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Betriebskosten: Recht des Mieters zur Einsicht in Verbrauchsdaten anderer Mieter

Update Real Estate & Public 09/2018

September 2018

Hintergrund

Der Mieter hat zwar das Recht auf Einsicht in Unterlagen, die Grundlage der Betriebskostenabrechnung sind, damit er die vom Vermieter vorgenommene Verteilung der Kosten prüfen kann. Für den Mieter ist die Abrechnung aber möglicherweise schwer nachvollziehbar, wenn Kosten nach dem Einzelverbrauch im Verhältnis zu den Verbrauchsdaten der anderen Nutzer eines gemeinsam versorgten Objekts umgelegt werden und der Mieter die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer nicht kennt.
Der BGH (Urt. v. 07.02.2018 – VIII ZR 189 / 17) beschäftigte sich mit den Fragen, ob ein Mieter Anspruch auf Einsicht in die Verbrauchsdaten der anderen Nutzer hat und welche Rechte dem Mieter bei verweigerter Belegeinsicht zustehen.

Die Entscheidung

Die Klägerin vermietete mehrere Mietwohnungen eines Mehrfamilienhauses – eine davon an die Beklagten. Die Heizkosten der zentralen Heizungsanlage wurden jeweils zu 30 Prozent nach der Nutzfläche, zu 70 Prozent nach dem Verbrauch berechnet. Die Jahresabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 wiesen für die Mietwohnung der Beklagten 42,8 bzw. 47 Prozent des Gesamtverbrauchs des Objekts aus. Die Klägerin verlangte von den Beklagten eine Nachzahlung von mehr als EUR 5.000. Hiergegen wehrten sich die Beklagten mit dem Einwand, die Klägerin hätte ihnen die Ablesebelege der anderen Nutzer des Objekts vorlegen müssen.

Die Zahlungsklage der Vermieterin hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Der BGH aber gab den Beklagten mit deren Einwand Recht:

Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erschöpft sich nicht in einer aus sich heraus verständlich geordneten Zusammenstellung der umzulegenden Betriebskosten. Vielmehr ist erforderlich, dem Mieter auf dessen Verlangen Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu ermöglichen. Denn der Mieter muss bei der verbrauchsabhängigen Umlage u. a. die Richtigkeit der Kostenverteilung und die Plausibilität des Gesamtverbrauchs des Objekts als Summe aller einzelnen Verbrauchsdaten prüfen können. Ein besonderes, über das allgemeine Interesse an der Kontrolle der Tätigkeit des Abrechnungspflichtigen hinausgehendes Interesse des Mieters ist dafür nicht erforderlich.

Letztlich wies der BGH die Klage ab, da sich die Nachforderung als unzulässige Rechtsausübung darstellte. Um dem Mieter die Möglichkeit der Nachprüfung zu geben, hätte der Vermieter bereits im Vorfeld des Rechtsstreits Abrechnungsunterlagen offenlegen müssen.

Praxistipp

Die Entscheidung des BGH verdient Zustimmung und ist auch auf andere Fälle einer verbrauchsabhängigen Umlage übertragbar. Legt der Vermieter trotz Nachfrage des Mieters Verbrauchsdaten der anderen Nutzer nicht offen und kann der Mieter deshalb die verbrauchsabhängige Umlage nicht prüfen bzw. nicht wirksam Einwände erheben, ist das Zahlungsverlangen des Vermieters ungerechtfertigt.

Die Entscheidung fügt sich in die Linie des BGH ein, die Kontrollrechte des Mieters zu stärken. Gleichwohl betont der BGH, dass es letztlich dem Mieter selbst obliegt, diese Kontrollrechte auszuüben.

Die Sammlung und Verarbeitung der Verbrauchsdaten durch den Vermieter ist auch nach dem Inkrafttreten der Datenschutz-Grundverordnung am 25.05.2018 zulässig. Denn dies ist zur Erfüllung der vertraglichen Pflicht des Vermieters zur Rechnungslegung erforderlich. Der Vermieter ist aber unter Umständen verpflichtet, die jeweils anderen Nutzer über die Weitergabe der Daten zu informieren.

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Autoren

Franz Maurer
Dr. Franz Maurer
Senior Associate
Frankfurt