Hintergrund
Seit dem 09.07.2018 ist die Änderungsrichtlinie zur vierten EU-Geldwäscherichtlinie in Kraft. Für die Umsetzung dieser Richtlinie hatten die Mitgliedstaaten der Europäischen Union bis zum 10.01.2020 Zeit. Zur nationalen Umsetzung haben Bundestag und Bundesrat das nationale Geldwäschegesetz (GwG) überarbeitet. Das Gesetz ist am 19.12.2019 im Bundesgesetzblatt erschienen und ist damit wie geplant zum 01.01.2020 in Kraft getreten (BT-Drucksache 19/13827 vom 09.10.2019; BT-Drucksache 19/15163 vom 19.11.2019). Auch für die Immobilienwirtschaft hat das verschärfte Geldwäschegesetz Auswirkungen auf die tägliche Arbeitspraxis, die im Folgenden kurz zusammengefasst sind.
Die wesentlichen Rechtsänderungen
1. Erweiterung des Verpflichtetenkreises auf Immobilienmakler
Immobilienmakler sind den Regelungen des GwG zukünftig auch unterworfen, wenn sie Pacht- oder Mietverträge über Grundstücke oder Räumlichkeiten vermitteln (§ 1 Abs. 11 GwG n. F.). Bisher galt das GwG für sie nur bei der Vermittlung von Kaufverträgen. Einschränkend müssen Mietmakler aber erst bei monatlichen (Nettokalt-)Mieten ab EUR 10.000 über ein wirksames Risikomanagement verfügen und kundenbezogene Sorgfaltspflichten erfüllen (§ 4 Abs. 4 Nr. 2 GwG n. F.).
2. Beteiligung von Gesellschaften an Geschäften über Grundbesitz
Bei Erwerbsvorgängen im Anwendungsbereich des § 1 GrEStG muss nunmehr zwingend vor der Beurkundung die Identität des wirtschaftlich Berechtigten durch eine sog. „schlüssige Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur beteiligter Gesellschaften“ dargelegt werden, und zwar auf Veräußerer- und Erwerberseite. Als Erwerbsvorgang ist in diesem Zusammenhang neben dem Kauf einer inländischen Immobilie (Asset Deal) auch die Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft (Share Deal), zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine Immobilie gehört, zu zählen. Solange dem Notar bei solchen Rechtsgeschäften keine schlüssige Dokumentation vorgelegt wurde, besteht ein Beurkundungsverbot (§ 10 Abs. 9 GwG n. F.).
3. Erwerb von Grundbesitz durch ausländische Gesellschaften
Erwirbt eine ausländische Gesellschaft eine Immobilie in Deutschland, muss sie nunmehr zwingend im Transparenzregister Deutschlands oder eines anderen EU-Mitgliedstaats registriert sein (§ 20 Abs. 1 S. 2 und 3 GwG n. F.). Vor der Beurkundung muss ein Nachweis der Registrierung vorgelegt oder selbst durch den Notar Einsicht genommen werden. Andernfalls besteht ein Beurkundungsverbot (§ 10 Abs. 9 GwG n. F.). Die vorgenannten Anforderungen gelten nur, wenn die ausländische Gesellschaft die Immobilie erwirbt. Handelt die Gesellschaft hingegen als Veräußerin, gilt die soeben genannte Anforderung nicht. Ferner ist die Anforderung nur bei reinen Immobilienkäufen zu beachten. Erwerbsvorgänge in Form einer Anteilsabtretung bei Gesellschaften mit Grundbesitz (Share Deal) sind hiervon ebenfalls nicht umfasst. Der Anwendungsbereich dieses Beurkundungsverbots ist damit enger als bei dem Beurkundungsverbot mangels schlüssiger Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur (siehe vorstehende Nr. 2).
Praxistipp
Vor dem Hintergrund des zukünftig drohenden Beurkundungsverbots ist zur Vermeidung von Verzögerungen zu empfehlen, frühzeitig eine schlüssige Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur der potenziellen Vertragsparteien bei einer Immobilientransaktion zu erstellen. Dies gilt umso mehr, als der Anwendungsbereich des § 1 GrEStG nur schwer greifbar ist. Ausländische Gesellschaften sollten in der Ankaufsberatung zusätzlich auf die Registrierungspflicht im Transparenzregister hinweisen.
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