor einem in Basel ansässigen Notar erklärt worden war und damit nicht wirksam geworden sei. Das sah der BGH ebenso: § 925 Abs. 1 Satz 2 BGB meine vor dem Hintergrund der Entstehungsgeschichte und des Zwecks der Regelung mit jedem Notar nur jeden deutschen Notar. Um leichtfertige Entscheidungen zu vermeiden, musste die Auflassung ursprünglich gegenüber dem für die Eintragung zuständigen Grundbuchbeamten erklärt werden. Mit dem Prinzip der Auflassung „vor offenem Buche“ sollte den Beteiligten die Bedeutung ihrer Erklärung vor Augen geführt werden, da die Eintragung sofort hätte vollzogen werden können. Auch wenn dieses Verfahren mit der Übertragung der Zuständigkeit auf die Notare modifiziert wurde, liegt § 925 Abs. 1 Satz 2 BGB dieser Schutzgedanke zugrunde. Der Notar darf die Erklärung nur entgegennehmen, wenn die Urkunde über den schuldrechtlichen Vertrag (in der Regel der Kaufvertrag) vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird und dieses schuldrechtliche Grundgeschäft mit der Auflassungserklärung übereinstimmt. Zudem ist der Notar verpflichtet, das Grundbuch im Hinblick auf die Eintragungsfähigkeit der Erklärungen einzusehen. Die fachliche Expertise der deutschen Notare gewährleiste, dass nicht nur die materiell-rechtlichen Vorgaben, sondern auch die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen eingehalten werden. Der Gesetzgeber sehe den Schutz der Beteiligten vor unüberlegten Auflassungen und die Unterrichtung über zwischenzeitlich erfolgte Verfügungen nur unter Einbindung eines deutschen Notars sichergestellt. Zur Begründung der Unterschiede zur Abtretung von GmbH-Geschäftsanteilen verwies der BGH darauf, dass das GmbHG anders als § 925 BGB auch eine Belehrung der Geschäftsführer durch einen ausländischen Notar ausdrücklich erlaube.
Auch unter unionsrechtlichen Aspekten sei eine Erweiterung auf ausländische Notare nicht geboten: Eine mögliche Beschränkung der Dienstleistungsfreiheit sei zur Gewährleistung des Schutz- und Sicherungskonzepts der Vorschrift gerechtfertigt.
Praxistipp
Zwar kann der schuldrechtliche Kaufvertrag über eine deutsche Immobilie im EU-Ausland oder der Schweiz unter Beachtung der am Abschlussort geltenden Formvorgaben geschlossen werden. Der BGH hat nun aber Klarheit geschaffen, dass das Eigentum nur unter Mitwirkung eines deutschen Notars übertragen werden kann.
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